今年下半年以來，“去庫存”取代“控房價”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去庫存”展開。然而，截至目前，樓市庫存壓力并未得到根本緩解。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

今年下半年以來，“去庫存”取代“控房價”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去庫存”展開。然而，截至目前，樓市庫存壓力并未得到根本緩解。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

我國房地產(chǎn)待售面積自2011年來不斷增長，2011年底全國待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米。

值得一提的是，當(dāng)前統(tǒng)計的還只是顯性庫存，即已領(lǐng)預(yù)售證但未售出的部分，實際上還有更龐大的隱性庫存。從會計核算角度看，樓市庫存應(yīng)分為已批未建庫存(原材料庫存)，即開發(fā)商儲備土地，在建未售庫存(半成品庫存)，即處于施工狀態(tài)但并未獲得預(yù)售許可的庫存，以及前面講的待售庫存等“三大塊”。

房地產(chǎn)市場如何去庫存？在需求層面，從短線政策來看，需要采取四方面措施：一是當(dāng)前貨幣政策相對寬松，利率不斷下調(diào)，首付比例已有所下調(diào)，未來首付仍有降低空間；二是應(yīng)取消二手交易的營業(yè)稅，契稅尚有減免優(yōu)惠的空間，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主，實物為輔，加大貨幣補(bǔ)償比例，促進(jìn)拆遷戶直接購買商品房。

中期來看，“十三五”期間將加快城鄉(xiāng)規(guī)劃轉(zhuǎn)型升級。農(nóng)民進(jìn)城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財政補(bǔ)貼等政策掛鉤，對促進(jìn)農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。

在供給層面，主要是政府的土地政策。在我國，房地產(chǎn)不是一個完全市場化的行業(yè)，因為土地供應(yīng)具有壟斷性質(zhì)。作為唯一土地供應(yīng)方，地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大。因此，去庫存也要地方政府發(fā)揮關(guān)鍵作用，即嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模。

從全國樓市整體來看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區(qū)城市問題突出。這些地區(qū)一直以來依賴土地財政，早先大量賣地，現(xiàn)在新房集中上市，庫存體量較大，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。未來，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應(yīng)并進(jìn)行合理調(diào)節(jié)以避免“地王”頻出，讓企業(yè)有穩(wěn)定的長遠(yuǎn)預(yù)期。而三四線城市則應(yīng)該限制土地供應(yīng)，著重消化存量，完善商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。