【11月樓市數據繼續低迷 政府怎么辦？】國家統計局12日發布的數據顯示，11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產開發投資的比重為67.4%的住宅投資增長0.7%，增長幾近停滯。對此，中金公司固定收益組認為，明年經濟的焦點在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現回落，房地產投資將出現加速回落風險，工業乃至整體經濟增長或繼續放緩，基本面仍支持收益率繼續下行。

國家統計局12日發布的數據顯示，11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產開發投資的比重為67.4%的住宅投資增長0.7%，增長幾近停滯。對此，中金公司固定收益組認為，明年經濟的焦點在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現回落，房地產投資將出現加速回落風險，工業乃至整體經濟增長或繼續放緩，基本面仍支持收益率繼續下行。

明年商品房銷售大概率放緩

據中國證券報報道，國家統計局12日公布的一系列經濟數據顯示，工業生產有所加快，固定資產投資初步呈現企穩跡象，消費繼續穩健發力……11月經濟數據總體好于市場預期，經濟運行出現諸多積極變化。數據顯示，1-11月全國固定資產投資增速與前10個月持平，改變了這一指標自2014年下半年以來一路放緩的態勢。

11月規模以上工業增加值同比實際增長6.2%，環比增長0.58%，分別比10月加快0.6個和0.12個百分點。從行業類別看，黑色金屬從10月的5.6%升至7%，有色金屬從10月的12.1%降至11.8%，非金屬礦物從10月的4.9%升至5.2%，中上游行業產出有所回升；通用設備從10月的1.7%升至2.5%，專用設備從10月的4.6%降至2.2%，電器機械器材從10月的7.3%降至6.4%，下游資本品產出仍在低位；汽車制造業從10月的7.3%升至13%。

數據同時顯示，1月至11月，全國商品房銷售面積同比增長7.4%；銷售額增長15.6%，增速提高0.7個百分點。11月當月，全國商品房銷售面積同比增長8.6%，增速比10月提高3.1個百分點；銷售額增長20.2%，增速提高7.8個百分點。

目前開發商的開發投資意愿趨于消極。SOHO中國董事長潘石屹表示，目前SOHO中國的主要任務是把存量資產盤活，“現在已經不是人均居住面積7平方米的時代了，我們過去十幾年蓋了太多的房子。至于還會不會再開發，看機會吧。”

中金公司固定收益組認為，11月經濟數據總體好于市場預期，尤其是工業產出和固定投資，但這并不意味著經濟企穩。工業產出回升主要是受汽車產出增長和去年同期低基數影響，由于汽車產出反彈主要與政策支持有關，工業產出反彈可持續性不足。

投資企穩主要來自基建投資大幅反彈的支撐，考慮房地產投資加速下行，需求不足將使投資仍面臨下行壓力。明年經濟的焦點在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現回落，房地產投資將出現加速回落風險，工業乃至整體經濟增長或繼續放緩，基本面仍支持收益率繼續下行。

11月商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，房地產開發投資從10月的-2.9%繼續降至-4.5%，100個大中城市數據顯示成交土地規劃建筑面積繼續下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產數據繼續低迷，尤其是房地產投資出現加速下行。房地產企業到位資金繼續好轉，但增速仍在相對低位。

中金認為，隨著居民可投資資金消耗，明年商品房銷售大概率顯著放緩，預計明年房屋新開工面積將繼續下降，但仍高于商品房銷售面積，這意味著房地產廣義庫存將繼續累積，去庫存仍是房地產市場面臨的核心問題。預計明年土地出讓繼續減少，房地產投資面臨更大下行風險。

11月社會消費品零售總額同比增長11.2%，較10月的11%繼續回升，顯示消費總體相對平穩。

業內人士認為，從限額消費品零售的主要分項來看，由于商品房銷售依然穩定，房地產相關消費保持較高速度增長，家具類消費從10月的12.4%升至14.5%，家電類消費從10月的7.1%升至18%；受前期部分排量汽車購置稅減半刺激，汽車消費繼續保持較快增長，汽車消費從10月的7.1%升至9%；日用品消費增速從10月的10.2%升至14%。

供給端改革文件將密集亮相

據證券日報報道，“雖然庫存整體在持續走高，但一二線城市與三四線城市卻有著明顯的分化趨勢。”中原地產首席分析師張大偉表示，從數量上看，一二線城市的庫存壓力明顯小于三四線城市。主要原因在于一線城市由于新增人口眾多，使得房地產市場需求相對比較旺盛。從城市發展來看，一線城市的庫存量并不過剩，相反還會出現一定程度的短缺。

我國樓市自去年進入調整期以來，全國房地產開發投資增速一路下跌，與此同時，庫存卻在一路走高。統計數據顯示，今年1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點。

張大偉認為，北上廣深等一線城市面臨庫存不足、需求旺盛等矛盾，可以通過房地產供給側改革來解決。例如，加大中小套型住宅的供應量，此舉既能滿足市場需求，又能拉動經濟，實現房地產與經濟的雙贏。而對于庫存較多的三四線城市而言，則需要在一定程度上減少土地的供應面積。

如何有效減少三四線城市的樓市庫存？易居智庫研究總監嚴躍進建議，可以從供給端層面進行多角度推進。比如，提高房屋質量、增加房屋類型或完善周邊基礎配套設施等。對于房企而言，也應從老式的賣方思維逐步向目前發展的買方思維靠近，同時，還要加大對于潛在客戶購房的挖掘力度。

另外，隨著中央經濟工作會議臨近，業內專家分析認為，對于房地產市場而言，包括財稅等供給端的配套改革文件有望在接下來的一段時間內密集亮相。受此影響，房地產市場的去庫存壓力也能得到進一步減小。

實際上，近期，住房按揭貸款利息將抵扣個稅的消息四處流傳，甚至拉動了地產股的集體大漲。

據人民日報報道，對眾多貸款購房的家庭來說，不動產投資大，房貸償還周期長，使不少普通家庭因為買房淪為 “房奴”，節衣縮食地供房子。如果房貸利息抵扣個稅的消息屬實，無疑會減輕家庭負擔。對提振樓市而言，抵稅也是利器。如今樓市仍處于深度調整中，利用稅收杠桿刺激需求進一步釋放，從而消化庫存，是開發商所樂見的。

不過，房貸利息抵個稅恐怕也存在負效應，特別是可能加劇財富分配的馬太效應，值得警惕。

對于不同收入階層而言，房貸利息抵扣個稅的財富效應差異巨大。有人算了一筆賬，假如購買總價250萬元的普通住宅，八成房款用商業貸款，貸20年，抵扣總利息近33萬元；若購買1000萬元的豪宅，六成房款用商業貸款，貸20年，抵扣額高達222萬元左右。后者抵扣金額接近前者的總房價。如果抵扣政策不加以細化限制，即便只購買一套房產，高收入階層得到的實惠顯然比中低收入家庭要多得多。

房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機熱，使樓市運行偏離軌道。一方面，房貸利息抵稅釋放出鼓勵貸款購房的信號，將影響多層次住房供應體系的穩定性。在同等居住條件下，如果房租不能抵稅，貸款利息可以抵稅，這無疑是引導消費者遠離租賃市場，可能會阻礙住房消費市場的結構優化，人為加劇供需矛盾。

另一方面，現在不少城市取消了限購、限貸，高收入階層的貸款能力又較強，他們利用大量購置不動產來避稅的可能性并非不存在。實際上，早在1998年，上海為了應對亞洲金融危機對樓市的沖擊，就曾出臺過為期5年的個稅抵扣政策。政策實施后，雖然強力拉動了樓市銷售，但也造成高收入人群大肆囤購中高端房產避稅，推動樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補瘦”的所得稅政策，反而加劇了收入分配差距，這是誰也不想見到的。

也有人質疑，現在多數發達國家的個稅抵扣項都包括房貸利息，難道人家就沒考慮到財產性收入分配的公平性？應當看到，其一，發達國家早已完成了城鎮化，而中國仍處于城鎮化加快推進的過程中。中國擁有成套自有住房的家庭占比，以及房地產的升值空間，顯然都和發達國家不可同日而語，住房投資的財富效應更大。其二，國外的房貸利息抵扣政策也多有限制條件。比如在美國，房貸利息抵扣個稅的條件就很明確，每個家庭只能抵扣第一套和第二套住房，而且可以抵扣的總額也被限定。