浦贏投資選擇在產業(yè)鏈的上下游進行延伸，做全產業(yè)鏈金融服務；同時深入挖掘房地產相關業(yè)務，例如與房地產相關的互聯(lián)網金融業(yè)務。

現在的房地產行業(yè)可謂是“冰火兩重天”，一邊是房地產開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，一邊是一線城市房價再次出現快速上漲。

在接受《陸家嘴 》雜志記者專訪時浦贏投資創(chuàng)始合伙人兼總裁丁亞明表示，對于房地產基金而言，行業(yè)的調整也是公司發(fā)展的機會，房地產行業(yè)未來面臨更多的整合，這會讓房地產金融機構優(yōu)勝劣汰。在行業(yè)調整的過程中，專業(yè)機構可以用服務來獲取更多的市場份額，在市場的不斷成熟過程中發(fā)展壯大。

深耕細作

丁亞明是業(yè)界資深的房地產基金管理人，畢業(yè)于上海交通大學，在國內外知名證券公司有近10年的工作經歷。2008年初丁亞明進入復星集團 ，之后開始負責復星集團的房地產基金業(yè)務。作為復星房地產基金業(yè)務的合伙人，他也是行業(yè)最早的一批從業(yè)人員。

在中國，房地產基金一般指私募股權房地產投資基金，也就是專注于房地產領域的私募股權基金，是一種面向特定房地產項目進行并購或開發(fā)的投資模式。房地產基金是房地產融資的重要渠道之一，特別是前幾年調控趨嚴，銀行收緊房地產開發(fā)貸款，房地產信托和房地產基金成為很多中小房地產公司重要的融資渠道。

2010年是房地產基金的元年，當年國內房地產基金有20多只，市場規(guī)模大概只有100億元。

在復星集團的工作讓丁亞明熟練操作了各類房地產基金，也積累了豐富的行業(yè)資源。2014年，他逐漸認識到房地產金融是未來房地產行業(yè)發(fā)展的主流方向，為謀求更大的事業(yè)舞臺，2014年底他離開了工作六年的復星集團，聯(lián)合金融機構股東共同成立了浦贏投資。

目前浦贏投資主要有三塊業(yè)務：一是房地產基金。從土地到物業(yè)資產，涵蓋了房地產從開發(fā)到資產管理的全部環(huán)節(jié)。二是PE股權投資。主要針對房地產上下游產業(yè)鏈高成長企業(yè)的股權投資，以及互聯(lián)網 、TMT和生物醫(yī)藥等新興產業(yè) 。三是資產管理。基于互聯(lián)網技術對房地產類非標資產的標準化管理。

在房地產基金領域，過去市場競爭并不充分，只針對拿地環(huán)節(jié)或者資產并購就已經可以讓一個公司生存。然而在大資管時代，很多機構都開始介入市場，各類金融機構都有開展房地產金融業(yè)務的子公司，甚至開發(fā)商也轉型做房地產金融，萬科、綠地等大型房地產公司都已經成立了專門的子公司。

根據諾承投資發(fā)布的2014年人民幣房地產基金年度研究報告，截至2014年底，人民幣房地產基金市場共有167家管理機構、507只房地產私募基金，總管理資產規(guī)模超過4500億元。

丁亞明認為，這些機構的進入讓房地產金融市場越來越接近成為一個充分競爭的市場，任何機構想要生存都要做出自己的特色。

浦贏投資的選擇是在產業(yè)鏈的上下游進行延伸，做全產業(yè)鏈金融服務。在浦贏投資提出的一個價值投資的模型里面，

有一個維度叫“橫向深耕”。也就是從土地獲取、項目并購到產品規(guī)劃、建筑施工、物業(yè)銷售、資產并購完整的房地產鏈條進行布局。現在浦贏投資在拿地的階段或者并購的初始階段就和開發(fā)商合作。

房地產行業(yè)整體放緩讓這個行業(yè)面臨著很多的重組和整合，大型開發(fā)商規(guī)模越來越大，小開發(fā)商開始逐步退出。今年房地產行業(yè)項目并購的數量和規(guī)模都非常大，趨勢也越來越明朗。數據顯示，2015年上半年，全國并購案例達137宗，涉及總金額為1199億元。

這對房地產基金是很好的機會，不過競爭也非常激烈。浦贏投資現在在項目收購、股權交易中都會選擇及早介入。

“至少在中期，不然達成協(xié)議之后再去融資會導致支付資金跟不上節(jié)奏。”丁亞明表示。

在他看來，作為專業(yè)的房地產基金，浦贏投資可以為并購設計交易結構，在資金籌措和交易環(huán)節(jié)資金的監(jiān)管上，浦贏也會為合作方提供專業(yè)的服務。

對行業(yè)不悲觀

除了橫向的深耕以外，浦贏還在“縱向探索”。在丁亞明看來，現在房地產上市公司的估值都不高，主要是因為未來行業(yè)的利潤會逐步平均化。這也就意味著如果只做地產項目未來收益一定會繼續(xù)下降。

浦贏投資現在已經開始嘗試和房地產行業(yè)的上市公司或者擬上市公司的大股東合作去收購一些更有潛力的資產，比如文化地產、健康地產抑或是養(yǎng)老地產等不同的主題地產。行業(yè)并購也是浦贏一大發(fā)展方向，用房地產基金積累多年的資源為一些需要資產的上市公司尋找值得投資的優(yōu)質資產。

丁亞明把這塊業(yè)務叫“精品投行業(yè)務”，“從房地產基金角度來說，未來這一塊可能是更大的生存空間和藍海。”他說。

“今年下半年一線城市已經開始回暖了，先是深圳，然后是上海。一線城市沒有太大的系統(tǒng)性風險。對于省會等二線城市來說，人口也是較多的，成交量都不小。” 他說，“國家也意識到人口問題對經濟的影響，所以才會放開二孩來減緩人口紅利下滑對房地產市場的影響。中央最近還在研究放松戶籍制度，這對于主要的二線城市來說也是利好。中國的房地產市場未來應該會是一個回歸理性的過程，并不會出現斷崖式下跌。”

大城市的回暖并不能改變房地產行業(yè)的整體趨勢，房地產行業(yè)增長的放緩對于房地產基金而言是不得不接受的現實。開發(fā)商今年明顯放慢了拿地的速度，房地產開發(fā)的速度也在明顯放慢。

國家統(tǒng)計局的數據顯示，1~10月份，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%。房屋新開工面積127086萬平方米，下降13.9%。

與此同時，股市的大幅波動之后，很多資金也開始轉入房地產基金領域。融資需求減少的同時各類資金的供給卻繼續(xù)增加，這也就意味著行業(yè)的利潤一定會往下走。

在丁亞明看來，一個公司不能左右行業(yè)的趨勢，只能是依靠自身的專業(yè)能力減少行業(yè)的變遷對自身的影響，并依靠前瞻性的眼光深入地挖掘市場的機會。對房地產行業(yè)的未來，他覺得也不需要過分悲觀。

雖然不認為會出現大的風險，但是浦贏在過去的幾年里，一直嚴格遵守只投資一、二線城市的原則。

“我們到現在一直沒有遇到過風險事件可能和我們堅持這種嚴格的風控手段有關系吧。”丁亞明坦言。

值得一提的是，浦贏投資目前還在探索股權投資基金以及房地產相關的互聯(lián)網金融業(yè)務。在丁亞明看來，給房地產開發(fā)商單純項目融資的業(yè)務可能越來越難做，但是在和資本市場對接上還有很廣闊的空間，和個人消費者對接，空間就更大。相比于傳統(tǒng)的小貸公司或者P2P，浦贏有更強的風控能力，未來會圍繞資本市場的業(yè)務、股權投資基金和圍繞房地產資產的個人消費金融公司三個方向去開拓業(yè)務。

“我們已經確定投資一家公司，只是目前產品還沒有推出，不方便透露。” 他如是說。