就在數(shù)月前大熱的房企拆分物業(yè)上市話題即將降溫之際，12月22日晚間，綠城在港交所掛出了分拆物業(yè)上市的招股書。一石激起千層浪，眾多龍頭房企拆分物業(yè)上市，開發(fā)商打造萬億平臺的野心已無需掩飾。

就在數(shù)月前大熱的房企拆分物業(yè)上市話題即將降溫之際，12月22日晚間，綠城在港交所掛出了分拆物業(yè)上市的招股書。一石激起千層浪，眾多龍頭房企拆分物業(yè)上市，開發(fā)商打造萬億平臺的野心已無需掩飾。然而，紛紛搶灘登陸的房企未來打造的物業(yè)平臺如何在激烈的競爭中勝出，拼的是模式、規(guī)模、服務還是概念，似乎仍具懸念。

市場渴望物業(yè)新模式

綠城招股書中透露，綠城物業(yè)上市的主體為綠城服務集團有限公司，聯(lián)席保薦人為美林遠東有限公司及中銀國際亞洲有限公司。但其中并未對外正式公布此次上市發(fā)行的具體股份數(shù)、招股價及募資金額。招股書中稱，公司籌資將分別用于開發(fā)及推廣“智慧園區(qū)”及園區(qū)O2O平臺，收購物業(yè)管理項目組合具吸引力的物業(yè)服務公司，運營資金及一般企業(yè)用途。

相關資料顯示，綠城服務集團業(yè)務主要由三大板塊構成，分別為物業(yè)管理服務、顧問咨詢服務及園區(qū)增值服務。其中，物業(yè)管理服務即提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，如保安、保潔、綠化、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務等。

據(jù)統(tǒng)計，截至2015年9月30日，綠城的物業(yè)管理服務收入為14.23億元，占總收入的72%，依舊是公司物業(yè)服務收入的主要來源。

但在綠城的招股書中，最受關注的就是其提出的“園區(qū)增值服務”板塊。據(jù)綠城描述，內容包括園區(qū)服務及園區(qū)O2O平臺、家居生活服務及園區(qū)空間服務。該項業(yè)務去年實現(xiàn)收入僅為1.4億元。

“雖然業(yè)績一般，但作為新概念，‘園區(qū)增值服務’更可能成為打動投資者的敲門磚”，一位市場觀察人士分析，當前市場上打著物業(yè)服務上市的公司為數(shù)眾多。要想在激烈的競爭中引起市場關注，即使是以物業(yè)品質著稱的綠城也必須尋找抓人眼球的新題材，博得資本市場的青睞。

“事實上，物業(yè)費在短期內仍是主要收入來源。在附加服務難以短期實現(xiàn)收益時，多元的增值服務將有助于企業(yè)收取較高物業(yè)費時，提升客戶的接受程度”，上述人士表示，綠城提出新模式一方面希望能發(fā)揮三大板塊協(xié)同作用；另一方面，“園區(qū)增值服務”或許還能提供更多客戶群，再通過一站式平臺為在管園區(qū)的業(yè)主和住戶提供多元服務和產品。

規(guī)模短期內仍是關鍵

新賣點固然重要，但規(guī)?；F(xiàn)階段似乎更被看重。截至目前已經(jīng)上市和計劃上市的房企大都仍以社區(qū)O2O作為賣點，增值服務暫時還無法被看做利潤的重要來源。最先上市的彩生活增值服務收入占公司總收入的15%，中海物業(yè)增值服務業(yè)務則占比較低，僅為4.7%。如何千方百計擴大物業(yè)板塊市場份額，迅速將平臺做大，則更為當前以上市為目的的眾多企業(yè)所更多考慮的。一位業(yè)內人士表示，快速擴大經(jīng)營面積，增加管理規(guī)模，沖到行業(yè)領先位置，有利于市場對公司籌備上市的物業(yè)平臺估值。

資料顯示，除了已經(jīng)上市的12家物業(yè)公司外，今年以來，萬科、保利、中海、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示將分拆旗下物業(yè)平臺并獨立上市。

萬科總裁郁亮就曾表示，本來希望把萬科物業(yè)上市事宜放后面一點兒，但發(fā)現(xiàn)形勢不等人。

由此，萬科正在采取繞道超車的方式。截至目前，萬科在短期內已與金隅、金泰、佰嘉、首創(chuàng)等知名企業(yè)在物業(yè)領域展開深度合作。除了輸出萬科物業(yè)服務系統(tǒng)“睿服務”外，還投入資金成立合資公司，為物業(yè)后續(xù)擴張埋下伏筆。

截至2014年底，萬科物管面積覆蓋61個大中城市、服務項目457個、管理面積1.03億平方米；行業(yè)領先者彩生活平臺所服務的面積已達2.05億平方米規(guī)模。

恒大目前已經(jīng)在全國170多個城市擁有400多個社區(qū)，物業(yè)管理面積達到了5000萬平方米，業(yè)主數(shù)量近400萬人，作為銷售面積連年排名榜首的公司，也具備相當大的潛力。截至2015年9月30日，綠城服務也已覆蓋全國73個城市，在管合同建筑面積達到7400萬平方米。

業(yè)內預測，隨著萬科逐漸接管眾多合作公司物業(yè)面積，其后發(fā)優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)。而綠城與其他大型開發(fā)商相比，在服務面積上和業(yè)主人數(shù)上，未來不會有優(yōu)勢。但鑒于其服務社區(qū)多為中高端樓盤，物業(yè)費水平也相對較高，在未來盈利能力上也有一定特色。

盈利點關鍵在創(chuàng)新

“無論是社區(qū)O2O還是園區(qū)O2O，服務的最終落地仍是關鍵所在”，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析，精準把握物業(yè)服務的盈利點將成為行業(yè)的核心課題。

如何實現(xiàn)盈利模式的創(chuàng)新，將決定房企物業(yè)萬億平臺能否搭建成功。其中，以先進的互聯(lián)網(wǎng)技術和龐大的用戶數(shù)據(jù)庫基礎已成為市場的共識。

無論是萬科升級的社區(qū)服務商2.0版本“V-LINK”、陽光100打造的社區(qū)商業(yè)模式“街區(qū)綜合體”、花樣年的商業(yè)社區(qū)O2O模式，還是恒大聯(lián)合騰訊成為馬斯葛的大股東，打造互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務商模式，這些社區(qū)商業(yè)探索已經(jīng)推進了物業(yè)服務的升級。

相關人士分析，目前已上市或計劃上市的房企物業(yè)公司均把社區(qū)O2O當做核心賣點之時，綠城則將自己的物業(yè)板塊包裝成“園區(qū)O2O”，意在明確區(qū)分與其他企業(yè)的特點，但預計前期其核心業(yè)務實質仍以“社區(qū)O2O”為主。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來看，單純依靠物業(yè)管理是很難實現(xiàn)盈利的。房企物業(yè)上市必須把握好C端消費者需求入口，完成創(chuàng)新增值服務。

開發(fā)商應關注生活超市、社區(qū)商圈、便民服務、O2O服務等社區(qū)增值服務領域；同時，可在提供小額貸款方面在金融服務方面做出嘗試；資產收入方面，可幫助業(yè)主提供房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運營性物業(yè)的租金收益和資產增值服務。

業(yè)內人士指出，一旦企業(yè)物業(yè)萬億平臺搭建完成，將成為一個既能獨立盈利又能促進其他板塊盈利的可持續(xù)發(fā)展平臺。