在北上廣深四個一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

為什么是深圳？

在北上廣深四個一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

自4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，開發商紛紛入市，購房者爭先出手，樓市量價齊升，漲幅最高的深圳市南山區5月房價同比上漲了85%。需求旺盛、價格猛增，也引發了二手房業主頻繁違約，毀約情況不斷增加，甚至引發訴訟糾紛。

市場機構克而瑞的數據顯示，自今年3月份開始，深圳一手房價格連續三個月領漲。尤其是5月，深圳一手房價格指數環比上漲2.21%，二手房價格指數環比上漲0.53%。二手房市場共成交13378套，環比增長28%，同比更是增長181%，創下2013年3月以來的新高，接近2010年樓市調控前的高峰。事實上，自2014年樓市“9·30”政策開始，深圳房價已經連漲8個月。使得深圳樓市在短期內陷入瘋狂，一時間“房價暴漲、業主提價、日光盤再現”等新聞屢見報端。

“3·30”新政策出臺不到3個月，深圳一些重點區域二手房價格漲幅已經超過50%。

是什么促成了此輪深圳樓市的瘋漲行情？

業內分析認為，首先是需求暴增。密集出臺的樓市新政，給了購房者一個“買入”信號，對后市房價上漲的預期、“自住+增值”資產配置的考慮，使購房者的行為出現聚集效應，集中入市。

其次是土地稀缺。與北上廣相比，深圳是土地稀缺最為嚴重的一線城市。由于土地總量原因，住宅用地市場常年處于“零供應、零成交”的狀態，城市住宅供應主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場最終造成住宅供應緊缺，所以深圳市場短期內“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。在需求大幅增長的情況下，供應卻一時難以跟上，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。從中長期來看，土地資源日益緊缺導致的供需失衡仍將成為助推深圳樓市進一步上漲的主要動力。

與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購政策背景之下，但是供求結構相對平衡。從庫存去化周期來看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場去化周期都在11至15個月。

再次是投資客推手隱現。“3·30”新政策出臺后，首付比例下調，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。一些沒有購買資格的外地投資客，通過在深圳的親朋好友購買。還有通過假離婚、以公司名義購房等規避限購政策的。

三四線城市：去庫存壓力巨大

盡管“3·30”新政后一線城市樓市出現全面回暖，但政策刺激對基本面較好的城市產生積極影響，而對供過于求的城市提振作用有限。 “3·30”新政對不同城市的影響差別顯著，市場供求基本面堪憂的三四線城市對政策反應比較冷淡，這表現在，三四線城市成交量呈持續下滑態勢。

城市間行情分化明顯，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場已經出現了兩種完全不同的走勢。

據測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，二三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。業內解讀稱，多個三四線城市房地產市場早已飽和，房價漲幅已然透支。

三四線城市多面臨天量庫存，再加上經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。要有效化解房地產庫存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發展區域經濟，留住有消費能力的人口。同時，地方政府應因地制宜，從需求角度引導房地產業發展。