化解房地產(chǎn)庫存，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的一大重要任務(wù)。如何化解，誰來化解，中央作出了明確的部署。最近，《人民日?qǐng)?bào)》與新華社分別對(duì)此發(fā)表評(píng)論，告誡一些房地產(chǎn)企業(yè)不要幻想“政府救房市”，要切實(shí)降房價(jià)出真招。因?yàn)椋I房這事兒，政府、專家、開發(fā)商說了都不算，還得看老百姓的臉色。

這么多房子究竟怎么賣？

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。

所謂房地產(chǎn)庫存壓力大，就是房子多了賣不出去。算算賬，咱們現(xiàn)房庫存去化周期高達(dá)23個(gè)月。這種“很多人沒房”與“很多房沒人”并存的現(xiàn)實(shí)困境，對(duì)于正處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中的我們，可真是一筆甜蜜的負(fù)擔(dān)。

這么多房子，靠政府刺激需求來消化行不行？恐怕很難。樓市疲軟不是周期性問題。如今，我國家庭戶均擁有住房已接近1.1套，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。即便去年下半年以來政府陸續(xù)取消各種限制性政策，又出臺(tái)降息、降低首付比例、減免稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，樓市回暖依然緩慢，而且城市分化持續(xù)加劇。這說明“一刀切”的“補(bǔ)藥”已不適合當(dāng)下樓市了。

完全依靠市場(chǎng)慢慢消化可行嗎？恐怕也不行。樓市穩(wěn)定不僅關(guān)系千家萬戶的資產(chǎn)價(jià)值，還直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。受高庫存影響，今年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)。這不僅意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家具等眾多產(chǎn)業(yè)日子不好過，還帶來了就業(yè)和財(cái)政壓力，并加重銀行等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，政府豈能坐視不管？

當(dāng)我們承認(rèn)樓市存在泡沫，試圖在調(diào)整中化解風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就必須選擇“一戳爆”還是“慢撒氣”。引導(dǎo)合理預(yù)期，避免市場(chǎng)恐慌造成樓市“斷崖式”下跌，是各級(jí)政府應(yīng)盡的責(zé)任。因此，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才從供給側(cè)提出了多項(xiàng)制度性改革，特別是落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，對(duì)形成市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有重要意義。

盡管中央出臺(tái)政策，釋放改革紅利，創(chuàng)造有利于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的大環(huán)境，但化解樓市庫存也得靠開發(fā)商自己，適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。一向走高冷路線的開發(fā)商必須正視，任何產(chǎn)業(yè)都會(huì)從短缺經(jīng)濟(jì)走向總量平衡。特別是對(duì)于三、四線城市來說，走到拐點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，降價(jià)促銷與轉(zhuǎn)型升級(jí)是必然選擇。畢竟買房這事兒，政府、專家、開發(fā)商說了都不算，還得看老百姓的臉色。這么大一筆資產(chǎn)投資，開發(fā)商沒點(diǎn)兒讓利的誠意，誰會(huì)掏真金白銀救你呢？

房地產(chǎn)企業(yè)不要幻想“政府救房市”

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一系列化解房地產(chǎn)庫存的舉措，明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。這一要求順應(yīng)公眾期待，符合市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、激活市場(chǎng)需求必將產(chǎn)生重要作用。

長期以來，我國一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展：一邊是房地產(chǎn)商天價(jià)拿地建樓，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升；一邊是很多群眾買不起房，望房而興嘆。在百姓的怨聲中，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企，住房空置率居高不下，極大地抑制了國內(nèi)消費(fèi)需求，拖累了諸多行業(yè)的健康發(fā)展。

最近一段時(shí)期以來，中央多次就房地產(chǎn)去庫存問題進(jìn)行研究，體現(xiàn)出對(duì)這一問題的高度重視，以及對(duì)推動(dòng)相關(guān)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的決心。對(duì)此，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”。不過，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，房地產(chǎn)不可能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“永動(dòng)機(jī)”，高速盲目擴(kuò)張的老路行不通。遵循市場(chǎng)規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，遵循供需原則消化房地產(chǎn)庫存，必須擠壓房價(jià)中的水分，讓房價(jià)虛火降下來，釋放更多消費(fèi)潛力。

當(dāng)然，政策對(duì)房地產(chǎn)去庫存的輔助作用也很重要。政府在供給側(cè)與需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中，落實(shí)好戶籍制度改革，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，深化住房制度改革，取消不合時(shí)宜的限制性措施等，都有助于形成商品房的長期消費(fèi)預(yù)期。

長期以來，一些地方政府高度依賴高價(jià)出讓土地獲取財(cái)政收入，并與房地產(chǎn)商形成利益共同體，這不但容易導(dǎo)致房地產(chǎn)商綁架公共決策，也是助推房價(jià)虛高的重要因素。長遠(yuǎn)看，徹底解決這些問題，需要地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，改變過去過分依賴投資拉動(dòng)的增長模式，推動(dòng)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，最終使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展的軌道。