互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點地產(chǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實情況。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 變化的2015年，許多如“互聯(lián)網(wǎng)+”一樣喧囂的概念撲面而來，每家企業(yè)似乎都在尋找新的爆炸點，唯恐有落人身后之嫌。

在這樣的環(huán)境下，一直以“沉穩(wěn)”示人的龍湖地產(chǎn)愈發(fā)顯得低調(diào)，曝光率最高的莫過于拿地、銷售、發(fā)債等房企教科書式的“基本動作”，惟有偶爾爆出的老板內(nèi)部信或者雙湖投資的隱秘投資路徑等消息，才能讓外界得以窺探平靜水面下的暗涌與急流。

雖然還未到披露年度業(yè)績的時候，但按照前11月銷售487.6億元的記錄來看，龍湖僅需要在12月實現(xiàn)52.4億元的合約銷售即可達成2015年全年540億元的合約銷售目標，這個數(shù)字相比去年的490億元有10個點的漲幅。

龍湖自2012年開始著手優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，不斷補充好城市以及城市中好區(qū)位的地塊，同時推動非核心城市非核心地塊項目的加速去化，以令土地結(jié)構(gòu)更加合理。

中金公司的數(shù)據(jù)顯示，2014全年和2015年前三季度，龍湖權(quán)益土地款中分別有84%和60%投入到九個供應(yīng)不足城市的項目中。2014全年和2015年前三季度公司所獲項目的可售資源總量預(yù)計分別為540億元和620億元，預(yù)計2016年可售資源有望穩(wěn)健增長。

除了調(diào)整土地等資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為了適應(yīng)公司升級發(fā)展需求，龍湖內(nèi)部補充和重構(gòu)人才梯隊的努力也一直沒有停止過。或許正是在這樣的背景下，管理層才會表態(tài)稱，“對公司未來年均至少10%的規(guī)模增長有信心”。

小股投資與操盤

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，截至2015年12月28日，龍湖地產(chǎn)年內(nèi)共拿地23宗地，權(quán)益總土地金約292.52億元。拿地城市則高度集中于8個城市。其中北京8宗，杭州4宗，上海3宗，廈門、成都與重慶各2宗，蘇州與南京各1宗。

如此算來，除卻兵家必爭之地北京外，龍湖地產(chǎn)可謂重倉華東地區(qū)，在上海、南京、蘇州、杭州等4地今年累計拿地159億元，占全年拿地金額比例的54%。華東地區(qū)在銷售業(yè)績上也不遑多讓，今年上半年公司銷售額貢獻中長三角以35.2%的占比超越西部地區(qū)成為集團業(yè)績最大糧倉。

需要指出的是，在上述23宗土地中，有13個合作項目，其中9個項目中所占權(quán)益低于50%，6個項目權(quán)益比例甚至低于30%。這在萬科、朗詩等推崇小股操盤的公司報表中或許并不罕見，但卻是龍湖地產(chǎn)今年在拓合作方面最新的體現(xiàn)。

具體來說，2月，龍湖收購上海松江永豐街3002項目28%股權(quán)，收購代價僅為約6720萬元，合作方是同樣來自京城的首創(chuàng)置業(yè)。同月，龍湖還從閩系房企禹洲地產(chǎn)手中獲取廈門集美項目49%股權(quán)，收購代價13.4億元。該項目今年11月首開即有15億元入賬。

龍湖還在2月從金地永同昌聯(lián)合體手中，收購了北京海淀太平莊2號地25%股權(quán)，收購代價約1.5億元。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該宗地創(chuàng)造了今年北京最高的起拍單價紀錄，卻最終以極低的1.5%溢價率成交。

金地作為合作伙伴在9月份再次出鏡，彼時龍湖地產(chǎn)分別以2.76億元和1.95億元的代價，從金地旭輝永同昌聯(lián)合體手中，收購了北京順義新城26街項目20%股權(quán)，以及北京順義仁和鎮(zhèn)項目26%股權(quán)。值得注意的是，在2月份兩宗地的拍賣現(xiàn)場，龍湖地產(chǎn)皆有現(xiàn)身，只是并未有所斬獲。

同樣是土拍時失之交臂，龍湖地產(chǎn)也以事后協(xié)商的方式，與平安聯(lián)合體成功入股保利首開拿下的孫河地王。此外，龍湖年內(nèi)還獲取了旭輝、恒基合作的上海松江區(qū)車亭路項目30%股權(quán)，以及萬科、大家合作的杭州世紀之光項目的10%股權(quán)。

龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，在上述龍湖小比例入股項目中，既有操盤項目，亦有僅僅作為投資的項目。在輸出龍湖品牌同時，也可以兼顧財務(wù)上的投資回報。

調(diào)整與磨合

在今年年中爆出的吳亞軍內(nèi)部信中，這位女強人以一句“今天的龍湖本來就不再是昨天的龍湖，龍湖永遠在發(fā)展，永遠在調(diào)整”，回應(yīng)了來自公司內(nèi)部對于HR工作的質(zhì)疑聲音。

龍湖近年來的調(diào)整體現(xiàn)各個方面，除了上述土地結(jié)構(gòu)的換倉外，去庫存也可以看做龍湖在銷售和產(chǎn)品層面的一次調(diào)整。

中銀國際的報告指出，2015年公司的銷售去庫存仍在繼續(xù)。在2013年積壓的110億人民幣庫存中，2014年已售出了50億人民幣，至2014年底僅剩下60億人民幣。展望未來，預(yù)計龍湖的主要去庫存行動將于2015年完成。

而在內(nèi)地流動性逐漸寬松的金融環(huán)境下，龍湖地產(chǎn)也趕上了公司債發(fā)行潮流，分三次完成的80億元境內(nèi)公司債有效改善了公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。隨著今年的兩次融資動作后，預(yù)計龍湖地產(chǎn)今年的借貸成本可以進一步下降至6%。

商業(yè)地產(chǎn)方面，雖然龍湖一直在強調(diào)已經(jīng)開始進入收獲期，預(yù)計2017-2020年投資物業(yè)將帶來30-50億租金收入，但公司商業(yè)管理團隊的換血似乎也在說明著調(diào)整的存在。

今年5月，原龍湖商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健被任命為天津龍湖總經(jīng)理，原凱德商用華中區(qū)總經(jīng)理李楠于5月7日加入龍湖，接任魏健龍湖商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理一職，直接向邵明曉匯報。原凱德商用華中區(qū)區(qū)域副總經(jīng)理陳琦也已加盟龍湖商業(yè)擔(dān)任副總經(jīng)理。龍湖商業(yè)人才中，較大比例來自凱德，部分來自中糧大悅城與萬達等。

這似乎是既中海幫后，龍湖人才體系中又一撥具有鮮明特色的空降兵。在物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，龍湖研發(fā)和營銷領(lǐng)域融入了大量的中海基因。以徐愛國、顏建國、葉林、張旭忠、李宏耕、毛文斌、張澤林、童建良、袁春等一批中海籍高管的加入，令龍湖管理層中的中海軍團逐漸壯大。

在今年唯一一次對外發(fā)聲中，龍湖人力資源總經(jīng)理李朝江稱，中海來的總經(jīng)理，除了補足業(yè)務(wù)發(fā)展、公司擴張中的要求外，他們的專業(yè)厚度還幫龍湖把體系建設(shè)做好了。而商業(yè)領(lǐng)域，在招商業(yè)梯隊時對全行業(yè)摸底一遍后，商業(yè)做的符合公司的預(yù)期和要求的，就只有凱德。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體測算，如若按照龍湖管理層所言的每年保持10%增長，龍湖地產(chǎn)的規(guī)模在2020年左右預(yù)計可達千億。土地換倉、處理庫存、人才重組，龍湖在水面下進行的一系列動作，或許才是決定這一目標最終能否實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。