任志強認為，目前中國庫存量急劇增加，已經接近7億平方米，未來在政策方面“去庫存化”肯定會有較大松動，最有利的條件就是個人貸款利息沖抵個稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個辦法解決住房問題。而對于房企來說，走出困局一個重要的條件則是維持現金流?。

2016年1月12日，“樂居+創見——2016年度樂居北京創新峰會暨頒獎盛典”上，中國房地產業協會副會長任志強對未來房地產市場展望及如何去庫存發表了看法。

任志強認為，目前中國庫存量急劇增加，已經接近7億平方米，未來在政策方面“去庫存化”肯定會有較大松動，最有利的條件就是個人貸款利息沖抵個稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個辦法解決住房問題。而對于房企來說，走出困局一個重要的條件則是維持現金流。

未來房地產不會有迅速擴大的可能性

從2015年至今年1月份，GDP增速持續下滑，沒有絲毫停步跡象。而固定資產投資增速亦表現糟糕，從數據上看已降至歷史低點，民間固定資產投資增速也開始下降。同時，房地產開發投資增速已經連續三個月負增長。

任志強認為，未來如果不出臺強刺激改革措施，房地產開發投資增速還將繼續下降。而只有當房地產開發投資增速高于固定資產投資增長率時，GDP增長才是往上的，反過來就是往下的。

“全國新開工面積負增長不會停止，明年還是會負的。負增長是一個好事，因為新開工面積越少，庫存越減弱。未來出臺政策應該是以消化庫存為主，不是以抑制房價為主，所以房地產不會有迅速擴大的可能性。即使二三月份政府出臺一些政策，可能也要到下半年才會見效。”任志強表示。

同城不同價情況更為明顯

任志強認為，從土地情況看，在很多城市是高地價逼迫房價不得不高升的情況；另外一些地區則因為高庫存導致房價下降。所以，今年有可能出現：在一個城市里局部地區房價上升，另一個地區房價下降。很多大城市可能會出現同城價格差，很多三線城市也會出現這樣的差異，中心區和邊緣地區的房價差別都會體現。

2016年北京市場或出現較大庫存量，以單價10萬元以上房子為主

就北京市場而言，目前并沒有出現大量庫存。但任志強認為，因為過多高價地出現，2016年可能北京市場會出現較大的庫存量，庫存以10萬元/平方米以上房子為主，很多高檔房要積壓一段時間。但是普通的商品房，從土地供應和交易情況來看，還是有很大的缺口。

“北京普通商品住宅短期缺乏，寫字樓供應土地過量，大量的寫字樓改為了商住產品，城市規劃根本沒有考慮城市發展需求，這恰恰是因為政府壟斷，導致了政府決定蓋什么產品，而不是市場決定蓋什么產品，所以才有了巨大的市場差距。”任志強表示。

去庫存最有利：個人貸款利息沖抵個稅

在如何消化庫存上，任志強認為最有利的條件就是個人貸款利息沖抵個稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個辦法解決住房問題。1999年到2003年6月期間，上海市運用了這樣的方式，迅速解決了上海庫存的問題。

“按現在的情況來看，大概7000多億元個人所得稅，2億多人，如果一年賣一千萬多套房子，1/10減稅，大概增加一千萬套房子的交易量，可以增加7000億元財政稅收，所以減個稅是增加國家的財政稅收，讓更多人利用這個辦法解決住房的問題。”任志強分析稱。

并不是所有的庫存都能消化，房企現金流能否頂住是關鍵

任志強認為，如果在某些地區，人口大量轉移，減少，這些地區又在不太適合的地方蓋了一些房子，這些房子就成了“瞎子”和“瘋子”。換句話說只能炸掉，不會因為任何政策消化掉。

還有一些可能是產品替代，有一些庫存房子太爛了，幾年前就是庫存，十年后還是庫存，不斷有新產品替代時，大家愿意買好的和新的，不愿意買舊的，那些舊的就變成瞎子，瘋子，所以那些房子仍然很難賣出去，還會保留一部分的庫存。

對企業來講有一個重大的問題，就是現金流能不能頂住，頂不住，可能有一些要降價。在解決庫存問題上，要從多種角度看，我們不認為可以沒有庫存，如果沒有庫存，出臺任何政策都會類似于2008年之后的情況，房價迅速上漲。未來房地產市場想要健康平穩的發展，就是回歸市場化，從計劃經濟完全轉為市場經濟，才是長久之計。