隨著6月接近尾聲，7月的腳步日漸臨近，樓市在過(guò)去半年表現(xiàn)如何，成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

最終的樓市期中考成績(jī)要到7月才會(huì)正式揭曉，但是一些趨勢(shì)性特征已經(jīng)顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上半年北京新建商品房住宅高端化趨勢(shì)明顯，300萬(wàn)以?xún)?nèi)住宅合計(jì)成交占比僅僅為46.8%，而在2015年占比高達(dá)61.1%。

低總價(jià)產(chǎn)品另一面，就是房子總價(jià)的水漲船高，從供需比看，2016年平均單套住宅成交均價(jià)高達(dá)510萬(wàn)，而相比2015年上漲幅度達(dá)到了34%。從成交比例看，1000萬(wàn)以上的高端住宅，成交占比高達(dá)11.1%，而在2015年這一比例為5.8%。

高端產(chǎn)品成交比例提升對(duì)于即將入市的頂豪而言是一個(gè)鼓舞人心的好消息，然而，對(duì)于即將入市的眾多頂豪而言，競(jìng)爭(zhēng)的游戲才剛剛開(kāi)始。

盤(pán)點(diǎn)上半年樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，上半年熱銷(xiāo)的主要是老的高端項(xiàng)目，去年和今年拿地的高端項(xiàng)目，還在入市的路上，隨著樓市時(shí)間進(jìn)入下半場(chǎng)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，2016年大概有60-70個(gè)售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目將要入市。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗高價(jià)地合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷(xiāo)售額只有224.8億。

從高價(jià)地塊的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)，按照基本成本測(cè)算，銷(xiāo)售價(jià)格需要在6萬(wàn)左右。一旦全新的頂豪入市，一方面會(huì)增加頂豪產(chǎn)品供應(yīng)壓力，而且，與開(kāi)發(fā)了五年十年的大盤(pán)頂豪相比，價(jià)格回旋余地已經(jīng)不大，巨大的土地成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。

此外，從即將入市的頂豪分布看，很多之前剛需的區(qū)域，都出現(xiàn)了高價(jià)地。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來(lái)售價(jià)預(yù)期都要超過(guò)6萬(wàn)。導(dǎo)致市場(chǎng)全面高端化，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非高端產(chǎn)品區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的高端項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

在政策、信貸、預(yù)期多重刺激下，上半年樓市迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的旺季，在政策收緊，市場(chǎng)需求經(jīng)過(guò)消化之后，下半年無(wú)論是政策環(huán)境，還是市場(chǎng)環(huán)境都出現(xiàn)新的變化，樓市頂豪競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始。(邢飛)