營改增新政鼓勵(lì)企業(yè)買房置業(yè)成房價(jià)推手？ 專家解析

今年5月份全國推行的“營改增”稅改中，首次把不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍，也就是說企業(yè)購房能抵扣增值稅。結(jié)合近半年來全國房價(jià)的瘋狂上漲，有觀點(diǎn)質(zhì)疑“營改增”新政鼓勵(lì)企業(yè)買房置業(yè)是不是成為了房價(jià)的推手。對此，有稅務(wù)專家表示，不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍確實(shí)在一定程度上刺激了企業(yè)的置業(yè)需求，甚至有的企業(yè)會(huì)把現(xiàn)有辦公場所或廠房出租，轉(zhuǎn)而新購置不動(dòng)產(chǎn)享受抵扣政策。不過他認(rèn)為，此舉雖然在一定程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)交易的活躍，但總的來看此輪房價(jià)上漲主要在于住宅，而住宅并不在營改增新增的抵扣范圍之列，因此不能說企業(yè)購置不動(dòng)產(chǎn)的抵扣政策是這次住房價(jià)格上漲的推手。

根據(jù)營改增新政，企業(yè)新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費(fèi)都是可以用來抵稅的。據(jù)稅務(wù)部門人士提醒，在不動(dòng)產(chǎn)抵扣中有一些需要把握的關(guān)鍵點(diǎn)。根據(jù)政策規(guī)定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。“這是大的抵扣原則，還有一些細(xì)化的規(guī)定，比如企業(yè)購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)銷售了，這時(shí)候可以把沒抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性從銷項(xiàng)稅額中扣除。”

例如一家企業(yè)購入價(jià)值1000萬元的房屋用來出租，則進(jìn)項(xiàng)稅額為99萬元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100萬元，其銷項(xiàng)稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進(jìn)銷業(yè)務(wù)發(fā)生，該企業(yè)10年內(nèi)都不需要繳納增值稅。這對于很多企業(yè)確實(shí)是不小的誘惑。此外，一些大型連鎖企業(yè)在發(fā)展新店時(shí)也會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)用作經(jīng)營，而不是租賃店面，因?yàn)樾沦彽牟粍?dòng)產(chǎn)也可以用于抵扣。以一家餐飲公司每年新增50家至80家門店為例，這些店面成本都可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，企業(yè)稅負(fù)將大為減輕。

“不過，企業(yè)作為納稅人固然會(huì)充分享受政策的紅利，但應(yīng)該也不會(huì)因此而違反企業(yè)運(yùn)營規(guī)律刻意為之。如果購買房產(chǎn)不利于企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營的話，相信多數(shù)企業(yè)也不會(huì)僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產(chǎn)。”有稅務(wù)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍雖然在一定程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)交易的活躍，但大多數(shù)應(yīng)該不會(huì)為了抵扣而無目的地買房。