巨大的利率差也引起了市場(chǎng)主體的關(guān)注：一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經(jīng)營(yíng)貸套現(xiàn)來減輕還貸壓力；一些中介機(jī)構(gòu)也借此機(jī)會(huì)開展業(yè)務(wù)，聲稱可以幫助購房者省下一大筆利息。

用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸背后有怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？購房者真的能省一大筆錢嗎？第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)此進(jìn)行了深入調(diào)查。

“每月省下3000多”

“之前我的兩套房子共有房貸145萬，20年等額本息。但兩套房子的房貸利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每個(gè)月還房貸就要9000元左右。”文靜在成功辦理了經(jīng)營(yíng)貸置換房貸后告訴第一財(cái)經(jīng)記者，她在辦理了經(jīng)營(yíng)貸后，一次性還清了兩套房子的貸款，按照3.7%的經(jīng)營(yíng)貸利率計(jì)算，她目前采取的是先息后本的方式，每個(gè)月還款4000多元，如果算上本金還款的話，月供在6000元左右。

“銀行現(xiàn)在整個(gè)貸款都非常寬松，我貸的是3年期產(chǎn)品，貸款利率為3.7%，貸的也比較少，感覺大家選擇什么樣的年限也是看自身的房產(chǎn)情況。”文靜說。

對(duì)于文靜而言，省下三四千元或許辦不了大事，但至少多了一筆可支配收入。

“經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸”最近之所以火了起來，主要還是受到今年以來，5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)多次下調(diào)以及小微企業(yè)貸款利率不斷下降的影響。

近年來，金融對(duì)小微企業(yè)的支持力度不斷加大，不少商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率；2022年以來，5年期以上LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市場(chǎng)主體的關(guān)注：對(duì)于存量房貸而言，一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經(jīng)營(yíng)貸套現(xiàn)來減輕還貸壓力；一些中介機(jī)構(gòu)，包括地產(chǎn)中介、貸款中介、財(cái)務(wù)公司等等，也借此機(jī)會(huì)開展業(yè)務(wù)，聲稱可以幫助購房者將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營(yíng)貸，省下一大筆利息。

中介幫忙“包裝”

經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要。

某城商行上海分行一位客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，其所在銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸的基本條件是：申請(qǐng)人入股或成為一家企業(yè)的法定代表人滿一年之后，且需要提供該公司的經(jīng)營(yíng)流水。

但這些最基本的限制條件對(duì)于一些中介來說似乎并不困難。由于每家銀行經(jīng)營(yíng)貸的申請(qǐng)條件不同，審核標(biāo)準(zhǔn)也有緊有松，不少中介對(duì)于不符合資質(zhì)的貸款人也聲稱可以讓客戶順利拿到經(jīng)營(yíng)貸款。

有北京地區(qū)的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)告訴記者，其所在機(jī)構(gòu)可以提供貸款置換服務(wù)。具體可將現(xiàn)有的A銀行住房按揭貸款先還清，然后在B銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押，以經(jīng)營(yíng)貸的形式，在B銀行獲得利率更低的資金。

對(duì)于流程，該中介人士詳細(xì)介紹稱，首先，如果購房者手頭沒有閑置資金，則需要尋找墊資方，用過橋資金還清原有房貸；同時(shí)，在購房者職業(yè)允許開公司的情況下，由中介公司幫忙申請(qǐng)殼公司；最后，再由中介公司對(duì)接熟悉的銀行，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，將房子抵押給新的銀行，經(jīng)營(yíng)貸會(huì)發(fā)放到上述殼公司的公司賬號(hào)中，再由中介機(jī)構(gòu)幫忙提款。

文靜還對(duì)記者表示，她聯(lián)系的財(cái)務(wù)公司可以幫忙申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，讓一些不符合資質(zhì)的貸款人也能拿到貸款。“他們對(duì)接了非常多的銀行，了解每家銀行的標(biāo)準(zhǔn)。比如，現(xiàn)在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，需要看公司的營(yíng)業(yè)流水，如果你有公司，但公司的年流水不超過150萬，就需要財(cái)務(wù)公司幫忙做購銷合同，把經(jīng)營(yíng)流水包裝出來。”

暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)和隱性收費(fèi)

實(shí)際上，不只文靜，不少“高位上車”的購房者都對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)心動(dòng)過。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸不僅存在諸多隱性收費(fèi)，過程也較為復(fù)雜，后續(xù)還可能出現(xiàn)一系列風(fēng)險(xiǎn)隱患。

比如，在上述中介介紹的三個(gè)環(huán)節(jié)中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都暗藏著不同的收費(fèi)項(xiàng)目。記者采訪了解到，收費(fèi)項(xiàng)目涉及中介公司的服務(wù)費(fèi)、套現(xiàn)費(fèi)、購買殼公司費(fèi)用，不同情況又有所區(qū)別。

“收費(fèi)多少要審核資料后才能確定。一般而言，如果是老房本，名下無公司，目前利率最低可以申請(qǐng)到3.65%，我們收取1%的服務(wù)費(fèi)、0.3%的套現(xiàn)費(fèi)、1.5萬元購買公司的費(fèi)用，當(dāng)然每家銀行要求不同。”上述北京地區(qū)某地產(chǎn)中介人士說。

“我有公司，也在正常經(jīng)營(yíng)，所以這一部分我不需要額外付款，另外，我賬上有現(xiàn)金就一次性還掉了，我貸款的金額很少，只貸了140萬，財(cái)務(wù)公司是按照最低標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)的，手續(xù)費(fèi)是2萬元起步，當(dāng)時(shí)我算下來是不到2萬的費(fèi)用，所以就按2萬元起步價(jià)收。”文靜對(duì)記者表示，“我的本質(zhì)訴求就是想把利率降下來。”

但像文靜這樣的幸運(yùn)兒往往是少數(shù)。由于整個(gè)流程繁瑣，辦理周期不同，貸款人所付出的最終成本并不可控。

“具體來說，每家銀行辦理的速度是不同的，快的一個(gè)星期，慢的兩三個(gè)月都有。比如，你去還A銀行的房貸，三天就審批掉了，但你經(jīng)營(yíng)貸的錢還沒下來，如果你又沒有自由資金，就需要走過橋，等經(jīng)營(yíng)貸的錢下來了，你再把這筆錢還給中介公司，這幾天是按日利率收費(fèi)的。”上述銀行客戶經(jīng)理表示，對(duì)于一些貸款人來說，墊資的費(fèi)用外加中介其他環(huán)節(jié)的收費(fèi)，實(shí)際上貸款人最終并沒有省下多少錢，還擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

而即便是順利申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸并還清了房貸，后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。其中，銀行斷貸、個(gè)人征信記錄受影響、合同欺詐等可能都是貸款人需要面對(duì)的問題。

“貸出的經(jīng)營(yíng)貸也存在風(fēng)險(xiǎn)，不可能直接提現(xiàn)出來，需要打到不同的賬戶去分流，我是大概流轉(zhuǎn)了三到五手、需要有不同的人，不同的銀行，說實(shí)話這個(gè)過程挺麻煩的，不然的話，銀行斷貸抽貸的風(fēng)險(xiǎn)是很高的。”文靜回憶稱。

在一位銀行業(yè)人士看來，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸還存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。

目前，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。“很多中介機(jī)構(gòu)說經(jīng)營(yíng)貸可以批10年，利率在4%以下，其實(shí)低利率的經(jīng)營(yíng)貸應(yīng)該是以1年期LPR為基準(zhǔn)發(fā)放的，而長(zhǎng)期貸款利率定價(jià)則錨定的是5年期以上LPR。這些低利率的經(jīng)營(yíng)貸往往使用期限只有一年，一年必須得還，由于現(xiàn)在執(zhí)行延期還本，所以貸款人只需要先償還利息。一旦監(jiān)管要求全部清理，貸款人就需要一次性償還。”一位銀行業(yè)人士對(duì)記者說。

在招聯(lián)金融首席研究員董希淼看來，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸對(duì)個(gè)人來說存在法律風(fēng)險(xiǎn)和償付風(fēng)險(xiǎn)。“前期涉及的編造虛假材料，通過注冊(cè)虛假公司騙取貸款，嚴(yán)重一點(diǎn)就是騙取貸款罪，貸款人可能涉及刑事責(zé)任。另外，經(jīng)營(yíng)貸期限往往比較短，房貸期限較長(zhǎng)，因此存在期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致還款能力出現(xiàn)問題，逾期也會(huì)影響個(gè)人征信記錄。”

可從下調(diào)房貸利率入手

實(shí)際上，對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，監(jiān)管部門早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)要求進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

今年11月4日，銀保監(jiān)會(huì)一口氣掛出8張罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款、消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行被罰款，相關(guān)責(zé)任人被給予警告。

究其根本，銀行經(jīng)營(yíng)性貸款與個(gè)人住房按揭貸款利率出現(xiàn)倒掛，為資金違規(guī)流入樓市提供了空間。

“如果說2000年之前經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，主要是為了套取信貸額度，那么當(dāng)前這種現(xiàn)象又起，則主要是為了套利，即獲得更低的貸款利率。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)記者表示，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，9月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率是4.34%，而同期企業(yè)貸款利率是4.0%；若利用近期推出的針對(duì)企業(yè)的各類支持性信貸政策工具，則貸款利率會(huì)更低，這就為經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市提供了較強(qiáng)的套利動(dòng)機(jī)。

王青認(rèn)為，解決這個(gè)問題可以從下調(diào)居民房貸利率入手。一方面會(huì)壓縮違規(guī)套利空間，更重要的是，這將是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快軟著陸的關(guān)鍵所在。“接下來，伴隨5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)(最早有可能在今年底明年初落地)，居民房貸利率還有一定下行空間，其與企業(yè)貸款利率倒掛現(xiàn)象有望逐步扭轉(zhuǎn)，屆時(shí)這方面的違規(guī)套利現(xiàn)象也將明顯減少。”