“去年，大家都說深圳二手房參考價(jià)定得太低。現(xiàn)在，我發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主不僅按這個(gè)價(jià)格賣房，而且許多購(gòu)房者還覺得這個(gè)參考價(jià)并不低。”在深圳八卦嶺從事房產(chǎn)中介工作近10年的張經(jīng)理很是感慨。

2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)。轉(zhuǎn)眼間，近兩年的時(shí)間已經(jīng)過去，截至目前深圳二手房參考價(jià)依舊生效，也沒有出現(xiàn)預(yù)期中的調(diào)整，但二手房參考價(jià)已經(jīng)讓深圳樓市發(fā)生很大變化，接近參考價(jià)甚至低于參考價(jià)出售的房源越來越多。

11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，11月深圳二手住宅成交量重回2000套水平線以上，全市二手商品住宅成交2168套，環(huán)比上漲25%，這一漲幅也是過往半年中最高的。雖然有所“回彈”，但就目前的過戶量來看，還不到深圳二手房成交榮枯線(5000套)的一半。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，自參考價(jià)發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已有15個(gè)月的成交量跌破2500套，今年9月和10月則跌破2000套。

成交量下降，意味著賣房變得越來越難，這時(shí)降價(jià)成為了趨勢(shì)。

在二手房參考價(jià)剛剛發(fā)布之時(shí)，市場(chǎng)反應(yīng)是參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)掛牌價(jià)和真實(shí)成交價(jià)，部分小區(qū)樓盤的參考價(jià)甚至只為此前成交價(jià)的一半。不過，樂有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交，接近參考價(jià)(成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下)房源成交占比高達(dá)85%，可見目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。此外，11月深圳低于參考價(jià)的二手掛牌房源為7%，接近參考價(jià)的二手掛牌房源超20%，相較前兩個(gè)月呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)。

“我們八卦嶺片區(qū)的翠馨居，2020年最高峰時(shí)成交價(jià)超過每平方米11萬元，現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主低于每平方米86600元的參考價(jià)掛盤。”張經(jīng)理表示，“現(xiàn)在打開很多二手房平臺(tái)的手機(jī)APP，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不再只是顯示參考價(jià)，并不是因?yàn)檎{(diào)控要求的放松，而是一些業(yè)主現(xiàn)在直接低于參考價(jià)掛盤。”

記者在多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺(tái)中發(fā)現(xiàn)，不少房源標(biāo)注了“X天內(nèi)降價(jià)XX萬元”的標(biāo)識(shí)，房產(chǎn)中介的“朋友圈”也在發(fā)布降價(jià)急售的房源，接近參考價(jià)出售的房源成為主流。反觀深圳當(dāng)前在售房源量，按照深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)公開在售二手房量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月5日，深圳全市共有43210套有效二手房源在售。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，目前深圳為買方市場(chǎng)，業(yè)主掛牌量持續(xù)大幅上升，反映業(yè)主對(duì)未來預(yù)期的下滑，但成交困難，想賣的業(yè)主逐步接受市場(chǎng)，基本只能降至同小區(qū)最低價(jià)。成交量的回升也說明業(yè)主逐步接受現(xiàn)實(shí)，降價(jià)拋售。買方更多還是觀望，只有價(jià)格足夠低才會(huì)入手。

怎么調(diào)？怎么變？

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，進(jìn)入11月份之后，國(guó)家在金融層面持續(xù)釋放出來的“穩(wěn)樓市”政策開始集中發(fā)力，尤其是近期“金融16條”政策的重磅發(fā)布，以及11月底再次恢復(fù)暫停了8年之久的上市房企再融資舉措，無疑給當(dāng)前市場(chǎng)提振了信心，這一連串舉措，深圳二手房市場(chǎng)的月度走勢(shì)已有所顯現(xiàn)，當(dāng)前樓市已經(jīng)明顯好于三季度以及最為低谷的一季度。

也有分析人士表示，最近有關(guān)樓市的利好政策頻頻發(fā)力，而且相較于此前寬松的主要方向是面向購(gòu)房者，最近多數(shù)政策都開始針對(duì)房企。隨著更多樓市利好政策出臺(tái)，這些政策端的影響有望逐步反映在樓市之中。

為了促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，2022年以來各地持續(xù)放松此前實(shí)施的二手房相關(guān)政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房參考價(jià)退場(chǎng)、加速落地“帶押過戶”模式等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等層面支持二手房市場(chǎng)。

正是因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)的威力大，所以才會(huì)引起購(gòu)房者的高度關(guān)注。記者在羅湖、福田多個(gè)片區(qū)調(diào)查時(shí)，多位購(gòu)房者對(duì)記者表示，現(xiàn)在的二手房參考價(jià)是一個(gè)小區(qū)一個(gè)價(jià)格“一刀切”，如果深圳要繼續(xù)實(shí)施二手房參考價(jià)，希望更新后的二手房參考價(jià)能夠更精準(zhǔn)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳二手房掛牌價(jià)或成交價(jià)已調(diào)整到接近或低于參考價(jià)的情況已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，實(shí)際上也已經(jīng)達(dá)到原本預(yù)計(jì)的效果，其實(shí)可以考慮將這個(gè)政策退出市場(chǎng)，畢竟價(jià)格交由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，才更符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也能起到調(diào)節(jié)供求關(guān)系的作用。