記者從民生銀行廣州分行了解到，該行二手住房按揭抵押物價值核定一直按照“評估價格和網(wǎng)簽交易價格孰低”的原則執(zhí)行，在孰低的基礎(chǔ)上，再按照借款人的家庭名下住房套數(shù)、征信按揭記錄、婚姻狀況、收入水平等限購限貸政策要求核定貸款成數(shù)和貸款金額。例如市民購買的首套房，交易的房產(chǎn)評估價為105萬元，網(wǎng)簽合同的交易價為100萬元，該行按揭貸款最高金額為100萬元的七成，即70萬元。

“參考價剛出來的時候，有銀行是按參考價來的，但后來部分銀行其實并沒有嚴格執(zhí)行按照參考價放款的要求。”廣州地區(qū)中介阿峰告訴記者。

記者了解到，為規(guī)范二手住房市場交易秩序，推動二手住房市場運行更加健康平穩(wěn)，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)于2021年8月31日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》(下稱《通知》)，同步公布了廣州首批96個住宅小區(qū)二手住房交易參考價格。并提到二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

2021年11月份時，多家銀行均向記者表示，嚴格按照《通知》執(zhí)行二手住房交易參考價格，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個人住房貸款具體首付款比例，有效落實“房住不炒”定位。

“自96個樓盤二手房交易參考價公布至今，期間廣州樓市經(jīng)歷了長達一年多的縮量調(diào)整，目前不僅樓市成交量處于低位，不少樓盤的房價也回歸到了一個較為合理的位置，部分樓盤的單位成交價甚至要低于參考價。在這種情況下，二手房交易參考價平抑房價上漲預(yù)期的市場基礎(chǔ)不再，淡出市場也在情理之中。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，預(yù)計這個政策的變化，對于市場預(yù)期會有一定影響，會給到外界一種調(diào)控目標已經(jīng)達成的心理預(yù)期，但是不會對實際成交有大的波動影響。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于廣州來說，參考價是2021年下半年那段特殊時間，即房地產(chǎn)過熱下的政府介入。后期廣州并未將參考價和貸款評估價對等起來。不管是出于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售的角度，或者是出于扭轉(zhuǎn)價格下行和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的循環(huán)，退出二手房指導價，有一定的作用和意義。

專家建議

把杠桿控制在個人可承受的合理范圍之內(nèi)

記者關(guān)注到，有市民表示，由于其貸款買的房子評估價下降了，銀行電話表示，根據(jù)貸款合同，要求其還一定金額的本金。

對于此類情況，記者從廣發(fā)銀行廣州分行了解到，近期尚未發(fā)生房貸因評估價下降而要求歸還本金的案例。該行表示，針對貸款購買房產(chǎn)評估價下降的情況，現(xiàn)行做法會根據(jù)抵押物重估價值保障銀行債權(quán)的程度、抵押物狀態(tài)及客戶當前整體貸款狀態(tài)、歷史還款情況、收入或經(jīng)營情況等綜合判斷客戶風險，對于風險客戶銀行可采取相應(yīng)風險管控措施，包括但不限于追加增信措施、風險分類調(diào)整、提前收回貸款、風險持續(xù)監(jiān)測等。

“這個現(xiàn)象也是再次提醒大家房價會漲也會跌的風險，對此購房人應(yīng)理性看待。”肖文曉表示，在房住不炒的住房制度頂層設(shè)計下，未來房子的居住屬性會加強，金融屬性會削弱，建議購房人要把杠桿控制在個人可以承受的合理范圍之內(nèi)。