兩部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)政策出臺的背景，是綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，有利于“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資合理展期，加大保交樓金融支持”。

針對供給端，兩條重要政策延期

2022年11月，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策，后被稱為“金融十六條”。

本次進(jìn)行延期的政策包括兩方面，重點(diǎn)指向房地產(chǎn)供給端。一是支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期的政策，二是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供保交樓配套融資支持的政策。對應(yīng)的便是“金融十六條”中的第四條和第八條。

具體來看，一是對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“之前‘金融十六條’中是‘未來半年內(nèi)到期的’，也就是對于房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資支持再延長了一年半的時(shí)間。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，監(jiān)管部門根據(jù)市場形勢及狀況，靈活調(diào)整政策使用期限，以更好支持保交樓和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

二是對于商業(yè)銀行按照要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

這一政策同樣延長了一年半的時(shí)間，目的是厘清融資發(fā)放的責(zé)任。“通過明確對新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)，由此最大限度緩解了發(fā)放主體的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，對于推動融資切實(shí)落地會起到明顯作用。”58安居客研究院院長張波表示。

以時(shí)間換空間，有助于修復(fù)市場預(yù)期

“前者是鼓勵(lì)銀行發(fā)放轉(zhuǎn)向借款支持下的保交樓配套融資，后者是對配套融資形成不良的免于追責(zé)的強(qiáng)調(diào)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，《通知》給了開發(fā)商喘息的空間，這不僅有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓的同時(shí)也有助于修復(fù)市場預(yù)期。

“兩條政策主要涉及到違約貸款和配套融資等內(nèi)容。若沒有延期操作，當(dāng)前一些違約貸款數(shù)量可能會增加；或是一些銀行不愿意發(fā)放配套融資，導(dǎo)致保交樓資金出現(xiàn)新的壓力。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，延期是為了防范化解貸款領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保保交樓方面具備可持續(xù)的資金注入。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，政策出臺的背景，是在三季度房企將迎來償債高峰之際，房企融資環(huán)境嚴(yán)峻，仍面臨較大的資金壓力。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6.6%。另據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7億元，同比下降16.2%。房企融資環(huán)境沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，需要加大融資支持力度。

此外，在銷售和融資端都承壓的情況下，房企目前償債壓力仍然較大。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬億元人民幣，其中海外債占比38.1%。一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，今年7月、9月到期債券余額均超900億元，為償債高峰期。

“政策也傳達(dá)出一個(gè)信號，支持保交樓，既是兜住民生底線，也是為了修復(fù)市場信心。這對穩(wěn)定銀行信托抵押物價(jià)值，從而穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)貸款資產(chǎn)質(zhì)量，防范金融風(fēng)險(xiǎn)有重要意義。”李宇嘉認(rèn)為。

劉水同時(shí)表示，延長支持房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，延長專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限，均延長一年半的時(shí)間到2024年底，也表明了監(jiān)管部門認(rèn)為房企經(jīng)營及融資正常化還需要一年半的時(shí)間。(完)

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