金茂助力高質(zhì)量發(fā)展

中國金茂公司在上半年面臨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整及國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的挑戰(zhàn)。在中化集團的支持下，中國金茂通過央企的資源聚合能力，積極應(yīng)對市場變化。在鞏固其城市運營商”戰(zhàn)略定位的公司持續(xù)推動其開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)酒店、金茂服務(wù)以及綠金板塊的穩(wěn)健發(fā)展。近日，中國金茂宣布了2023年中期業(yè)績，簽約銷售額達到860億，同比增長23%；回款達到909億，回款率達到106%；行業(yè)排名上升至第11位，穩(wěn)居第一梯隊。

從規(guī)模轉(zhuǎn)向效益，中國金茂的財務(wù)指標更加穩(wěn)健。房地產(chǎn)市場在1-6月經(jīng)歷了一次短暫的回升后再次下滑，經(jīng)營形勢變得復(fù)雜。盡管市場環(huán)境變幻莫測，中國金茂利用其優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和敏銳的市場洞察力取得了出色業(yè)績。其中，北京、上海和青島三個城市的簽約額都突破了50億元，特別是北京的簽約額和回款額實現(xiàn)了雙百億”的業(yè)績。一些明星項目甚至逆勢熱銷，再次展現(xiàn)了金茂現(xiàn)象”。例如，北京·永定金茂府、上海·靜安天悅、北京·望京樾、上海·橫濱玖境、青島·嶗山大云谷金茂府等5個項目的單盤簽約額都超過了20億元；南京·秦淮金茂府和寧波·花漫里首開的當(dāng)日去化率分別達到了93%和81%；上海·橫濱玖境加推當(dāng)日去化率更是達到了100%。不論在整體銷售還是單盤表現(xiàn)方面，中國金茂的成績單都超出了預(yù)期。

中國金茂高級副總裁宋镠毅指出，中國金茂上半年的銷售業(yè)績主要得益于兩個方面。首先是合理安排供貨，重點確保高速銷售的項目供貨充足，特別是集中開盤的項目要滿足所有需求；其次是緊抓銷售機會，從春節(jié)開始抓取返鄉(xiāng)客流量，在3月份市場上出現(xiàn)了窗口期。盡管二季度市場回落，但一線和強二線城市的行情依然不錯，公司內(nèi)部也加強了指標的管理重點，并通過各種營銷策略來實現(xiàn)成交。

中國金茂總裁陶天海表示，過去中國金茂發(fā)展較快的是規(guī)模，但現(xiàn)在公司將注重提高效率和盈利能力，并適度投資，追求城市、板塊以及產(chǎn)品的聚焦。

隨著8月份的到來，房地產(chǎn)市場正式迎來轉(zhuǎn)機，并陸續(xù)出臺了重要政策。廣州、深圳、上海和北京等一線城市相繼推出了認房不認貸”政策；首套房和二套房的首付比例下降至2成和3成，并且住房存量貸款利率也將下降。

對于下半年的市場形勢，宋镠毅透露，公司將著重改進產(chǎn)品，將金茂府進行升級，打造金茂府3.0，并通過產(chǎn)品溢價和口碑的提升來推動整體銷售。

中國金茂憑借穩(wěn)定的業(yè)績發(fā)展，離不開中國金茂穩(wěn)固的財務(wù)基礎(chǔ)。尤其在行業(yè)持續(xù)下滑的背景下，財務(wù)安全和風(fēng)險控制成為企業(yè)穩(wěn)定的重要因素。中國金茂憑借央企的優(yōu)勢，成功獲取了多筆低成本的開發(fā)貸款和持有物業(yè)抵押貸款，體現(xiàn)出融資方面的優(yōu)勢。例如，北京永定金茂府項目的開發(fā)貸款利率僅為2.4%，以北京金茂萬麗酒店為抵押物的貸款利率低至2.9%，且貸款期限長達15年。

截至6月底，公司一年內(nèi)到期債務(wù)占比降至14%，外幣債務(wù)占比降至30%，存量債務(wù)的平均期限為5.78年。在合理控制債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上，中國金茂實現(xiàn)了債務(wù)管理目標，即縮短債務(wù)期限、增加債務(wù)期限；減少境外債務(wù)、增加境內(nèi)債務(wù)”，并且保持了三道紅線”全部符合要求，并獲得了標普、惠譽、穆迪等評級機構(gòu)的全面投資信用評級。

中國金茂之所以能夠維持良好的財務(wù)狀況，得益于中國中化在融資、風(fēng)險控制等方面對中國金茂的支持。中國金茂董事長張增根認為，在市場下行期間，中國中化始終將合規(guī)和風(fēng)險控制放在首位，中國金茂也在繼承中國中化的合規(guī)與風(fēng)險控制的基因。

夯實資產(chǎn)運營 保障現(xiàn)金流與增值收益

中國金茂依托早期的城市運營布局，在資產(chǎn)運營方面擁有較為成熟的板塊，通過強大的規(guī)劃能力、資金能力、運營能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力和品牌影響力等優(yōu)勢。在這一期間，公司的零售商業(yè)和酒店經(jīng)營都取得了強勁增長。

在零售商業(yè)方面，中國金茂抓住了疫情后消費市場恢復(fù)的機遇，精準發(fā)力。其中，商業(yè)銷售額同比增長了125%，達到16.2億元，商業(yè)收入同比增長68%，達到2.52億元，商業(yè)客流同比增長110%，達到3082萬人次。

與此新開業(yè)項目持續(xù)火爆，商鋪簽約率創(chuàng)下新高。到2022年底，青島覽秀城、張家港覽秀城和天津金茂匯相繼開業(yè)，并迅速帶動當(dāng)?shù)氐南M潮流。截至7月底，青島覽秀城的出租率達到99%，張家港覽秀城的出租率達到97%，天津金茂匯的出租率也達到94%。

在酒店方面，憑借出色的資產(chǎn)管理能力，中國金茂抓住了市場復(fù)蘇的機遇，在上半年實現(xiàn)了出色的業(yè)績。其中，收入同比猛增109%，達到10.7億元，經(jīng)營毛利同比增長212%，達到5.3億元；EBITDA水平同比增長11倍，超過2019年的14%，創(chuàng)下歷史新高。

立足于行業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)測，中國金茂在城市運營戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上進行了優(yōu)化，陶天海表示：鑒于當(dāng)前形勢，公司未來城市運營的重點是增加一些優(yōu)質(zhì)綜合體項目，尤其是那些既適合持有，又能夠附帶高利潤的開發(fā)項目。”

　　很顯然，中國金茂通過持有商業(yè)酒店來實現(xiàn)資產(chǎn)運營的穩(wěn)定現(xiàn)金流和增值收益。這為他們的雙輪兩翼”戰(zhàn)略的落地提供了持續(xù)的動力。

　　對于這種持有型物業(yè)，中國金茂進行了很多資本方面的嘗試，包括REITs。喬曉潔首席財務(wù)官坦言，消費類REITs的實施可以通過激活存量來帶動增量，同時也為持有型物業(yè)提供了很好的機會，并提升了自身運營水平。

　　構(gòu)建新增長點實現(xiàn)兩翼齊飛

　　除了提升地產(chǎn)開發(fā)持有運營”的雙輪”業(yè)務(wù)之外，中國金茂在兩翼”賽道上積極擴展。在今年的中期業(yè)績會上，陶天海明確表示：中國金茂一方面將繼續(xù)提高開發(fā)基本盤的質(zhì)量和效益，另一方面將致力于將持有、服務(wù)和科技打造成公司的第二曲線。”

　　毫無疑問，兩翼”包括服務(wù)翼”和科技翼”，即金茂服務(wù)與綠金板塊。這不僅夯實了品牌競爭力，還形成了新的利潤增長點。

　　上半年，金茂服務(wù)的管理規(guī)模穩(wěn)步增長，管轄面積增長了56%，達到7098萬平方米，營業(yè)收入增長了23%，達到13.53億元。除了持續(xù)交付母公司核心城市的高品質(zhì)項目外，金茂服務(wù)還通過市場競爭不斷擴大外部業(yè)務(wù)。截至6月30日，金茂服務(wù)的第三方管理面積同比增長了89.5%，占比達到47.8%。

　　在迅速擴張管理規(guī)模的金茂服務(wù)也注重提升服務(wù)質(zhì)量，客戶滿意度保持在90%以上，繼續(xù)領(lǐng)先于行業(yè)其他企業(yè)。

　　在科技方面，中國金茂在人居環(huán)境的綠色健康、智慧科技”方向上不斷探索，持續(xù)提升核心技術(shù)能力。截至6月底，公司已經(jīng)擁有11家國家級高新技術(shù)企業(yè)和4家專精特新”企業(yè)。上半年，公司申請了62項專利，累計達到872項；申請了26項發(fā)明專利，累計達到289項。

　　技術(shù)的不斷升級也促進了建筑科技的進一步提升。例如，粒子阻尼技術(shù)解決了行業(yè)普遍存在的噪音”問題，并在短時間內(nèi)得到了實際應(yīng)用。上半年，減振降噪產(chǎn)品的簽約金額達到了8190萬元，同比增長了142%。

　　科技的不斷迭代為中國金茂的產(chǎn)品力注入了源源不斷的動力，并在智慧科技、綠色健康的人居環(huán)境探索中不斷構(gòu)建核心競爭力。

　　展望下半年，跌宕起伏的房地產(chǎn)市場迎來了多重政策利好，中國金茂將積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，以穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)穿越周期，迎來高質(zhì)量發(fā)展，同時保持自身央企屬性。