物業(yè)客服部的維修工作內(nèi)容-物業(yè)客服部的維修工作內(nèi)容是什么
小區(qū)物業(yè)專項維修資金使用流程
為了加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)服務區(qū)域共有物業(yè)的正常使用，維護物業(yè)專項維修資金共有人的合法權益，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》及《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定，結合小區(qū)實際情況，制定本流程。
一、應急維修
根據(jù)《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》中第二十四條規(guī)定【應急情形】物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)下列情形，須立即消除安全隱患的，物業(yè)服務企業(yè)可以申請應急使用物業(yè)專項維修資金：
（一）物業(yè)的天臺、外墻等共用部位發(fā)生嚴重滲漏的。
（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底（墜落）及其他故障，可能危及人身安全的。
（三）消防設施設備出現(xiàn)功能故障，存在重大安全隱患的。
（四）樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。
（五）共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽臺、曬臺、扶梯等存在脫落危險，危及人身安全的。
（六）未向供水部門辦理產(chǎn)權移交手續(xù)的供水主管道、進水管、水泵泵體、泵電機等用水設施設備發(fā)生故障，導致供水中斷的。
（七）未向供電部門辦理產(chǎn)權移交手續(xù)的高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、線路等供電設施設備發(fā)生故障，存在用電安全隱患的。
（八）未向供水部門辦理產(chǎn)權移交手續(xù)的專用排水設施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的。
（九）其他共用部位及共用設施設備出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全的。
發(fā)生前款規(guī)定情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當采取緊急處置措施、開展應急維修，并告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應當對維修事項和緊急情形予以確認。
物業(yè)服務企業(yè)同時應書面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)住房和建設部門和街道辦事處。應急處置費用可從物業(yè)專項維修資金中列支。
物業(yè)管理區(qū)域無業(yè)主委員會的，應當告知所在地的街道辦事處。業(yè)主委員會無正當理由不對維修事項和緊急情形予以確認的，所在地街道辦事處可據(jù)實代為確認。
物業(yè)專項資金應急維修流程如下：
流程說明
1、項目立項
1）接到房屋滲水、給排水等應急維修項目報修，24小時內(nèi)組織查看原因，確定維修責任范圍。
2）報告街道辦及社區(qū)工作站組織安排現(xiàn)場聯(lián)席會，確認是否啟動應急維修流程，時間需根據(jù)街道辦安排確定。
2、維修方案
3）制作申報應急維修文件資料與維修方案。7天內(nèi)。如遇現(xiàn)場較復雜情況，30天。
3、造價
4)物業(yè)管理處安排施工單位出具預算書，時間3天。
4、公示
5)物業(yè)管理處將維修方案在公示對應的維修區(qū)域，公示期10天。
5、施工合同簽訂
6)制作合同，合同審批7天。
6、合同執(zhí)行
7)按合同工期完成。
7、結算
8)2萬元以下由第三方審價時間30天，2萬元以上由政府指導免費審價單位審核，時間以政府審價流程為準。
說明：如現(xiàn)場出特別緊急的物業(yè)管理處將先開展應急維修，維修后再按上述流程申報。
8、專項申請
9)按物業(yè)專項資金使用管理要求整理，上傳有關申請材料至物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)并核對尾款分攤信息后，持竣工驗收合格文件、合法票據(jù)和結算資料等到區(qū)管理機構申請尾 款備案。時間需根據(jù)區(qū)基金中心審批要求確定。
9、項目關閉
10)完成該項目資料存檔時間1天。
二、專項使用非緊急
根據(jù)《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》中第十九條 【使用情形】使用專戶統(tǒng)一管理的物業(yè)專項維修資金的，可以區(qū)分為專項使用、日常使用和應急使用三種情形。
- 專項使用適用于共有物業(yè)大、中修和專項更新、改造以及安全檢測鑒定等項目；
- 日常使用適用于共有物業(yè)日常小額維修項目；
- 應急使用適用于緊急情形下的應急處置和應急維修項目。業(yè)主大會可以通過管理規(guī)約等約定專項使用和日常使用的具體劃分標準和適用范圍。
物業(yè)專項資金專項使用流程如下：
流程說明
1、項目立項
1）接到業(yè)主需求報備及年度計劃要求，管理處組織24小時內(nèi)組織查看原因，確定維修責任范圍。
2）客服部組織業(yè)主意見收集，滿足使用專項資金分攤區(qū)域20%以上業(yè)主同意，方可啟動物業(yè)專項維修資金使用流程，未達到20%業(yè)主同意無法啟動流程；時間要求30天。
2、維修方案
3）制作維修方案，維修方案應當包括擬維修項目、維修程度、預算費用、分攤范圍和標準、施工單位選定方式、竣工驗收和結算原則等內(nèi)容。時間10天。如遇現(xiàn)場較復雜情況30-60天。
3、預算
4）物業(yè)管理處出具預算書，時間7天。
5）造價審核工程造價在10萬元以下物業(yè)管理處安排審核，時間7天。工程造價在10萬元以上，由政府指導免費審價單位審核，時間以政府審價流程為準。
4、公示
6）物業(yè)管理處將維修方案在公示對應的維修區(qū)域，公示期10天。
7）物業(yè)管理處將維修方案上報街道辦申請業(yè)主意見征詢，時間以政府審價流程為準。
8）公示業(yè)主意見征詢通知，時間15天，街道辦按通知要求組織業(yè)主代表、物業(yè)管理處對投票箱封箱，時間1天。
9）封箱后進行業(yè)主意見征詢，征詢結果時間以政府審批為準。
10）結果公示，公示期10天。
5、招標
11）在業(yè)主意見征詢時明確本次施工單位的選定方式，按業(yè)主意見征詢時結果處理。
企業(yè)招標2個月（招標文件制作，招標申請，單位考察，招標立項，發(fā)現(xiàn)場勘察繳標函，現(xiàn)場，答疑，回標，截標，開標，技術標評審，商務標談判，定標，簽約），政府招標以政府要求時間為準。
6、施工合同簽訂
12）制作施工合同，合同審批15天。
7、合同執(zhí)行
13）按合同工期完成。
8、結算
14）10萬元以下由第三方審價時間30天，10萬元以上由政府指導免費審價單位審核，時間以政府審價流程為準。
9、專項申請
15）按物業(yè)專項資金使用管理要求整理，上傳有關申請材料至物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)并核對尾款分攤信息后，持竣工驗收合格文件、合法票據(jù)和結算資料等到區(qū)管理機構申請尾 款備案。時間需根據(jù)區(qū)基金中心審批要求確定。
10、項目關閉
16）完成該項目資料存檔時間1天。
特別說明，上述時間結點將根據(jù)當時政府及物業(yè)人力資源調整情況而調整。此流程如與國家法律、法規(guī)相抵觸的，以國家法律法規(guī)為準。
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