簡(jiǎn)單的取消合同協(xié)議—解除合作協(xié)議怎么寫(xiě)

違約方享有合同解除權(quán)

——文化公司訴傳媒公司、南某房屋租賃合同案

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基本案情

南某系傳媒公司法定代表人。

2019年2月1日，文化公司作為出租方、傳媒公司作為承租方，雙方簽訂《企業(yè)入駐協(xié)議》協(xié)議約定：租賃面積為700平方米，租賃期2019年3月1日起，期限3年。租賃期內(nèi)文化公司按照下列標(biāo)準(zhǔn)向傳媒公司收取相關(guān)費(fèi)用：總金額26萬(wàn)元整。第一年，合同簽訂付5萬(wàn)，一月內(nèi)付5萬(wàn)，兩個(gè)月內(nèi)付8萬(wàn)，余8萬(wàn)投放傳媒公司廣告；第2年和第3年均是一次性支付26萬(wàn)元。同時(shí)約定傳媒公司支付次年房租需提前2個(gè)月完成，否則視為違約，每超過(guò)一天，傳媒公司應(yīng)按違約金額的10%作為違約金支付給甲方。如因不可抗力等因素，是雙方或任何一方造成經(jīng)濟(jì)損失的，任何一方不得相對(duì)方提出索賠要求。協(xié)議簽訂后，傳媒公司按照合同約定支付了前兩年的房租，文化公司亦為傳媒公司開(kāi)具了52萬(wàn)元的增值稅發(fā)票。同時(shí)傳媒公司也為文化公司開(kāi)具了8萬(wàn)元廣告費(fèi)的增值稅發(fā)票。2020年12月31日，傳媒公司向文化公司提出《文化傳媒申請(qǐng)》，要求縮減租賃面積。2021年1月19日，文化公司向傳媒公司發(fā)出《房屋催繳通知》，表示不同意傳媒公司提前解除協(xié)議，亦不同意傳媒公司縮減辦公面積的申請(qǐng)。2021年1月20日，傳媒公司向文化公司提出《房屋不再續(xù)租通知》，并于2021年2月24日前搬離涉案場(chǎng)所。傳媒公司認(rèn)為文化公司提供的房屋租賃面積僅為557.2平方米，比合同約定面積少142.8平方米，文化公司兩年共多收取租金106328.88元；訴訟中其申請(qǐng)對(duì)租賃房屋面積進(jìn)行鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告認(rèn)定租賃房屋面積為766.77平方米。文化公司認(rèn)為傳媒公司不支付第3年租金的行為侵害了其合法權(quán)益，要求傳媒公司支付第3年租金26萬(wàn)元及遲延交納租金所產(chǎn)生的違約金，返還廣告費(fèi)（租金）8萬(wàn)元，南某對(duì)上述請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任。傳媒公司提出反訴請(qǐng)求，要求依法確認(rèn)雙方于2021年1月20日合同已經(jīng)解除；文化公司返還多收房租106328.88元及多收取房租的違約金，返還應(yīng)免除租金65000元（新冠疫情不可抗力應(yīng)免除租金3個(gè)月）。

案件焦點(diǎn)

1.涉案合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行還是解除；

2.文化公司要求傳媒公司繼續(xù)履行合同支付房租、廣告費(fèi)并承擔(dān)違約金的要求是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?/span>

3.傳媒公司要求文化公司退還多收取的房租、支付違約金及免除房租的訴訟請(qǐng)求是否具有法律依據(jù)。

法院裁判要旨

濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋租賃合同的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行。因受疫情等情況影響，傳媒公司因其自身經(jīng)營(yíng)存在困難，已向文化公司申請(qǐng)減少辦公面積并尋求解決方案，后文化公司不同意其縮減租賃面積以減少經(jīng)營(yíng)成本，傳媒公司已提前一個(gè)月告知文化公司解除合同。故傳媒公司要求解除《企業(yè)入駐協(xié)議》不存在惡意違約的情形，同時(shí)傳媒公司也已實(shí)際搬離租賃場(chǎng)所，如果繼續(xù)要求其履行合同并繳納相應(yīng)的租金，顯然對(duì)其顯失公平，文化公司也會(huì)因獲得不當(dāng)利益而違反誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，雙方簽訂的《企業(yè)入駐協(xié)議》應(yīng)當(dāng)解除。因涉案協(xié)議已經(jīng)解除，文化公司要求傳媒公司支付第三年租金26萬(wàn)元，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于文化公司要求傳媒公司返還廣告費(fèi)，因傳媒公司已經(jīng)完成制作廣告的義務(wù)并多次承諾廣告位置已經(jīng)預(yù)留，也已為其開(kāi)具增值說(shuō)發(fā)票，故文化公司的該項(xiàng)主張沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于文化公司要求的違約金部分，雖然協(xié)議對(duì)違約金的計(jì)算方式進(jìn)行了明確約定，但是該標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)了法律保護(hù)的范疇?wèi)?yīng)予調(diào)整，酌情認(rèn)定傳媒公司應(yīng)當(dāng)向文化公司支付違約金65000元（三個(gè)月租金）。關(guān)于傳媒公司要求被告返還多收取的租金、支付違約金及免除房租，根據(jù)鑒定公司出具的鑒定報(bào)告，涉案場(chǎng)所的面積已遠(yuǎn)超合同約定的租賃面積，故對(duì)傳媒公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。因南某系傳媒公司唯一股東，其未能提供證據(jù)證明其財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于傳媒公司的財(cái)產(chǎn)，因此其應(yīng)當(dāng)對(duì)傳媒公司應(yīng)當(dāng)支付的違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任。據(jù)此，一審判決：一、依法確認(rèn)文化公司與傳媒公司簽訂的《企業(yè)入駐協(xié)議》于2021年1月19日解除；二、傳媒公司余本判決生效之日起十日內(nèi)支付文化公司違約金65000元；三、南某就本判決確認(rèn)的第二項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、駁回文化公司的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回傳媒公司的其他訴訟請(qǐng)求。

文化公司不服一審判決，提出上訴。濟(jì)寧市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋租賃合同為繼續(xù)性合同，雖然承租人在租賃合同中的主要義務(wù)是支付租金，但除此之外還負(fù)有按照約定方法使用租賃物、不當(dāng)使用租賃物時(shí)的損害賠償?shù)攘x務(wù)，故租賃合同不適于強(qiáng)制履行。傳媒公司雖不享有合同解除權(quán)，但其離開(kāi)租賃樓房已不再實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方租賃合同事實(shí)上已無(wú)法履行，為防止形成合同僵局導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大，判決解除雙方的租賃合同并無(wú)不當(dāng)。傳媒公司要求按照合同約定支付違約金，數(shù)額過(guò)高，遠(yuǎn)超其實(shí)際損失，不予支持。在傳媒公司要求減少租賃面積并搬離租賃場(chǎng)所的情況下，文化公司并未秉持誠(chéng)實(shí)信用原則采取有效措施減少自身?yè)p失，沒(méi)有采取積極措施同傳媒公司就疫情情況下的租金等進(jìn)行協(xié)商，一審法院認(rèn)定的65000元違約金數(shù)額合理，予以維持。文化公司認(rèn)為傳媒公司并未完成廣告“投放”這一義務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)返還8萬(wàn)元的廣告費(fèi)。二審法院認(rèn)為“投放”并不是傳媒公司單方的義務(wù)，也需要文化公司的配合。鑒于傳媒公司已經(jīng)完成了廣告的設(shè)計(jì)制作，也承諾隨時(shí)可以投放，文化公司并未舉證說(shuō)明未能完成“投放”是因?yàn)閭髅焦締畏矫娴脑颉Ｒ虼瞬恢С治幕疽髠髅焦痉颠€廣告費(fèi)8萬(wàn)元的主張。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官后語(yǔ)

本案主要涉及如何認(rèn)定傳媒公司作為違約方具備申請(qǐng)解除合同的條件的問(wèn)題。

長(zhǎng)期以來(lái)不論是在理論界還是在司法實(shí)踐中，對(duì)違約方是否享有合同解除權(quán)都有較大的爭(zhēng)議。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十條第二款的出現(xiàn)彌補(bǔ)了立法上沒(méi)有規(guī)定違約方是否可以解除合同的空白。如果一概不允許違約方通過(guò)起訴的方式解除合同，不利于破解合同僵局，實(shí)現(xiàn)公平正義。就本案出現(xiàn)的典型性問(wèn)題，人民法院可以通過(guò)審查合同是否陷入僵局以及是否有必要解除合同來(lái)平衡雙方當(dāng)事人的利益以及維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。承辦法官具體結(jié)合了《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十條第二款和最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法【2019】254號(hào)）第四十八條規(guī)定，綜合考量違約方是否滿(mǎn)足以下三個(gè)解除合同的條件。

1.客觀上出現(xiàn)合同僵局

合同僵局是指在一些長(zhǎng)期合同中，一方由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、履約能力減弱（甚至喪失）等原因，導(dǎo)致不能繼續(xù)履行長(zhǎng)期合同，需要提前解約，而另一方拒絕解除合同，雙方僵持不下的情形。合同僵局常出現(xiàn)在長(zhǎng)期性房屋租賃合同過(guò)程中，正如本案中，傳媒公司與文化公司簽訂租期3年的租賃合同，但是由于傳媒公司經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)力承擔(dān)每年26萬(wàn)元的租賃費(fèi)用，向文化公司提出提前解除合同，文化公司不同意其提前解除合同后，傳媒公司搬離租賃場(chǎng)所不再實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的租賃合同事實(shí)上已經(jīng)無(wú)法履行，形成合同僵局。

2.主觀上違約方不存在惡意違約，守約方拒絕解除合同違背誠(chéng)信原則

合同僵局情況下合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行對(duì)違約方顯失公平，違約方必須不存在惡意違約的情形。不存在惡意是指違約方不是故意違約損害對(duì)方利益，但并不排除可能存在過(guò)錯(cuò)。過(guò)錯(cuò)包括故意和過(guò)失，如果違約方故意實(shí)施違約行為來(lái)為自己謀取利益，從而損害守約方的利益，為維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，這種行為都不能得到支持。但是在具體案件中，出現(xiàn)合同履行不能的原因是非常復(fù)雜的，例如違約方出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善等，這時(shí)，違約方當(dāng)然存在過(guò)錯(cuò)，但是這種過(guò)錯(cuò)不能排除違約方申請(qǐng)解除合同的權(quán)利。此外，在出現(xiàn)情勢(shì)變更或者不可抗力的情況下，違約方亦可以解除合同。本案中，傳媒公司在簽訂《企業(yè)入駐協(xié)議》時(shí)，并不會(huì)預(yù)料到疫情的發(fā)生，在疫情背景下，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到較大的沖擊，亦聯(lián)系文化公司想要通過(guò)縮減租賃面積來(lái)降低經(jīng)營(yíng)成本，在協(xié)調(diào)未果的情況下，其提前搬離租賃場(chǎng)所，并不再繳納第三年租金，故其雖然存在違約行為，但是在主觀上卻并非惡意。此外，守約方拒絕解除合同違背誠(chéng)信原則。本案中，在傳媒公司已經(jīng)實(shí)際搬離租賃場(chǎng)所的情況下，文化公司要求其繼續(xù)履行合同并繳納高額租金，不僅對(duì)傳媒公司會(huì)給違約方傳媒公司帶來(lái)較大的利益損失，違背公平原則，同時(shí)文化公司也會(huì)因獲得不當(dāng)利益而違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

3.在程序方面，法院需要依當(dāng)事人的申請(qǐng)來(lái)決定是否解除合同

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十條第二款的規(guī)定可以看出，這種情況下的解除權(quán)是一種依申請(qǐng)的司法解除權(quán)。本案中，傳媒公司在提出反訴時(shí)明確主張要求解除其與文化公司簽訂的《企業(yè)入駐協(xié)議》。

綜上，違約方申請(qǐng)解除合同在滿(mǎn)足一定條件的前提下是可以予以支持的。合同最重要的目就是實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的目的，賦予違約方申請(qǐng)解除權(quán)也正是鼓勵(lì)交易的體現(xiàn)。該規(guī)則也有利于解決合同僵局問(wèn)題，及時(shí)解除不能履行的合同免繼續(xù)履行的瑕疵，是及時(shí)止損也是為合同雙方當(dāng)事人提供更多的交易機(jī)會(huì)，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)違約方與非違約方的利益平衡。在此基礎(chǔ)上，承辦法官根據(jù)本案的具體情況，合理認(rèn)定違約方已經(jīng)具備解除合同的條件，同時(shí)又酌情認(rèn)定其需要承擔(dān)的違約責(zé)任，充分保障了雙方的權(quán)益。

本案例入選《中國(guó)法院2023年度案例》

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編寫(xiě)人：相桐 濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院

來(lái)源：濟(jì)寧中院