東莞華南mall小鎮(zhèn)-東莞 華南

最近直通車發(fā)表了一篇，引起不少網(wǎng)友的關(guān)注和討論，本文就這一現(xiàn)象進行更深層次的探討，剖析造成這些現(xiàn)象背后的原因。

華南mall這個商業(yè)巨無霸的誕生，不僅因為開發(fā)商三元盈暉的雄心壯志，也有當?shù)氐囊?guī)劃要求與售賣概念的需求。喊出了“立足珠三角，輻射全中國”的口號。

在2002年正式開始建造前，提出集“購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運動、旅游”等九大功能于一體的城市綜合體的設(shè)想，集中一站式消費將取代零散的消費模式，以現(xiàn)在的眼光來看確實如此。可見開發(fā)商的眼光還是非常超前的，當然也太理想化。

選擇在一個偏僻的地方落腳，是考慮到了未來汽車保有量會上升，人們將進入車行時代。雖然開發(fā)商對“車行時代”的認識，也確實符合未來近14年的出行趨勢。

雖然開發(fā)商預(yù)測了未來發(fā)展的大趨勢，但在當時，市場對集中一站式消費并沒有強烈的需求。開發(fā)商也沒有這么多財力去等市場發(fā)育。即使開發(fā)商有這個財力，入駐的企業(yè)也沒有這個耐心。

光是選址這一點就透露了當時開發(fā)商巨大的野心。

華南mall規(guī)劃時，就意圖把30公里內(nèi)的消費者都吸引過來，而萬江30公里半徑內(nèi)，覆蓋了東莞、廣州黃埔、廣州增城三地。這被視為華南mall的基本性商圈，如何理解這個“基本”呢？看完接下來兩個商圈的規(guī)劃你就知道了，意思就是：基本都拿下來了。

半徑60公里范圍內(nèi)，覆蓋廣州、深圳、佛山、順德。這被是為它的經(jīng)常性商圈。從名字來看，就是指望這個半徑內(nèi)的消費人群經(jīng)常過來。

那么靠什么將這些半徑里的消費人群吸引過來呢？

開發(fā)商思路就是，引入國際型商家，這些商家只有在華南mall能找到，其他地方?jīng)]有，所以對這些國際型商家感興趣的，只能來這里。

包括美國時代華納、加拿大IMAX公司、英國BBC天線寶寶、歐洲最大的建材裝飾零售商百家居、新加坡歡笑天地、深圳銅鑼灣百貨、阿瑪百貨、好又多超市、西湖春天、香格里拉酒店、尼羅河酒店等都先后入駐華南mall。

然而無論是多么超前的眼光，引來多么知名的國際商家，都無法掩蓋事實：沒有人來。

華南mall的構(gòu)思，實際是美國購物中心模式照搬到中國上來。

美國亞特蘭大購物中心

然而美國的城市規(guī)劃與我國的不一樣。美國紐約的城市中心寫字樓林立，幾乎沒有大型商業(yè)配套，但發(fā)達的公路網(wǎng)和較高的汽車保有量，造就了郊區(qū)型購物中心模式。

華南mall規(guī)劃之初，源于對未來車行時代的預(yù)測。選擇東莞萬江，也是看到了東莞擁有全國密度最高的高速公路網(wǎng)，同時又位于珠三角的核心位置。然而其實踐證明，美國的郊區(qū)型購物中心模式，照搬過來是行不通的。

何至于此？

首先，堵車、高速路費、燃油費用，就造就了極高的交通成本。

如果從深圳南山區(qū)出發(fā)前往華南mall，高速路費單程 40元，76公里的路程，預(yù)計30元油費，來回成本已高達 140元，這還不算可能產(chǎn)生的停車費。

其次廣深高速經(jīng)常面臨堵車的問題，給周邊的消費者帶來高昂的時間成本。

這么高的路費和時間成本，大大打擊了輻射半徑內(nèi)消費人群的意愿。

華南mall正式營業(yè)的2005年，東莞人口達到1000萬，但主要的消費人群分為兩類。一類是高收入階層，另一類是在工廠打工的工薪階層，而工薪階層，當時占人口比例70%左右，這部分人群去華南mall消費的可能性非常低，一方面是公共交通不便，另一方面是消費能力也不匹配。

而高收入階層，由于交通方便，有去香港和廣州消費的習(xí)慣。

脫離市場需求，一味的求大求全，是華南mall定位之初的最大問題。

2014年，華南mall重新定位“立足萬江，輻射東莞”。最近也恰逢華南mall改造。不知道未來將走向何方。