門面轉(zhuǎn)租協(xié)議書范本最新_門面轉(zhuǎn)租協(xié)議書免費版

原標(biāo)題：商租民租 | 房屋轉(zhuǎn)租的十六個問題匯總（含轉(zhuǎn)租期、再轉(zhuǎn)租、優(yōu)先權(quán)等）

作者：北京蘭臺（天津）律師事務(wù)所 王浩律師

目錄

1、轉(zhuǎn)租關(guān)系中各主體的稱謂如何表述？

2、租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系

3、房東同意轉(zhuǎn)租是否必須明示作出表示？

4、房東未同意轉(zhuǎn)租時轉(zhuǎn)租合同效力如何？

5、轉(zhuǎn)租期超過租賃合同的剩余租期怎么辦？

6、轉(zhuǎn)租期內(nèi)承租人欠租跑路怎么辦？

7、租賃合同解除對轉(zhuǎn)租合同有何影響？

8、轉(zhuǎn)租的房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照怎么辦？

9、次承租人如何降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險？

10、次承租人是否需要履行租賃合同的約定？

11、碰到轉(zhuǎn)租再轉(zhuǎn)租怎么辦？

12、房屋轉(zhuǎn)租時交的押金找誰退？

13、轉(zhuǎn)租時遇到第三人毀損房屋怎么辦？

14、轉(zhuǎn)租使用房屋時致人損害怎么辦？

15、轉(zhuǎn)租合同到期后次承租人能否與房東直接簽約？

16、次承租人是否有優(yōu)先承租權(quán)？

1、轉(zhuǎn)租關(guān)系中各主體的稱謂如何表述？

以普通的轉(zhuǎn)租為例，通常以：出租人（房東）、承租人（租客）、次承租人（租客的租客）來表述，本文中為方便表述及便利理解，筆者會混合使用各種稱謂。

2、租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系

租賃合同與轉(zhuǎn)租合同通常是兩個獨立的合同。出租人與承租人簽訂租賃合同，承租人與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同（也有名為租賃合同實為轉(zhuǎn)租內(nèi)容的），租賃合同約束出租人和承租人，轉(zhuǎn)租合同約束承租人和次承租人，兩者通常沒有依存、主從關(guān)系。

3、房東同意轉(zhuǎn)租是否必須明示作出表示？

不一定，也有推定同意的情況。《民法典》第七百一十八條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

即便如此，筆者還是建議有轉(zhuǎn)租需求的朋友轉(zhuǎn)租時盡量在事前取得房東同意，避免轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定影響及可能增加的各種成本。

4、房東未同意轉(zhuǎn)租時轉(zhuǎn)租合同效力如何？

如果是轉(zhuǎn)租各方真實意思，通常有效，但可能對房東沒有約束力。房東知道租客轉(zhuǎn)租六個內(nèi)未提出異議或事后追認同意的，視為其同意轉(zhuǎn)租；事后房東不同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同對房東不產(chǎn)生約束力，承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租，次承租人不能取得承租權(quán)，次承租人可以向承租人主張違約責(zé)任。

５、轉(zhuǎn)租期超過租賃合同的剩余租期怎么辦？

超出部分對房東沒有約束力。如果房東和承租人續(xù)約的，次承租人與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行；沒有續(xù)約、次承租人被房東要求搬離的，可以要求承租人退還超出部分的租金并向其主張違約責(zé)任。

次承租人超期（租賃合同租期）居住的時間需要向房東支付占有使用費用，當(dāng)然，如果次承租人能與房東達成新的租賃合意對雙方更為有利。

６、轉(zhuǎn)租期內(nèi)承租人欠租跑路怎么辦？

（1）承租人交納租金的租期部分，轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行。

（2）承租人未交納租金的租期部分，次承租人可以代其向房東支付租金，并向承租人主張抵銷轉(zhuǎn)租租金。

７、租賃合同解除對轉(zhuǎn)租合同有何影響？

這個問題比較復(fù)雜，后面我們專門寫文章分享，不在本文中過多展開。

８、轉(zhuǎn)租的房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照怎么辦？

次承租人通常可以解除合同，要求賠償損失。商鋪或?qū)懽謽寝D(zhuǎn)租的場景中，租賃的目的就是開展經(jīng)營活動，當(dāng)合同目的無法實現(xiàn)時，次承租人可以提出解除合同、退還租押金、賠償損失。

９、次承租人如何降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險？

（1）查證房東是否同意轉(zhuǎn)租。查看房東與租客的租賃合同約定。

（2）查證剩余租期是否覆蓋轉(zhuǎn)租期。查看房東與租客的租賃合同約定。

（3）簽訂書面租賃合同。對租期、租金、違約責(zé)任等進行明確約定，以期更好的維護雙方權(quán)益。

（4）固定好租賃時的房屋狀態(tài)。次承租人通過照片、視頻等形式與承租人固定好租賃時的房屋狀態(tài)，避免后續(xù)扯皮。

10、次承租人是否需要履行租賃合同的約定？

形式上不需要，實質(zhì)上可能需要。形式方面，上文說過，租賃合同是約束房東和承租人的，轉(zhuǎn)租合同是約束承租人和次承租人的，雙方通常沒有依存、主從關(guān)系，這個層面，次承租人無需考慮租賃合同中的約定。

實質(zhì)方面，承租人與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同時，可能會把租賃合同中房東對承租人的義務(wù)設(shè)計成次承租人的義務(wù)，只不過轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利主體變成了承租人。

11、碰到轉(zhuǎn)租再轉(zhuǎn)租怎么辦？

通常情況下，只要次承租人有轉(zhuǎn)租同意、剩余租期能夠覆蓋轉(zhuǎn)租租期，那么再轉(zhuǎn)租需要關(guān)注的風(fēng)險點和普通轉(zhuǎn)租一樣，可以參考上文的相關(guān)內(nèi)容。

需要說明的是，次承租人的轉(zhuǎn)租同意應(yīng)當(dāng)是房東作出的，承租人通常無權(quán)同意轉(zhuǎn)租，除非房東給予了授權(quán)。

12、房屋轉(zhuǎn)租時交的押金找誰退？

交給誰找誰退。上文說過，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個獨立的合同，基于合同相對性原理，轉(zhuǎn)租合同只能約束簽約各方，押金也是由次承租人支付給承租人的，轉(zhuǎn)租合同解除需要退還押金時，次承租人亦應(yīng)向承租人提出要求。

另外，因為可能存在再轉(zhuǎn)租的情況，最后的次承租人把押金交給了誰，則在合同履行完畢或合同終止后找誰退還。

13、轉(zhuǎn)租時遇到第三人毀損房屋怎么辦？

采取止損措施降低房屋損失，按約定通知承租人或房東，次承租人受到損失的可以向加害人主張賠償。具體可參見筆者之前分享的《商租民租 | 租期內(nèi)租賃房屋被第三人毀損租客怎么辦？（圖文）》一文。

14、轉(zhuǎn)租使用房屋時致人損害怎么辦？

具體可參見筆者之前分享的《商租民租 | 租客使用租賃房屋致人損害糾紛誰負責(zé)賠償？（多圖）》一文，與租賃關(guān)系不同的是，轉(zhuǎn)租場景中，承租人可能會因次承租人的行為擔(dān)責(zé)，需要具體案件具體分析。

15、轉(zhuǎn)租合同到期后次承租人能否與房東直接簽約？

可以。轉(zhuǎn)租合同到期后，合同自然履行完畢，通常情況下承租人與次承租人已經(jīng)不再互負權(quán)利義務(wù)。此時次承租人可以與房東直接簽訂租賃合同。需要注意的是，如果是同一租賃物，雖然次承租人可以與房東直接簽訂租賃合同，但同等條件下不能對抗承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

對于部分轉(zhuǎn)租合同中在合同終止后禁止次承租人與出租人簽約的約定，可以從違反公序良俗及格式條款的角度抗辯之。

16、次承租人是否有優(yōu)先承租權(quán)？

有轉(zhuǎn)租關(guān)系中的優(yōu)先承租權(quán)，沒有租賃關(guān)系中的優(yōu)先承租權(quán)。原理還是租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的獨立性，同等條件下：租賃關(guān)系中的承租人有優(yōu)先承租權(quán)、轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人有優(yōu)先承租權(quán)，但兩者的優(yōu)先承租權(quán)僅限于在各自的租賃關(guān)系中存在，不能“跨圈”主張優(yōu)先權(quán)。試想，如果次承租人向房東主張優(yōu)先承租權(quán)，那承租人的優(yōu)先承租權(quán)如何保護呢？（全文完）

信息來源：https://mp.weixin.qq.com/s/k_n_tmUMkJfNnoVKjxkd-g