寫售房廣告的要點(diǎn)_怎么寫售房廣告能吸引人

【內(nèi)容摘要】房地產(chǎn)廣告發(fā)布是開發(fā)商必備的經(jīng)營(yíng)行為，廣告發(fā)布合規(guī)審查亦是風(fēng)險(xiǎn)防控的重要一環(huán)，房地產(chǎn)廣告既要實(shí)現(xiàn)宣傳項(xiàng)目的目的，也要做到守住法律底線。本文擬通過梳理房地產(chǎn)廣告發(fā)布中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并根據(jù)出現(xiàn)頻率、風(fēng)險(xiǎn)大小以及易忽略的要點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)歸類整理，以便法務(wù)人員或業(yè)務(wù)部門人員自查使用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)廣告發(fā)布、合規(guī)審查、行政處罰

No.1

房地產(chǎn)廣告分類

（一） 印刷類：包括售樓書、宣傳冊(cè)、海報(bào)等；

（二） 在線廣告類：包括微信公眾號(hào)軟文、微信圖片、朋友圈“刷屏稿”等；

（三） 出街類：包括戶外大牌廣告，大樓廣告、商場(chǎng)廣告等；

（四） 辦公物料：項(xiàng)目文件袋、紙巾盒，項(xiàng)目宣傳送的一些小禮品比如撲克牌、扇子等。

樓書、營(yíng)銷中心紙質(zhì)資料審查應(yīng)該最嚴(yán)，其次為出街類廣告和微信公眾號(hào)宣傳文章，最后為員工朋友圈廣告和公司內(nèi)部宣傳文件。

No.2

房地產(chǎn)廣告違規(guī)后果

（一） 責(zé)令停止發(fā)布廣告、消除影響；對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告發(fā)布者處以違法所得三倍以下但不超過三萬(wàn)元的罰款；沒有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下的罰款。（《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第二十一條）。

（二） 責(zé)令停止發(fā)布廣告；處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款；發(fā)布虛假?gòu)V告的，責(zé)令停止發(fā)布廣告，消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款（《中華人民共和國(guó)廣告法》第五十五條、第五十七條）。

（三） 虛假?gòu)V告罪（《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十二條）。

No.3

房地產(chǎn)廣告合規(guī)審查要點(diǎn)

（一） 房地產(chǎn)廣告發(fā)布的前提和必備文件合規(guī)審查

一、項(xiàng)目是否取得預(yù)售、銷售許可證、是否存在瑕疵情形、工程質(zhì)量是否存在不合格情形，如：①未取得國(guó)有土地使用權(quán)證；②在集體所有的土地上建設(shè)的村委統(tǒng)建樓；③被查封或其他限制房地產(chǎn)權(quán)利的；④未取得預(yù)售許可證；⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議；⑥違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；⑦驗(yàn)收不合格等。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第五條規(guī)定：凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

（一）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；

（二）在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

二、案例：深圳茂業(yè)(集團(tuán))股份有限公司因未取得預(yù)售許可證而發(fā)布房地產(chǎn)廣告，被處以1萬(wàn)元罰款。（深市監(jiān)罰字〔2020〕稽8號(hào)）

（二） 房地產(chǎn)廣告必須載明內(nèi)容合規(guī)審查

一、 房地產(chǎn)廣告發(fā)布的三要素合規(guī)審查

（1) 未注明：開發(fā)企業(yè)名稱、或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱（如代理銷售）、或預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不載明上述事項(xiàng)。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第七條，房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

（一）開發(fā)企業(yè)名稱；

（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

（三）預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

（2) 案例：臨邑縣碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因未載明預(yù)售許可證號(hào)和公司名稱發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告，被處以3萬(wàn)元頂格罰款。（臨邑市監(jiān)處字[2018]416號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：預(yù)售或銷售許可證號(hào)和中介機(jī)構(gòu)名稱是容易被忽略的項(xiàng)目。

二、規(guī)劃或建設(shè)中市政條件明確標(biāo)注說明合規(guī)審查

（1) 未標(biāo)明“規(guī)劃中”或“建設(shè)中”

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條，房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（四）對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。第十二條，房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

（2) 案例：上海澤翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宣傳“今年我們住在雍賢府，雄厚師資的同濟(jì)大學(xué)附屬存志外國(guó)語(yǔ)學(xué)校就要開學(xué)了，十二年一貫制，選學(xué)校根本不用操心”，事實(shí)上該學(xué)校尚未進(jìn)入審批程序，無法在宣傳期限內(nèi)開學(xué)，被處以1.2萬(wàn)元罰款。（滬市監(jiān)奉處〔2020〕262019017226號(hào)）

（3) 合規(guī)建議：沒有注明規(guī)劃或者建設(shè)中的宣傳方式，還可能被認(rèn)定為虛假宣傳；除注明規(guī)劃或者建設(shè)中外，仍需標(biāo)注數(shù)據(jù)來源，數(shù)據(jù)來源最好是政府公示文件等官方渠道。

三、涉及貸款的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

（1) 發(fā)布涉及貸款服務(wù)的房地產(chǎn)廣告時(shí)，“零首付”、“首付貸”；未載明貸款的銀行及貸款額度、年期等信息；

《規(guī)定》第十七條房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

（2) 鄒平筑家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因在網(wǎng)站發(fā)布涉及貸款服務(wù)的房地產(chǎn)廣告時(shí)，未載明貸款的銀行及貸款額度、年期等信息，被處以0.9萬(wàn)元罰款。（鄒市監(jiān)行處字[2020]10411號(hào)）

（3) 建議：上海市還不得宣傳免首付、零首付、首付貸、代辦公積金貸款服務(wù)、非銀行機(jī)構(gòu)可以提供貸款的內(nèi)容。

《上海市房地產(chǎn)廣告發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)》第十五條：房地產(chǎn)廣告中涉及銀行貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款銀行的名稱，標(biāo)明貸款的最高額度和最長(zhǎng)年限。

涉及機(jī)構(gòu)提供分期付款的，標(biāo)明分期付款的年限、最高額度以及付款方法。購(gòu)房貸款的比例、利率和年限應(yīng)當(dāng)符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策，不得宣傳免首付、零首付、首付貸等內(nèi)容。

房地產(chǎn)廣告不得承諾可以代辦公積金貸款服務(wù)，不得有非銀行機(jī)構(gòu)可以提供貸款的內(nèi)容。

四、引證內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確并表明出處。

（1) 常見為“數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)”、未標(biāo)明出處、來源于他人的宣傳文章。

《廣告法》第十一條，廣告內(nèi)容涉及的事項(xiàng)需要取得行政許可的，應(yīng)當(dāng)與許可的內(nèi)容相符合。廣告使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)等引證內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，并表明出處。引證內(nèi)容有適用范圍和有效期限的，應(yīng)當(dāng)明確表示。

《規(guī)定》第20條：

（2) 案例：廣州富力美好置業(yè)發(fā)展有限公司因宣傳“180萬(wàn)㎡大城規(guī)模”未標(biāo)明出處，被處以1萬(wàn)元罰款（穗海工商處字［2017］437號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：數(shù)據(jù)來源應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確，且依據(jù)政府部門公示的規(guī)劃文件、實(shí)施文件，而非“網(wǎng)絡(luò)”、“安居客”。

（三） 禁止載明內(nèi)容合規(guī)審查

1. 以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置的情形

（1) 常見為“步行10分鐘至XXX”、“10分鐘直達(dá)市區(qū)”等表述

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條，房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置。

（2) 案例：開平市金雞建設(shè)綜合發(fā)展有限公司因房地產(chǎn)廣告中含有“500米內(nèi)盡享市場(chǎng)、電影院、水口公園等娛樂配套”等表述，被處以0.16（萬(wàn)元）罰款（開市監(jiān)處字〔2020〕0176號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：如有時(shí)間宣傳的特殊需求，建議標(biāo)注直線距離、時(shí)速等作為補(bǔ)充說明。

2. 承諾升值或投資回報(bào)

（1) 常見為“伴隨周邊大環(huán)境的完美蛻變，區(qū)域價(jià)值必將一路看漲”、“絕版地段，升值無限”、“首付20萬(wàn) 盡賺100萬(wàn)......10年資金翻番，白賺一間鋪！”、“穩(wěn)賺到手3年21%回報(bào)”、“年XX%回報(bào)”、“買到即賺到”等表述。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條，房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（一）升值或者投資回報(bào)的承諾。

（2) 案例：東源寶晟投資發(fā)展有限公司涉嫌對(duì)外發(fā)布包含“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐寶晟城 企業(yè)進(jìn)駐 返租5年 年回報(bào)5.2%”被處以人民幣0.27萬(wàn)元罰款（東市監(jiān)執(zhí)處字[2020]71號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：可以側(cè)面宣傳升值空間或投資空間，不得承諾或變相承諾。除規(guī)避典型的“紅利”、“升值無限”、“穩(wěn)賺”等表述外，側(cè)面宣傳升值空間或投資空間的詞語(yǔ)應(yīng)盡量用于描述項(xiàng)目所在的區(qū)域，而非直接用于介紹項(xiàng)目。

3. 對(duì)入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)進(jìn)行承諾

（1) 常見為“配套是朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)九年連續(xù)教育，不用擔(dān)心孩子教育問題”、“金川首席、教育大盤、入學(xué)農(nóng)大附中、附小、讓孩子贏在起跑線上”、“購(gòu)買境外房地產(chǎn)可移民或者取得居住權(quán)”。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十八條，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

（2) 案例：鑫聯(lián)茂置業(yè)（嘉興）有限公司房地產(chǎn)廣告中含有“四大優(yōu)質(zhì)名校項(xiàng)目周邊實(shí)驗(yàn)小學(xué)科技城校區(qū)、東北師大附屬南湖學(xué)校、清華附屬中學(xué)（規(guī)劃中）三大重點(diǎn)學(xué)府左右環(huán)伺、更有專屬國(guó)際幼兒園，一站式滿足孩子12年全齡精英教育。”、“實(shí)力央企鑫控集團(tuán)”內(nèi)容，考慮到本案中涉及到投訴人眾多，社會(huì)影響較大等綜合因素，被責(zé)令當(dāng)停止發(fā)布，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，罰款人民幣80萬(wàn)元整。

（3) 合規(guī)建議：“范圍內(nèi)500米有知名小學(xué)”此類表述，雖沒有明顯的承諾意思表示，但涉嫌宣傳“學(xué)區(qū)房”、“承諾升學(xué)”，建議增加“具體入學(xué)條件請(qǐng)咨詢學(xué)校相關(guān)部門，不構(gòu)成入學(xué)資格的承諾”等補(bǔ)充說明。

4. 含有風(fēng)水、占卜等封建迷信、有悖社會(huì)良好風(fēng)尚的內(nèi)容。

（1) 常見為“風(fēng)水寶地”、“聚寶盆”、“新湖樂清別墅，恰是難得的乾坤之地”、“合乎天心正運(yùn)”、“使吉?dú)馊菀滓氪笳薄?/p>

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第八條，房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

（2) 案例：北京濱湖恒興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處對(duì)外發(fā)放項(xiàng)目宣傳冊(cè)“項(xiàng)目占據(jù)西山麓下與青龍湖首之風(fēng)水寶地之位，汲取九曲龍脈之靈韻”的宣傳用語(yǔ)，被處20萬(wàn)元罰款。

（3) 合規(guī)建議：《中華人民共和國(guó)廣告法》對(duì)“迷信”的內(nèi)涵雖沒作界定，但依據(jù)第三條中對(duì)廣告內(nèi)容明確的要求，推定“迷信”的標(biāo)準(zhǔn)為違反公序良俗。

5. 存在“國(guó)家級(jí)”、“最高級(jí)”、“最佳”等極限用語(yǔ)表述

（1) 常見為“地段尊貴，兼得城市繁華和優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，屬……頂級(jí)豪宅”、冠絕、領(lǐng)銜、極致、終極、至尊、巔峰、極品、樓尊貴等。

《廣告法》第九條，廣告不得有下列情形：（三）使用“國(guó)家級(jí)”、“最高級(jí)”、“最佳”等用語(yǔ)；

（2) 案例：西昌天朗置業(yè)有限責(zé)任公司因“西昌最好的、最高端的億元七星級(jí)超白金會(huì)所”、“最好的規(guī)劃讓長(zhǎng)島360度觀山攬海瞰雙公園賞大中庭”、“西昌最好園林景觀，秉承法國(guó)凡爾賽宮造園藝術(shù)”等內(nèi)容系對(duì)當(dāng)事人銷售樓盤檔次的介紹，被處以罰款35萬(wàn)元（涼市監(jiān)網(wǎng)處字[2019]2號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：帶有“最”、“第一”等描述用于很容易被察覺，但“世界級(jí)”、“樓尊”同樣屬于敏感用語(yǔ)；如果行業(yè)內(nèi)“第一”、“最佳”等由官方評(píng)定、通過賽事評(píng)選，可引用數(shù)據(jù)作為補(bǔ)充說明。

6. 存在虛假?gòu)V告的情形

（1) 常見為商品或服務(wù)不存在，如房產(chǎn)中介將不存在的房源信息進(jìn)行推廣以招攬顧客；商品與實(shí)際情況不符，如將規(guī)劃證和預(yù)售證核定為商業(yè)辦公性質(zhì)的辦公樓改為居住用途的住宅、公寓對(duì)外宣傳；精裝修商品房廣告的裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際不一致；使用虛假信息作證明材料，如就精裝房出具偽造的甲醛符合標(biāo)準(zhǔn)的檢測(cè)報(bào)告；虛構(gòu)效果，如樓盤位于海邊，宣稱PM2.5為0，空氣好，業(yè)主居住一段時(shí)間后身體變更好，疾病可消除；宣傳某學(xué)校的學(xué)區(qū)房，但該樓盤并不屬于該學(xué)校的教育學(xué)區(qū)。

廣告法第二十八條，廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。廣告有下列情形之一的，為虛假?gòu)V告：

（一）商品或者服務(wù)不存在的；

（二）商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購(gòu)買行為有實(shí)質(zhì)性影響的；

（三）使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)等信息作證明材料的；

（四）虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的；

（五）以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的其他情形。

（2) 案例：東莞市泰利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因明示或暗示其他房地產(chǎn)項(xiàng)目是其樓盤的廣告宣傳，被處以9.7653萬(wàn)元罰款。（東市監(jiān)罰[2020]1304160011號(hào)）

（3) 合規(guī)建議：虛假?gòu)V告是處罰最重的幾類情形之一，對(duì)于房地產(chǎn)廣告的審查并非形式上用語(yǔ)、詞匯審查，而更多是房地產(chǎn)廣告實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查：是否存在虛構(gòu)、偽造或者無法驗(yàn)證的科研成果、專利、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)；是否有相應(yīng)事實(shí)印證。

7. 損害國(guó)家形象、違背公序良俗

（1) 圖片變相使用中華人民共和國(guó)國(guó)旗的圖案；“某領(lǐng)導(dǎo)參觀營(yíng)銷中心”、“總理同款”、“依然保留法租界昔日的浪漫風(fēng)情”。

《廣告法》第九條，廣告不得有下列情形：

（一）使用或者變相使用中華人民共和國(guó)的國(guó)旗、國(guó)歌、國(guó)徽，軍旗、軍歌、軍徽;

（二）使用或者變相使用國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義或者形象；

（三）損害國(guó)家的尊嚴(yán)或者利益，泄露國(guó)家秘密；

（四）妨礙社會(huì)安定，損害社會(huì)公共利益；

（五）危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，泄露個(gè)人隱私；

（六）妨礙社會(huì)公共秩序或者違背社會(huì)良好風(fēng)尚；

（七）含有、、、迷信、恐怖、暴力的內(nèi)容;

（八）含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容；

（九）妨礙環(huán)境、自然資源或者文化遺產(chǎn)保護(hù)；

（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

（2) 案例：上海澍澤置業(yè)有限公司因使用“我們?cè)谶@里看到了什么是國(guó)產(chǎn)的世界一流---習(xí)近平”宣傳用語(yǔ)，與其他違規(guī)情形合并被處以20.2萬(wàn)元罰款。（滬市監(jiān)浦處〔2020〕152019003927號(hào)）

（3) 合規(guī)建議：上述情形廣告法中明確列舉的禁止性情形，在實(shí)踐中較容易被發(fā)現(xiàn)且相對(duì)較少，需特別注意變相使用行為，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)某地域的評(píng)價(jià)，被用于暗示對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)；第三級(jí)轉(zhuǎn)介渠道的紙質(zhì)宣傳單，沒有標(biāo)明制作單位，但含有上述違規(guī)情形，極容易被認(rèn)定為開發(fā)商制作，需加強(qiáng)對(duì)三級(jí)渠道的監(jiān)管。

8. 出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容

（1) “售后包租”、“12年回購(gòu)”、“升值+出租 雙重投資保障”。

第十六條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

（2) 案例：上海綠地東煜置業(yè)有限公司因“帶租約發(fā)售，15年統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)"等承諾包租15年，租金年均回報(bào)7％”廣告用語(yǔ)，被處以2萬(wàn)元罰款。（浦市監(jiān)案處字〔2015〕第150201510141號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：融資或者變相融資宣傳通常與承諾投資回報(bào)宣傳一起，二者可一起審查。

9. 侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)等第三方責(zé)任

（1) 所附圖侵犯他人商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、肖像權(quán)等第三方權(quán)利；字體侵權(quán)，廣告文件所用字體須是免費(fèi)字體，如為收費(fèi)字體需經(jīng)過授權(quán)。目前“方正字體”、“漢儀字體”、“華康字體”為收費(fèi)字體。（注：“方正字體”中方正黑體、方正書宋、方正仿宋、方正楷體四種免費(fèi)）

《侵權(quán)責(zé)任法》第二條 侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

（2) 合規(guī)建議：購(gòu)物節(jié)為宣傳頻繁期，頻繁使用的“雙十一”、天貓商城的貓形圖案，阿里巴巴公司正在申請(qǐng)或已注冊(cè)商標(biāo)，上述未授權(quán)行為涉嫌侵犯商標(biāo)專用權(quán)；常見的米奇圖案亦是注冊(cè)商標(biāo)。

（四） 是否有違《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》合規(guī)審查

1. 最高獎(jiǎng)金額超過5萬(wàn)元、有獎(jiǎng)銷售信息不明確，影響兌獎(jiǎng)。

（1) 常見“買房送寶馬”，車輛價(jià)值超過5萬(wàn)元，沒有對(duì)相關(guān)有獎(jiǎng)信息作任何公示或補(bǔ)充說明。

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十條，經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行有獎(jiǎng)銷售不得存在下列情形：（一）所設(shè)獎(jiǎng)的種類、兌獎(jiǎng)條件、獎(jiǎng)金金額或者獎(jiǎng)品等有獎(jiǎng)銷售信息不明確，影響兌獎(jiǎng)；（二）采用謊稱有獎(jiǎng)或者故意讓內(nèi)定人員中獎(jiǎng)的欺騙方式進(jìn)行有獎(jiǎng)銷售；（三）抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額超過五萬(wàn)元。

（2) 案例：信宜市富居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因沒有制定策劃活動(dòng)方案或者活動(dòng)細(xì)則說明，沒有對(duì)相關(guān)有獎(jiǎng)信息作任何公示或補(bǔ)充說明，“明顯是有獎(jiǎng)銷售信息不明確，引人誤解，影響兌獎(jiǎng)”，被處以3.3萬(wàn)元罰款。（信市監(jiān)處字〔2020〕189號(hào)）

（3) 合規(guī)建議：最高獎(jiǎng)金額、價(jià)值不得超過五萬(wàn)元。同時(shí)注意公布獎(jiǎng)品種類、數(shù)量及中獎(jiǎng)概率；明確獎(jiǎng)品稅費(fèi)承擔(dān)、有無等（適用于獎(jiǎng)品為車輛情形）。避免被認(rèn)定為引人誤解、影響兌獎(jiǎng)。

2. 編造虛假或誤導(dǎo)性信息，貶低其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者商品或服務(wù)

（1) “入住率、租金水平將遠(yuǎn)超同區(qū)產(chǎn)品”。

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十一條，經(jīng)營(yíng)者不得編造、傳播虛假信息或者誤導(dǎo)性信息，損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)。

（2) 案例：徐州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因“徐州最具品質(zhì)樓盤—徐州碧桂園”被認(rèn)定不正當(dāng)?shù)刭H低了同類商品或者服務(wù)，與使用絕對(duì)化用語(yǔ)被處以3.3萬(wàn)元罰款（徐工商案（2017）00018號(hào)）。

（3) 合規(guī)建議：對(duì)于沒有充分依據(jù)已經(jīng)超過或?qū)⒊^，很可能被認(rèn)定不正當(dāng)?shù)刭H低了同類商品或者服務(wù)、虛假宣傳等；一般很難列舉證據(jù)證明已經(jīng)超過或?qū)⒊^，較大可能被認(rèn)定為所編造的虛假信息或誤導(dǎo)性信息，建議均予以刪除。

（五） 要約與要約邀請(qǐng)

1. 商品房銷售廣告和宣傳資料為一般為要約邀請(qǐng)，商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

除標(biāo)注本廣告僅為要約邀請(qǐng)，具體權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的買賣合同為準(zhǔn)諸如此類的免責(zé)用語(yǔ)外，需對(duì)周邊配套、數(shù)據(jù)來源、宣傳圖等“訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”因素應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2. “本公司享有最終解釋權(quán)”等解釋格式條款

（1) 開發(fā)商往往熱衷于標(biāo)注“本公司享有最終解釋權(quán)”，或在主管單位明確禁止該表述時(shí)，尋找替代的詞語(yǔ)。

（2) 案例：?jiǎn)|崇和置業(yè)有限公司因展示牌 “所有活動(dòng)最終解釋權(quán)歸綠地長(zhǎng)島所有”，被認(rèn)定為預(yù)先制定、不可協(xié)商的格式條款，該條款客觀上排除了消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利，與虛假宣傳責(zé)任合并被處以358560元罰款。

（3) 合規(guī)建議：實(shí)踐中，該類表述并沒有實(shí)際用處，較大可能被認(rèn)定為無效格式條款且有被行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，建議刪除此類表述。

【參考文獻(xiàn)】

[1]法律法規(guī)：《廣告法》；《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》；《廣東省委宣傳部、省建設(shè)廳、省工商行政管理局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》；《國(guó)家工商行政管理局關(guān)于房地產(chǎn)廣告中承諾為入住者辦理戶口問題的答復(fù)》；《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》；《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》。

[2]行政處罰案例:均來自威科法律數(shù)據(jù)庫(kù)。