軒尼詩道一套房多貴;軒尼詩道房子有多貴

索爾仁尼琴在《古拉格群島》中那句名言用來形容此次廈門島上百億地王迷局頗為契合——“我們都知道他們在說謊，他們也知道他們在說謊，他們知道我們知道他們在說謊，我們也知道他們知道我們知道他們在說謊，但是他們依然在說謊。”

誰的地王？

4月22日，廈門拍出史上首幅百億地塊。

當日廈門共出讓3宗地塊，分別位于思明區、翔安區、集美區。廈門樓市有其自身的特殊性，分島內、島外兩個市場。島內及本島上僅有的兩個行政區，思明和湖里，158平方公里的面積占廈門總面積不到十分之一，卻聚集了廈門一半的人口。人多地少、配套完善、教育資源優異讓廈門島內房價始終高居不下。

此次土拍引發最多關注的在于“思明2020P01地塊”，寸土寸金的島內，土地資源稀缺，極少有新地塊出讓，思明區上一次宅地出讓還得追溯到2010年，因此該地塊毫無懸念成為本場土拍中起價最高的地塊。

根據出讓公告，上述地塊位于思明區云頂中路與蓮前路交叉口西南側地塊，為住宅、商業用地，土地面積59562平方米，總建面204650平方米，容積率3.53，地塊起拍樓面價35182元/平方米，起拍總價72億元。

不過，該地塊被設置了最高限價，地塊內商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米。但是允許競得人分三期建設，分三期申請宗地商品房預售許可證，并分三期對外公開銷售，首期應于項目開工之日起12個月內申請并對外公開銷售。出讓文件顯示，本次土拍采用“不設拍賣底價，價高者得”的方式出讓。

最終，上海泰鳴貿易有限公司（下稱“上海泰鳴”）以103.55億元競得，折合樓面價50598.5元/平方米，溢價率43.8%。

這是廈門首個破百億的地塊，同時刷新了廈門總價和單價地王項目。引發市場一陣驚嘆后，舉牌環節高調廝殺的上海泰鳴卻陷入沉寂，始終未有房企認領該地塊。市場好奇，從中海、綠城、建發、華發、金茂等一眾房企嘴邊虎口奪食的上海泰鳴究竟是何方神圣？

天眼查顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊資本100萬元，法定代表人蔡思鵬，工商登記行業為批發業，經營范圍包括建筑材料銷售、金屬材料銷售、五金產品零售、市場營銷策劃。一家成立僅13天，注冊資本100萬的貿易公司跨區域豪擲百億奪地，無疑為這場創紀錄的土拍增加了新的懸念和看點。

“馬甲”疑云

隨后，不斷有聲音指出，上海泰鳴實為中駿集團的“馬甲”。

數名房企內部員工對《國際金融報》記者表示，該地塊最終競得者為中駿，且有消息人士稱，中駿董事局主席黃朝陽曾現身土拍現場。《國際金融報》記者在中駿內部系統上查詢到與上海泰鳴法人同名的蔡思鵬，職務為中駿集團資金管理部的一名資金主管。

更多從業者化身“福爾摩斯”，欲將這場蹊蹺的“地王案”探個究竟，多條線索均開始指向中駿。天眼查顯示，上海泰鳴注冊地為上海市閔行區滬青平公路277號5樓，巧合的是，中駿旗下上海駿寧房地產開發有限責任公司注冊地址也正位于此。此外，上海泰鳴100%的控股股東達源國際有限公司（下稱“達源國際”）是一家成立于香港的私人股份有限公司。

《國際金融報》記者從香港公司查冊中心網站查詢到，達源國際董事是黃倫，黃倫的另一個身份為黃朝陽之子，2017年升任中駿執行董事。達源國際的注冊地址為香港銅鑼灣軒尼詩道500號希慎廣場某號房，與中駿年報中披露的香港注冊地重合。

不僅如此，達源國際背后的股東為悅泰發展有限公司（下稱“悅泰發展”），其正是中駿的“馬甲”公司，中駿曾在公開市場多次以悅泰發展名義拿地。2017年、2018年，悅泰發展兩度代表中駿拿下南昌縣地塊。此外，江蘇徐州銅山區2017-27地塊、閔行區華漕鎮MHPO-1402單元42-07地塊皆為悅泰發展為中駿所拿。即便如此，中駿方面依然予以否認，其相關人員對《國際金融報》記者表示，與分公司和投拓確認不是中駿。一邊是多條線索指向的漸趨明朗，一邊是咬緊牙關的拒不承認。中駿連續否認的態度讓市場不解。

涉嫌“圍標”

有媒體根據競拍現場競價過程指出，中駿和馬甲公司“上海泰鳴”交替競價，抬高低價，存在“圍標”的可能。

根據《廈門市自然資源和規劃局關于2020P01等三幅地塊國有建設用地使用權公開出讓公告》中商品房的預售要求，競買申請人之間不得私下串通，采取“圍標、串標”等方式排擠其他競買申請人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當利益等。如有上述行為，一經查實出讓人將取消競得人的競得資格，解除出讓合同，無息退還土地出讓價款，競買保證金不予退還。并且將該企業列入誠信黑名單，限制其及其關聯企業（指與該企業具有直接或間接控股關系的企業）今后不得參與廈門市土地礦產資源交易市場拍賣活動。

某規模房企區域投資總對《國際金融報》記者表示，“僅憑目前有限的信息尚不足論斷”，其坦言，“馬甲公司在競拍市場是常見現象，土拍條款中并未規定除主體參拍外禁止攜帶馬甲競拍。”有頭部房企投拓部人士對此表示贊同，其直言，“這么多家參拍，且溢價這么高，中駿的行為不算圍標。”

上述規模房企區域投資總分析道，馬甲公司參與競拍或存在多重背景，可能有融資上的考慮（參與資金非自有資金），也有可能是中駿代持，背后是多方或資方一起參與。而中駿的“撇清關系”，除了低調不想放大地王效應外，或也有其他考量，如通過項目擴大規模，而不將負債體現到上市公司中。

重金吃下地王后，中駿也面臨著消化難題。《國際金融報》記者請多名投拓人士據50598.5元/平方米樓面價進行保本價測算，給出的區間大約在6.8萬-7.2萬元/平方米左右，而該地塊被設置了最高限價，地塊內商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米。這也意味著，項目的盈利空間并不大，甚至面臨著虧本入市的風險。

中駿的豪賭

事實上，廈門市場是中駿近來的一場豪賭。

2018年12月，中駿集團以38.05億元、樓面價39090元/平方米、溢價率18.4%競得廈門枋湖2018P03地塊，2019年11月，中駿“二刷”紀錄，以59.4億元的總價拿下廈門湖里2019P01地塊，成交樓面價4.51萬元/平方米，溢價率超過30%。

這場豪賭讓中駿嘗到了甜頭，2019年廈門房企商品房銷售排行榜中，中駿僅次于建發，以57.46億元位居第二，市占率達到8.7%。不止廈門，今年以來，中駿在各地加碼拿地。2020年一季度，中駿新增貨值168億元，位列TOP23，遠高于其銷售額的42名。

黃朝陽在業績會上說，拿地是生死線。受疫情影響，中駿今年的業績目標由原來的1050億元下調至930億元，但內部依然是按千億目標推進。然而除了規模的增長，中駿顯然需要更全面的兼顧。

在剛剛結束的2019年，中駿公司合同銷售金額增長56.7%至805.01億元，收益增長20.2%至213.7億元，毛利率下降4.1%至27.6%，凈利增長9.4%至40.23億元。4月9日，三大國際評級機構之一的標普將中駿集團控股的展望從“穩定”下調至“負面”，原因是中駿2019年的業績明顯低于預期，公司收入確認放緩、盈利能力疲弱以及持續的高額土地投資，高企的杠桿率在未來一至兩年內也不太可能有大幅改善。

標普預計，到2020年，中駿的收入將增長38%-40%，達到280億-290億元，而在2019年，其收入僅增長了20%。強勁的收入增長將支撐該公司的信用狀況，但現有項目面臨去庫存壓力，因此仍有收入可能低于當前預估的風險。

來源：國際金融報

泰禾金尊府

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動態：泰禾金尊府目前在售建面約92-142㎡二至四房單位，均價14500元/㎡。容積率2.5，綠化率36%。預計2020年年底交樓。詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：泰禾金尊府作為泰禾在中山的首座府系產品，總占地10.8萬㎡，以中軸對稱布局，展現中式建筑的莊重渾厚，作為泰禾血統承襲之作，中山R26;泰禾金尊府采用三進制門第體系（府門、照壁、入戶大堂）、以有禮有節的空間布局，傳承千年的王府禮制、獨特的造園體系、一生服務的資源整合，營造豁達致遠、舒適尊崇的中式生活感，力塑中山人居標桿，為中山鼎貴之士敬獻國風傳世府邸。泰禾金尊府項目坐享粵港澳灣區軸芯高地，咫尺世界燈都強鎮，執守古鎮輕軌門戶，多維交通帷幄粵港澳大灣區。擁攬商業資源集結圈，匯聚古鎮核心華藝廣場、利和希爾頓酒店、大信新都匯等，構筑豐盛的交通商業配套。同時，泰禾作為新中式造園專家，集萃中式造園工藝工法，三庭兩園十景，將匠心融于院落亭臺水榭雕琢之中，構造卻不拘一格。并運用泰禾大院十二則例，匠心打造磚、墻、地、雕等多處細節，并將泰禾10大專利產品營造法融于門頭壁燈等處，以古代顯赫門庭禮制，營建處處皆鼎貴的宅門體系，將傳統禮制神韻與當代生活萬象深度融合，集有形之景，無形之意，塑造從物到心的三重境界。作為國家一級資質物業服務企業，泰禾物業突破常規的物業管理模式，以特色的5A“貼身管家”服務，豪宅私享家庭服務，打造七重中南海安防體系式服務，以金鑰匙管家、中南海退役國旗班、三軍儀仗隊、國際航空空乘人員、五星酒店服務人員全明星陣容，為居者提供守護一生的尊崇禮遇。泰禾，不只敬獻傳世之作，更在開創“中國式美好生活”。泰禾依托自身在住宅、商業等領域的優質資源，聚合醫療健康、教育、文化院線、商業等相關服務領域的資源，一站式解決業主的購物、社交、醫療、文化和教育等方面的全生命周期。不僅為您建造一個家，更為建造一個美好生活。中山R26;泰禾金尊府引進泰禾+健康管理中心，為業主打造全生命周期家庭健康管理云平臺，提供家庭健康檔案、專家門診綠色通道等服務，全方位守護業主及家人健康。泰禾金尊府一期92-142㎡洋房清盤倒計時，二期別墅誠意登記中，全系裝修洋房，采用點狀式布局，達到戶戶全明，并引入全屋智能化家居，呵護每一處細節，運用新中式空間美學，恭迎中山各鼎貴之士蒞臨品鑒！

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麗豐棕櫚彩虹

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動態：麗豐棕櫚彩虹在售三期建面約86-116㎡二三房，毛坯&精裝，均價約15500元/㎡，同時在售棕櫚巒200㎡別墅，均價32500元/㎡，彩虹雅苑精裝新品3#已上市，歡迎品鑒，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：棕櫚彩虹總占地355畝，總建筑面積約60萬平方米；集低密度藝墅、品質洋房、商業中心、時尚會所、五月花電影城等于一體大型國際人居社區，滿足城市精英多元化的雅致生活需求。是中山城區不可多得之品牌大盤，項目目前在售組團分別由棕櫚巒、彩虹豪苑、彩虹雅苑組成。【棕櫚巒】組團是超低密度藝墅產品，在售產品約200㎡，贈送雙產權車庫及前后花園，附加價值高，中山城區一手在售藝墅中的收藏級作品。【彩虹豪苑】組團是央景樓王產品，面積段約113-141㎡，南北通透，純南向7米寬景露臺，并帶入戶花園，目前以現房對外限量發售。【彩虹雅苑】組團是棕櫚彩虹花園新一期開發的超低容積率品質高層住宅，以一字型并列排開，戶戶朝南，南北對流，建筑面積約86-116㎡N+1/N+2買三房用五房，以百變高拓戶型致敬城市精英，現正火熱銷售中。【彩虹雅苑】1-2棟在售毛坯精品，以通透戶型、靈動空間、便捷隨心，超高使用率的戶型備受客戶青睞，向南可俯瞰彩虹濕地公園，向北可一覽別墅區景觀，人性化園林設計，是60萬方十年醇熟大城的又一鼎力之作。【彩虹雅苑】不負期待，精工品質之上，又全新升級，順勢推售3-4棟港式品質時尚奢裝洋房，由香港名師SpatialConcept精心打造品味家居，采用西門子、TOTO、蒂森克虜伯、華帝、固力、和邦盛世等一線知名精裝品牌，更有智能云開門系統，為品質、安全、科技人居營造更寫意的生活方式，致力打造品質灣區人居名片。香港麗豐控股以建筑精品社區為己任，把人文關懷、城市運營作為發展目標，為業主、為城市呈現出豐富的文化盛宴、精神坐標。社區高樂物業貼心、細致服務，致力于為業主營造良好的社區氛圍、舒適的居住環境。專屬純港式服務為業主保駕護航。

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中薈城

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動態：中薈城目前在售星鉆苑1棟，3棟，6棟和8棟建面約86-118㎡三四房單位，毛坯，均價約8000元/㎡，預計2021年1月收樓，詳情請咨詢售樓處為準。

項目簡介：中薈城為三家百強房企（旭輝、遠洋、卓越）聯合開發的高端宜居住宅大盤，項目位于廣珠西線旁邊（南和東路與南和東路豪樂巷交叉口），屬于南頭TOD新城內，南頭未來發展核心區，并且是南頭TOD新城里的住社區；是中山北部門戶，廣佛橋頭堡位置，享受廣佛生活圈，是粵港澳大灣區交通咽喉所在。同時位于三大自貿區（前海、南沙、橫琴）的核心位置，根據十三五規劃，省政府定位中山為珠江西岸的綜合通樞紐。項目整體布局西低東高，減少對臨街空間壓迫。臨西側城市道路結合小區人行布置各種公共配套，沿街面規整連續，提升小區的整體品質。高層住宅遠離道路，享有更多的庭院空間，保證居住環境安靜舒適。另外還有萌寵樂園、環區跑道、全小區覆蓋WIFI、園區直飲水、全齡互動活動產地等，全面滿足業主在社區內的休閑娛樂各方面需求。

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海雅繽紛城

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動態：海雅繽紛城在售建面38-101㎡臻裝公寓，87-123㎡住宅，價格10800元/㎡起，詳情請咨詢銷售中心

項目簡介：海雅繽紛城項目坐落南頭輕軌站旁，廣珠西線和廣中江雙高速口，以120萬方綜合超體，攜60萬方繽紛商業，涵蓋海雅大劇院、國際演藝中心、大型購物、IMAX影院、五星級酒店等都薈商業配套。海雅繽紛里39-117㎡都薈公寓，以現代簡約風格建筑設計，戶戶獨擁闊尺陽臺，采光通透，暢享百萬都薈繁華。

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星耀廣場

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動態：星耀廣場在售建面約142-152㎡三四房單位，毛坯均價約12000元/㎡，戶型方正實用，周邊配套設施齊全。預計2021年12月收樓，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：星耀廣場占地94301平方米，建筑面積171864平方米，業態包括了18至26層高的住宅、寫字樓等。綠化率38％到40％。規劃中的商業、商務區頗具規模，包括五星級酒店、寫字樓、商鋪等。住宅部分，1至6棟二期洋房中90%為南向，有兩梯三戶及兩梯四戶可供選擇，面積在125平方米至159平方米左右，客戶群體以改善型為主。部分頂樓為復式，面積在200平方米至240平方米之間。星耀廣場項目有自帶的幼兒園，周邊還有火炬中心小學、火炬一中、卓雅學校等環繞，坐擁中山城東教育資源。生活配套方面，項目對面即是，加上項目本身自帶的8萬平方米地標級時尚商圈，高端商務、商業品牌皆值得期待。此外，還有得能湖公園、華佗山公園，中影影城、建設銀行、工商銀行、國賓大酒店等生活配套。至于交通方面，星耀廣場無縫接駁BRT快速公交，始發站為星耀廣場樓下，短時間內直達市區各大核心區域。2020年將建成的深中通道，大大縮短了星耀廣場到深圳的車程，緊鄰中山港客運碼頭直達香港，不僅能暢想社區內外豐富生活，更能快速暢游珠三角各大城市，澎湃交通動力，城市東翼迅速騰飛。

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合生帝景城

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動態：合生帝景城全新18幢，火熱開售，建面約115-122㎡，詳情請咨詢銷售中心~

項目簡介：合生帝景城項目地處南區永安三路旁，作為金鐘湖旁的生態大城，總占地約250畝，盡攬三山兩園一湖，背靠萬畝五桂山原生態山林，北接旗山風景區，南望文筆山森林公園，鄰近超1600畝樹木園風光，小區內享綠色健康步道，直達約3.5萬畝金鐘水庫景區，坐享未來新金鐘湖生態盛宴。

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