亞特蘭蒂斯必玩項(xiàng)目_亞特蘭蒂斯水世界

月初發(fā)布2020年度業(yè)績預(yù)告后，復(fù)星旅游文化集團(tuán)董事長錢建農(nóng)坦言，內(nèi)心并不輕松，“第二天的股價(jià)走勢最為關(guān)鍵。”

的確，在這份業(yè)績預(yù)告中，復(fù)星旅文去年的虧損超出市場預(yù)期：公告顯示，該公司去年預(yù)計(jì)虧損25億元至26.50億元（人民幣，下同）。值得一提的是，去年上半年，該公司僅虧損不到9億元。這意味著，復(fù)星旅文的經(jīng)營在去年下半年遭遇了巨大的挑戰(zhàn)。

但資本市場并沒有給復(fù)星旅文潑冷水。面對虧損消息，該公司2月2日的股價(jià)在港股市場扛住了壓力，并最終以上漲收盤。且截至2月1日發(fā)布業(yè)績預(yù)告以來，復(fù)星旅文股價(jià)連漲數(shù)日，累計(jì)漲幅高達(dá)47%。

在疫情得到一定程度的控制后，國內(nèi)旅游行業(yè)在去年下半年加速復(fù)蘇。復(fù)星旅文同樣重啟包括度假村在內(nèi)的核心業(yè)務(wù)，以便抓住夏季這一旺季“黃金點(diǎn)”。然而，海外在第三季度遭遇疫情反撲，該公司度假村重啟計(jì)劃不得不受阻。

但所幸的是，國內(nèi)旅游目的地業(yè)務(wù)挑起復(fù)蘇大梁。

作為復(fù)星旅文旅游目的地業(yè)務(wù)的“代表作”，三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目堪稱該公司去年業(yè)務(wù)端的奇跡。一方面，該項(xiàng)目在疫情沖擊下表現(xiàn)出了經(jīng)營韌性，率先在去年下半年實(shí)現(xiàn)逆勢增長；另一方面，以該項(xiàng)目作為抵押的CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）在去年3月份成功發(fā)行，募集70億元資金，為復(fù)星旅文給予及時(shí)的資金“糧倉”。

再造“亞特蘭蒂斯”奇跡，成為錢建農(nóng)帶領(lǐng)復(fù)星旅文突破困境的關(guān)鍵舉措之一，而這一厚望被寄予于正在推進(jìn)復(fù)游城項(xiàng)目上。盡管在業(yè)內(nèi)分析人士看來，三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得復(fù)制。但在與21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者交流時(shí)，錢建農(nóng)表示，“我們不會去簡單復(fù)制，即便亞特蘭蒂斯成功了，復(fù)游城項(xiàng)目做的也是完全不同的內(nèi)容。”

亞特蘭蒂斯何以成功？

在業(yè)績預(yù)告中，復(fù)星旅文介紹了亞特蘭蒂斯項(xiàng)目去年下半年的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：報(bào)告期內(nèi)，三亞亞特蘭蒂斯運(yùn)營營業(yè)額同比增長36%，并預(yù)期實(shí)現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）利潤率約55%。

“復(fù)星旅游文化集團(tuán)項(xiàng)目去年很早就開始恢復(fù)，下半年的情況更樂觀。”復(fù)星旅文助理CFO、投資關(guān)系總經(jīng)理莊白如告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與2019年的EBITDA利潤率相比，亞特蘭蒂斯項(xiàng)目在去年下半年的數(shù)據(jù)提升十分顯著。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，自2018年開業(yè)以來，這一項(xiàng)目在經(jīng)營端的業(yè)績增長迅速。2019年，亞特蘭蒂斯游客人次520萬人，較2018年增長68%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.1億元，同比增長74%；經(jīng)調(diào)整的EBITDA為5.65億元，同比增長11.6倍。

在疫情之中，復(fù)星旅文亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的經(jīng)營表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。2020年三月份，亞特蘭蒂斯逐步重啟。在與攜程BOSS直播三月底的房券銷售合作中，獲得了1小時(shí)1000萬元、返場五天4300萬元的銷售額，加快了復(fù)蘇步伐。根據(jù)復(fù)星旅文公布的數(shù)據(jù)，截至去年3月28日，在周邊酒店入住率僅有20%的情況下，亞特蘭蒂斯的這一數(shù)據(jù)達(dá)到了70%。特別是在“五一”小長假期前三天，該酒店入住率超過90%。

不可否認(rèn)的是，亞特蘭蒂斯項(xiàng)目在商業(yè)上取得了成功。

一位旅游行業(yè)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在疫情導(dǎo)致出境游受阻、消費(fèi)需求回流的情況下，定位高端市場的亞特蘭蒂斯項(xiàng)目快速搶占旅游目的地需求。疊加離島免稅購物新政引流以及當(dāng)?shù)芈糜钨Y源因素，亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的業(yè)績彈性較高。

值得注意的是，對于亞特蘭蒂斯“因禍得福”的爭議也同樣存在。有觀點(diǎn)認(rèn)為，亞特蘭蒂斯項(xiàng)目熱度的可持續(xù)性不高，其火熱原因主要取決于疫情導(dǎo)致出境游目的地的替代效應(yīng)所致。“高端度假品牌和內(nèi)容本身的供給不足是短期內(nèi)無法改變的事實(shí)。”國金證券分布的研報(bào)認(rèn)為， 亞特蘭蒂斯的獨(dú)特稀缺性帶來其“奢侈品級”的定價(jià)能力。

事實(shí)上，亞特蘭蒂斯的成功除了實(shí)現(xiàn)旅游IP自持外，另一大看點(diǎn)在于物業(yè)銷售。

根據(jù)復(fù)星旅文公布的資料，亞特蘭蒂斯項(xiàng)目配套1004個(gè)可售度假單位，可售貨值超過70億元。這也成為三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目進(jìn)行CMBS時(shí)的重要估值參考。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，亞特蘭蒂斯項(xiàng)目自2018年銷售物業(yè)起至2020年上半年累計(jì)回收71.94億元。“我們正在計(jì)劃在亞特蘭蒂斯酒店對面繼續(xù)擴(kuò)建二期。”據(jù)錢建農(nóng)介紹，復(fù)星旅文將基于現(xiàn)有成功運(yùn)營三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，升級開發(fā)“三亞·復(fù)游城”。

“復(fù)星旅文并非一家旅游地產(chǎn)開發(fā)商，但旅游目的地商業(yè)模型需要通過出售配套物業(yè)以實(shí)現(xiàn)平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流、加速投資回報(bào)周期。”華金證券分析認(rèn)為，在出售配套物業(yè)之后，復(fù)星旅文通過運(yùn)營旅游目的地項(xiàng)目取得持續(xù)性的現(xiàn)金流。

這一模式也是接下來為復(fù)游城項(xiàng)目所借鑒的核心所在。

復(fù)星旅文再“造血”

2021年1月30日上午，“復(fù)游城·太倉阿爾卑斯國際度假區(qū)”在太倉市舉行了阿爾卑斯雪世界奠基儀式。

這是復(fù)星旅游開啟旅游目的地業(yè)務(wù)全國擴(kuò)張的重要一步。2019年，該公司發(fā)布“復(fù)游城”品牌，旨在打造一個(gè)適合全年齡段、全場景、多業(yè)態(tài)和國際化的生活方式場所。隨后，復(fù)星旅文陸續(xù)公布了麗江復(fù)游城、太倉復(fù)游城和三亞復(fù)游城項(xiàng)目計(jì)劃。

公開資料顯示，“復(fù)游城·太倉阿爾卑斯國際度假區(qū)”位于江蘇省蘇州太倉市，總占地面積1平方公里，總建筑面積約130萬平方米。不同于亞特蘭蒂斯的水世界主題，這一度假區(qū)試圖打造三大阿爾卑斯主題體驗(yàn)，包括阿爾卑斯雪世界、阿爾卑斯運(yùn)動公園以及阿爾卑斯時(shí)光小鎮(zhèn)等，預(yù)計(jì)將于2023年開業(yè)。

沿襲了亞特蘭蒂斯“IP自持+物業(yè)銷售”的模式。太倉復(fù)游城項(xiàng)目首批近400套房源已經(jīng)銷售近300套，結(jié)合麗江復(fù)游城的物業(yè)銷售情況，復(fù)星旅文預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目今年可實(shí)現(xiàn)約20億元至30億元的物業(yè)銷售。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，太倉復(fù)游城項(xiàng)目的IP核心在于指向中國的滑雪產(chǎn)業(yè)。《2019年中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，當(dāng)年國內(nèi)滑雪人次約2090萬人，約占全球總滑雪人次比例的16%，但國內(nèi)滑雪人次的高比例貢獻(xiàn)僅僅是因?yàn)槿丝诨鶖?shù)龐大。其滑雪人均消費(fèi)僅為2398元，不足國外滑雪人均消費(fèi)的四分之一。

為此，復(fù)星旅文的“野心”可見：試圖打造華東地區(qū)最大室內(nèi)滑雪場IP。該公司發(fā)布的資料顯示，太倉復(fù)游城項(xiàng)目的主要工程阿爾卑斯雪世界，總投資20億元人民幣，占地面積約5.4萬平方米，總建筑面積9.1萬平方米，是華東地區(qū)規(guī)模級的室內(nèi)滑雪場。

而外界同樣關(guān)心的，還有太倉復(fù)游城項(xiàng)目可銷售物業(yè)的前景。根據(jù)華金證券去年8月份的實(shí)地調(diào)研，項(xiàng)目首開情況較為理想，項(xiàng)目備案價(jià)格為每平方米24882元。“根據(jù)我們的測算，若最終可售物業(yè)全部售罄且均價(jià)超過每平米26000元，太倉復(fù)游城項(xiàng)目將能全部收回投資成本，大幅降低旅游目的地及其他商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際持有成本。”華金證券認(rèn)為。

值得一提的是，莊白如告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“從目前的情況來看，復(fù)游城項(xiàng)目并未受疫情影響延長投資回報(bào)周期。”

復(fù)星旅文對復(fù)游城項(xiàng)目給予厚望。在國外度假村業(yè)務(wù)短時(shí)間難以恢復(fù)的情況下，承擔(dān)“造血”功能的復(fù)游城項(xiàng)目成為復(fù)星旅文“重倉”中國市場的關(guān)鍵一步。

“‘復(fù)游城’是可以幫助公司提升整體業(yè)績的。”在錢建農(nóng)看來，復(fù)星旅文未來將會進(jìn)一步在全國擴(kuò)張復(fù)游城項(xiàng)目，“有些項(xiàng)目已經(jīng)在談了。”

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，復(fù)星旅文目前的償債壓力可控。截至2020年12月31日，該公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余不低于人民幣45億元，未使用的銀行貸款額度不低于42億元，一年內(nèi)到期的銀行貸款不高于22億元。

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作者 | 曹恩惠

編輯 | 李清宇

責(zé)編 | 金珊，實(shí)習(xí)生余笑敏