黑龍江綏芬河是鬼城嗎_黑龍江綏芬河是鬼城嗎還是鬼市

快來看新鮮出爐的50大“鬼城” 你家房產躺槍了嗎？

2015-11-18 財經貓眼 財經貓眼

看看最新出爐的50大“鬼城”有哪些 你的房產躺槍了嗎？

你能想象一個城市或者區域白天高樓林立，晚上卻漆黑一片的景象嗎？人們將這種空城稱之為鬼城，是房地產市場泡沫的體現。如果要問目前中國鬼城有哪些，結果更會驚呆，縣級城市已經成為“鬼城”的主流，來看看你投資的房產有沒有在寂靜嶺呢？

標準排名研究院近日推出了中國最新50大“鬼城”指數排行榜。它主要分布在中西部地區的內蒙古、新疆及甘肅等多個省市。一個令人關注的新現象是：縣級城市或成“鬼城”新主流。上榜“鬼城”的榜單中，地級城市26個，縣級城市24個，勢力相當。前十名城市分別為二連浩特、阿拉爾、北屯、阿勒泰、張掖、綏芬河、欽州、嘉峪關、玉門、日喀則，其中有6個縣級城市。

憑什么來判斷這座城市是“鬼城”？標準排名研究院給出了自己的研究標準。國家住建部的“占用地標準”為每平方公里建成區容納1萬人口（即人口與建成區面積之比的合理比值為1）。據此，標準排名研究院以城區人口（今年加上城區暫住人口）與建成區面積的占比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，并將這一數值稱為“鬼城指數”。

舉個例子，一個城市的建成區面積為100平方公里，按照占用地標準，這個城市容納的城區人口應該為100萬人，如果目前該城區僅有50萬人，而該城市對外來人口的吸引力并不強的話，短時間內難以達到100萬人的容納量，就很可能淪為“鬼城”、“空城”。

來看看新鮮出爐的報告都有哪些槽點？

過去五年中國大陸新建了50個洛陽城

報告的槽點之一是：過度建設十分嚴重。標準排名研究院的研究發現，2009年到2013年五年間，中國設市城市的建成區面積增加了0.97萬平方公里，相當于新建了50個洛陽城（截至2013年底，洛陽建成區面積為191.85平方公里）。如果以城市建設用地面積來算，結果將更加驚人。

財經貓眼發現，截止到2014年初，全國設市城市658個，城市城區人口3.77億人，暫住人口0.56億人，建成區面積4.79萬平方公里。以城區人口（加暫住人口）與建成區面積的比值來計算，中國大陸城市的這一比值平均數額為0.9052。

比值0.9052的意思是每平方公里建成區內容納的人口為9052人，接近國家住建部的標準即每平方公里容納一萬人（比值為1）。標準排名研究院認為，比值的紅線為0.5，越是低于0.5，成為“鬼城”的危險系數越高。而越接近1，則不太可能成為“鬼城”。

擴城運動下沉縣級城市成“鬼城”新主流

槽點之二是：新城新區熱正從省會城市向地級、縣級城市蔓延。僅標準排名研究院統計的建成區面積而言，很多縣級城市的建成區面積已經接近甚至超越地級城市，我們謂之為“超級縣城”。如果以規劃面積來看，這一趨勢更可怕。

新城新區遍地開花。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組2014年發布的報告稱，在他們調研的144個地級城市中，有133個地級城市提出要建設新城新區，占92.4%；而在檢索的161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，占41.6%。

支招鬼城解套：

戶籍制度改革能否為中國“鬼城”解套？

11月3日，國家發改委主任徐紹史對外透露，2014年中國城鎮化率為54.77%，它包括了在城鎮居住6個月以上的外來人口，而戶籍人口的城鎮化率只有36.3%。去年的“鬼城”指數排行榜也是以戶籍人口來計算，結果使得少許城市成為理論上的“鬼城”。

中央希望戶籍制度改革能夠帶來城鎮化率的提高——要求今年年底每個省(區、市)都必須出臺方案，鼓勵和引導農業人口在城鎮待下去。在新型城鎮化規劃中提出了，到2020年常住人口城鎮化率達到60%的目標。“去鬼城化”實則也有賴于這一改革。

然而報告認為，事實并不樂觀。盡管加上了城區暫住人口，去年榜上的二連浩特、欽州、嘉峪關、威海、承德、煙臺、三亞、鄂爾多斯、咸寧、拉薩等城市依然難逃“鬼城”的高危隱患。原因在于，很多城市的新城新區規劃面積和人口普遍遠超現實，新增部分甚至為現有的兩倍以上。

易憲容：走老路是化解不了房地產的鬼城問題

這不，有“房地產平民代言人”之稱的中國社科院金融研究所研究員易憲容又出來說話了。他說‘“靠走老路要解決當前中國房地產市場的嚴重庫存化問題是不可能的。”

因為，政府希望棚戶區改造增加住房市場的被動性需求，這與早幾年大拆大建增加被動性住房需求是一樣的。政府這樣做一是政府財政能力有限，這種被動性需求也有限；二是住房按揭貸款的證券化，美國那樣好的法律制度及金融市場都引發過2008年的嚴重次貸危機，中國這條路是否走得通同樣是不確定的。因為這些證券化資產誰來購買都存在問題。三是無論是降低按揭貸款利率還是首付比重，看上去是可降低居民進入住房市場門檻，但增加了他們購買住房后未來支付成本。更何況這些居民僅是購買消費的話，根本不在于優惠條件如何，而在于他們支付能夠如何。這些優惠政策對三四線城市的居民也吸引力不大，除非購買之后是一個好的投資品。

在易憲容看來，通過嚴格的住房稅收政策把住房界定為消費品，讓住房市場轉型為消費市場，并讓全國房地產市場的價格逐漸回歸理性，才是解決問題的根本之策。

本文部分圖片來自于網絡

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