哥倫布廣場是哪個公司的—哥倫布廣場是哪個公司的產(chǎn)業(yè)

文 / 英倫投資客

公眾號ID：BuyLondon

香港財(cái)團(tuán)又出手了。

英倫投資客（2019年11月21日）獲悉，香港新鴻基公司（Sun Hung Kai & Co）聯(lián)手澳洲投行麥格理集團(tuán)（Macquarie Group），斥資1億英鎊（約10.1億港幣，9.1億人民幣），買下了中國海航集團(tuán)持有的倫敦金絲雀碼頭寫字樓——哥倫布廣場17號（17 Columbus Courtyard）。

該樓目前被整租給瑞士瑞信銀行（Credit Suisse），又被稱作瑞信大樓。

瑞信大樓—哥倫布廣場17號

根據(jù)最新消息，新鴻基公司對瑞信大樓的報(bào)價已經(jīng)被海航接受（under offer）。

在此之前，海航已經(jīng)將于2015年8月31日買入的倫敦路透總部大樓（30 South Colonnade）出售給了另一家中資。

圖為海航于2015年買入的路透大樓

經(jīng)過這兩筆交易，海航徹底清空了所有英國地產(chǎn)項(xiàng)目。

紫色為海航曾經(jīng)在倫敦金絲雀碼頭持有的兩處物業(yè)

海航打折甩賣，新鴻基抄底接盤

再說回剛剛發(fā)生的這筆交易。

三年之前（2016年4月20日），海航斥資1.31億英鎊（按照當(dāng)時1:9.3匯率計(jì)算約為12.183億人民幣）收購了哥倫布廣場17號大樓。

三年過后，哥倫布廣場17號大樓如今的成交價僅為1億英鎊，遠(yuǎn)低于之前的收購價，這到底是什么原因呢？

1. 租客退租

原來，在海航買下所謂的瑞信大樓后，租客瑞士信貸就在2018年1月5日宣布，將于2020年初搬離海航買下的這棟樓。

雖然和業(yè)主的租約簽到了2024年，但瑞信提出了解約申請，如果被否決，瑞信就會將大樓轉(zhuǎn)租出去直到2024年租約到期。

此舉意味著大樓業(yè)主需要迅速為該樓找到新租客，否則就面臨空置風(fēng)險(xiǎn)，損失未來的穩(wěn)定租金。

簡單來說，租客的突然退租，影響到了該樓的估值。

2. 海航流動性危機(jī)

海航此前的債務(wù)危機(jī)，大家應(yīng)該都知道了。

為避免流動性危機(jī)，海航不得不通過出售海外資產(chǎn)，來償還債務(wù)。

據(jù)《金融時報(bào)》報(bào)道，2019年4月17日，海航在香港的子公司CWT International的一筆14億港元債務(wù)發(fā)生違約，導(dǎo)致其抵押資產(chǎn)面臨被債權(quán)人接管的風(fēng)險(xiǎn)。

這筆債務(wù)的抵押資產(chǎn)，就包括這棟位于倫敦金絲雀碼頭的哥倫布廣場17號大樓。

發(fā)生債務(wù)違約后，該樓自4月份起就由香港會計(jì)公司KLC接管，并由Begbies Traynor協(xié)助清算程序。

不過，由于海航隨后完成了一筆再融資，將債務(wù)從1.38億英鎊增加到了1.61億英鎊，并將貸款期限延長到了2020年8月5日。

因此在今年8月份的時候，海航又重新拿回了哥倫布廣場17號大樓的控制權(quán)。

然后，海航馬上就開始迫切地尋找買家接盤，一直到香港新鴻基公司適時出現(xiàn)，以抄底價拿下了這棟大樓。

新鴻基公司出手英國，意欲何為？

來自香港的新鴻基公司抄底買下海航倫敦項(xiàng)目后，還準(zhǔn)備在歐洲成立一個房地產(chǎn)債權(quán)投平臺，專注投資歐洲的商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)項(xiàng)目。

對于這個新業(yè)務(wù)，新鴻基公司發(fā)言人表示：

“我們認(rèn)為，房地產(chǎn)債權(quán)投資很有吸引力，相對股權(quán)投資，其估值更合理，風(fēng)險(xiǎn)更低、投資回報(bào)結(jié)構(gòu)更好。”

“房地產(chǎn)是我們公司的核心業(yè)務(wù)，我們看到了房地產(chǎn)債權(quán)投資市場的巨大機(jī)遇。”

“我們將繼續(xù)在大中華區(qū)和歐洲的房地產(chǎn)市場尋找機(jī)會。”

新鴻基公司在今年6月份發(fā)布的2019上半年財(cái)報(bào)中，還透露曾在倫敦收購了一個酒店。

新鴻基公司和新鴻基地產(chǎn)，是什么關(guān)系？

不知道大家有沒有注意到，這次出手英國，收購海航倫敦項(xiàng)目的是新鴻基公司（Sun Hung Kai & Co），并非大名鼎鼎的香港地產(chǎn)之王——新鴻基地產(chǎn)（Sun Hung Kai Properties）。

值得一提的是，這兩家公司雖然同用一個logo，但代表是截然不同的兩大家族。

眾所周知，新鴻基這個名字來自于三位創(chuàng)始人馮景禧、郭得勝、李兆基從其公司各取一個字得來。

“新”字取于馮景禧的家族生意“新禧公司”、“鴻”字代表郭得勝經(jīng)營YKK拉鏈等業(yè)務(wù)的“鴻昌行”，而“基”字則取自李兆基之名。

新鴻基三劍俠

1969年，三位創(chuàng)始人開始各自發(fā)展所長、并于后期分家。

馮景禧成立了“新鴻基證券”及“新鴻基財(cái)務(wù)”，也就是后來的新鴻基公司，該公司曾一度占了香港股票市場總成交量的兩成。

而郭得勝和李兆基則專注地產(chǎn)，著重發(fā)展新鴻基地產(chǎn)。

1985年8月，馮景禧中風(fēng)去世，終年63歲。

馮景禧去世后，長子馮永發(fā)無心發(fā)展金融事業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)加拿大，次子馮永祥繼續(xù)父親業(yè)務(wù)數(shù)年后，于1996年把新鴻基公司出售給了聯(lián)合集團(tuán)的李明治家族，自此結(jié)束了馮景禧一手創(chuàng)辦的金融王國。

李明治家族

新鴻基公司持股關(guān)系，由李氏家族控制

對比之下，新鴻基地產(chǎn)經(jīng)過多年的分分合合，目前仍由郭氏家族牢牢控制，郭氏家族也是香港四大家族之一。

郭氏家族

簡單來說，新鴻基公司背后是李明治家族李氏家族，專注金融和投資（也涉及一些地產(chǎn)），新鴻基地產(chǎn)背后是郭得勝郭氏家族，只專注地產(chǎn)。

兩家公司沒有任何從屬關(guān)系，更無股權(quán)關(guān)聯(lián)。

無獨(dú)有偶，新鴻基地產(chǎn)也在倫敦買了不少資產(chǎn)

搞清兩家公司的關(guān)系后，我們再看一下名氣更大的新鴻基地產(chǎn)。

巧合的是，新鴻基地產(chǎn)近年來同樣在倫敦買了不少資產(chǎn)，最近一筆也買在金絲雀碼頭金融城。

2018年9月28日，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)手愛爾蘭開發(fā)商Ballymore，買進(jìn)倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發(fā)項(xiàng)目Millharbour Quarter，項(xiàng)目價值10億英鎊（約102億港幣，90億人民幣）。

當(dāng)時，新鴻基地產(chǎn)從倫敦本地開發(fā)商Galliard手中買下兩塊相連的帶規(guī)劃的土地。

根據(jù)英國土地注冊局的資料顯示，新鴻基郭氏的買地價格為5080萬英鎊，未來還要投入近10億英鎊，開發(fā)6棟44層高的住宅高樓，一共供應(yīng)1513套公寓。

項(xiàng)目效果圖

從地圖上看，這次新鴻基公司從海航手中接盤的哥倫布廣場17號大樓，和新鴻基地產(chǎn)去年買的地塊Millharbour Quarter非常近。

圖為Millharbour Quarter地塊具體位置

除此之外，新鴻基地產(chǎn)的郭氏家族還持有價值10億英鎊的西倫敦Lillie Square項(xiàng)目第一期、價值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等開發(fā)項(xiàng)目的股份。

Goodluck Hope曾是廢棄工業(yè)用地

香港家族都跑英國來了

從上述幾筆交易可以看出，香港家族最近加強(qiáng)了海外投資，特別是對于英國倫敦。

今年以來，已經(jīng)有多個香港家族在英投入巨資：

1）李錦記李氏家族

2019年3月7日，李錦記健康產(chǎn)品集團(tuán)斥資4550萬英鎊（約合4.01億人民幣，4.70億港幣），從英國開發(fā)商Thackeray Estate手中買下了位于倫敦金融城的三棟大樓。

這三棟大樓就在李錦記之前110億買的對講機(jī)大樓的正后方。

三棟大樓目前都已經(jīng)完全租出，共租給13個辦公單位和7個零售租戶，包括證券公司ETF、財(cái)富管理公司Prospect、餐廳Blacklock以及咖啡連鎖店Black Sheep。

2）商鋪之王黎永滔

2019年3月11日，“香港商鋪之王”黎永滔斥資1225萬英鎊（約1.27億港元，1.09億人民幣），收購了位于倫敦梅菲爾 ( Mayfair ) 商鋪和住宅大樓——46-58 Maddox Street。

該樓共有18間公寓，底層和地下室是6間商鋪。

加上這筆，黎永滔已經(jīng)在倫敦完成帽子戲法。

2018年9月20日，黎永滔以4900萬英鎊收購位于倫敦Soho的商鋪151 Wardour Street。

2018年12月21日，黎永滔斥資1.52億英鎊，收購了位于邦德街的商鋪——老邦德街2-5號（2-5 Old Bond Street），收租英國奢侈品牌亞歷山大·麥昆（Alexander McQueen）和意大利鞋履和包包品牌托德斯（Tod's）。

老邦德街2-5號大樓外觀

3）香港觀塘區(qū)議會主席陳振彬

2019年3月30日，香港陳振彬家族斥資9000萬英鎊（約9.2億港幣，8億人民幣），收購了位于倫敦金融城的地標(biāo)級寫字樓Monument Place，陳振彬目前還擔(dān)任香港觀塘區(qū)議會主席。

賣家歐洲核子研究中心（CERN）去年將該樓放上市場時，曾為其標(biāo)價9700萬英鎊，但陳振彬最終砍價700萬英鎊（約7154萬港幣，6100萬人民幣），只付出9000萬英鎊就拿下了這棟地標(biāo)大樓。

值得一提的是，歐洲核子研究中心于2015年3月買樓時還花了9300萬英鎊，陳振彬付出的價格比4年前還低。

Monument Place大樓外觀

4）鷹君羅氏家族

2019年4月13日，羅旭瑞旗下富豪酒店集團(tuán)（Regal Hotels）斥資2250萬英鎊（約2.31億港幣，1.98億人民幣），收購了位于倫敦市中心黃金地段的寫字樓Waterman House。

收購?fù)瓿珊螅_旭瑞計(jì)劃翻新大樓，并將其改造為地標(biāo)級酒店。

因?yàn)椤盃幃a(chǎn)風(fēng)波”，在家中排行第二的羅旭瑞和持有朗廷酒店的三弟非常不和，所以這次沒有使用家族中朗廷酒店品牌，而是使用自己的富豪酒店（Regal Hotel）品牌進(jìn)軍英國，打開倫敦市場。

Waterman House大樓

羅旭瑞買下的大樓位于倫敦西敏寺區(qū)的Kingsway街道，對面就是倫敦政經(jīng)學(xué)院（LSE），走幾步就能到達(dá)科芬特園（Covent Garden）和泰晤士河。

紅點(diǎn)處為Waterman House大樓

5）張氏家族

2019年5月25日，香港張氏家族控股（Cheung & Sons ）斥資3000萬英鎊（約3億港幣，2.6億人民幣），收購了位于倫敦金融城的寫字樓28-30 Cornhill。

28-30 Cornhill大樓外觀

28-30 Cornhill大樓面積為30,816平方英尺（約2862平方米），按照收購價來算，單價合人民幣差不多是9萬一平米。

大樓于2012年完成翻新，目前被出租給7個不同的公司，年租金收益率約為4.1%。

28-30 Cornhill大樓位于寸土寸金的金融城，屬于永久產(chǎn)權(quán)的二級保護(hù)建筑，對面就是英國皇家交易所（Royal Exchange）。

大樓緊挨著皇家交易所

6）永泰鄭翼雄家族

2019年7月5日，前身為永泰制衣廠的（Wing Tai）聯(lián)手一位香港私人投資者，斥資2.25億英鎊（約合22.22億港幣，20億人民幣），收購了倫敦金融城地標(biāo)寫字樓8 Salisbury Square，該樓為KPMG前英國總部大樓。

8 Salisbury Square大樓位于倫敦老金融城，緊鄰Blackfriars和CIty Thameslink站，大樓總面積約為15.5萬平方英尺（1.43萬平方米），按照收購價算單價約為每平米14萬人民幣。

香港永泰控股背后是鄭翼雄家族。

8 Salisbury Square

7）李嘉誠李氏家族

2019年8月20日，香港首富李嘉誠家族旗下已達(dá)成交易，將斥資46億英鎊（約430億港幣，393億人民幣），全資收購英國最大酒吧集團(tuán)和釀酒廠Greene King（格林王）。

根據(jù)公告，長實(shí)將支付27億英鎊現(xiàn)金，并承擔(dān)格林王 19億英鎊的債務(wù)。

格林王創(chuàng)辦于1799年，總部位于英國薩福克郡的貝里圣埃德蒙茲（Bury St Edmunds），現(xiàn)在是英國第一大酒吧運(yùn)營商和釀酒商，在英國擁有超過3000家酒吧、餐廳和酒店。

▲格林王在倫敦市區(qū)持有的酒吧

8）神秘香港富豪

2019年9月19日，據(jù)英國媒體報(bào)道，一位沒有透露姓名的神秘香港富豪僅考慮了72小時，就決定以1075萬英鎊（約1.05億港幣，9568萬人民幣）的價格，買下一套位于倫敦科林西亞酒店（Corinthia Hotel）五樓，面積3,703平方英尺（344平方米）的頂層公寓。

這是過去五年來倫敦白廳區(qū)域成交金額最大的一筆住宅交易。

科倫西亞酒店是倫敦新晉的超級豪華酒店，離倫敦官方中心查令十字僅100米，一開業(yè)就成了好萊塢巨星、美國總統(tǒng)特朗普兒女下榻倫敦的首選。

9）李兆基家族成員鄭啟文

2019年10月31日，香港四大家族之一、李兆基家族成員鄭啟文斥資4000萬英鎊（約合4.06億港幣，3.63億人民幣），買下了位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street，并計(jì)劃將其改建為酒店。

鄭啟文買下的大樓位于寸土寸金的倫敦金融城，屬于英國二級保護(hù)建筑。

▲37 Wood Street前警察局大樓外觀

鄭啟文是李兆基二女兒李佩玲的丈夫，這次使用旗下的香港華大酒店投資有限公司（Magnificent Hotel）進(jìn)行投資。

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