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文/樂居財經 魏薇
1979年底，小梅沙度假區(qū)建成，伴隨著深圳經濟特區(qū)成長，承載著無數人對深圳的記憶。
但隨著時間的推移，小梅沙也日漸面臨交通不便、設施老舊、市政配套滯后等問題。2021年10月，小梅沙度假村閉園停業(yè)，宣告了該片區(qū)全面進入改造升級階段。
如今，它將以全新形象重返公眾視野。據了解，今年五一期間，新海洋世界、新小梅沙大酒店、深圳美高梅酒店、小梅沙海濱公園、疊翠湖郊野公園、小梅沙藝術中心等一期文旅項目即將亮相。
小梅沙向來是深圳東部黃金海岸線的濱海名片，三面環(huán)山、一面臨海，因地理位置優(yōu)越，有著“都市中的山海”的美稱。
作為深圳市首個文旅業(yè)態(tài)的城市更新項目、深圳市重大項目，小梅沙的重建獲得了深圳市委市政府、鹽田區(qū)委區(qū)政府的重點支持。項目統(tǒng)籌規(guī)劃面積3.9平方公里，整體改造投資近200億元，預計2025年建設完成并投入運營。
背后承擔小梅沙改造升級的開發(fā)商，是深圳市特發(fā)集團有限公司（簡稱“特發(fā)集團”）。
對于小梅沙項目，特發(fā)集團寄予厚望。其表示將以香蜜湖、小梅沙兩個重點開發(fā)項目為代表，統(tǒng)籌形成深圳本土強勢品牌，實現品牌輸出，成為“戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展與城市空間升級核心骨干”。
這個耗費了特發(fā)集團大量心血的項目，單投資金額就是一筆不小的數目。如今項目即將進入運營階段，對于特發(fā)集團這個舊改大戶而言，未來同樣是不小的考驗。
8年改造升級
2007年9月，特發(fā)集團正式啟動小梅沙片區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，2014年成立“小梅沙片區(qū)規(guī)劃建設運營協(xié)調小組”；2016年5月，特發(fā)集團投資成立“深圳市特發(fā)小梅沙投資發(fā)展有限公司”（簡稱“特發(fā)小梅沙投資”），統(tǒng)籌小梅沙片區(qū)整體改造項目。
2017年12月6日，特發(fā)小梅沙片區(qū)整體改造暨新海洋世界項目啟動儀式在小梅沙舉行，這標志著特發(fā)集團投資的小梅沙片區(qū)整體改造項目進入實施階段。
2020年3月10日，深圳市特發(fā)小梅沙投資獲鹽田區(qū)梅沙街道小梅沙片區(qū)城市更新單元（一期）的實施主體資格。
2021年2月，小梅沙片區(qū)城市更新單元一期項目正式開工。深圳市鹽田區(qū)委副書記、區(qū)長鄧飛和特發(fā)集團張俊林等領導到場，啟動開工儀式。
項目一期總投資63.6億元，預期建設成為集住宅、辦公、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體。項目二期也于2021年動工，建設有濱海潮文化主題街區(qū)、釣魚臺精品度假酒店、特色文旅產業(yè)空間等。
當時，特發(fā)小梅沙投資表示，項目開發(fā)文旅板塊先行，小梅沙海濱公園、疊翠湖公園、新海洋世界、深圳美高梅酒店等將于2022年先期建成投運，項目整體計劃于2024年竣工，2025年全面投運。
相比預計時間，文旅板塊的最終開放時間晚了近兩年。
住宅方面，特發(fā)小梅沙覲海府已開啟預約。首批推出的是高層住宅，共299套房源，主推建面約117-173㎡的3-4房，目前售樓處和樣板已對外開放，預計價格5.6萬/㎡，項目或在4月份入市。
據悉，小梅沙覲海府總占地面積約6萬㎡，總建筑面積約10.4萬㎡，容積率1.75，共規(guī)劃6棟建筑，包括3棟住宅，2棟別墅，1棟辦公。
小梅沙作為深圳市首個文旅業(yè)態(tài)的城市更新項目定位，特發(fā)集團文旅上的項目并不多。除了小梅沙，其官網上披露的還有深圳香蜜湖度假村項目。或意味著，項目后期的運營對特發(fā)集團是不小的考驗。
特發(fā)集團自身也有所意識。早在2021年9月，特發(fā)集團旗下特發(fā)小梅沙投資就與益田旅游商業(yè)、印力商業(yè)簽署了小梅沙商業(yè)項目招商運營合作協(xié)議。
根據當時協(xié)議，三方將共同成立招商運營合資公司，全面統(tǒng)籌小梅沙片區(qū)商業(yè)招商與運營。
舊改大戶
特發(fā)集團成立于1981年，是深圳市最早成立的國有大型綜合性企業(yè)集團，前身為深圳經濟特區(qū)發(fā)展公司，由廣東省委書記辦公會議決定成立。曾先后開發(fā)過特發(fā)龍華工業(yè)園、特發(fā)小區(qū)、嘉隆星苑、泊林花園和委托代建的深圳市海洋世界極地館等項目。
天眼查顯示，特發(fā)集團的法定代表人為張俊林，由深圳市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會（簡稱“深圳國資委”）、中國長城資產管理股份有限公司、深圳市投資控股有限公司、中國東方資產管理股份有限公司、廣東省財政廳共同持有，持股比例分別為36.6875%、28.7143%、19.8509%、7.7329%、4.0144%，深圳國資委為實際控制人。
據公開信息，現任董事長張俊林曾任深圳市審計局會計、深圳世紀星源股份公司總稽核、深圳經濟特區(qū)發(fā)展集團公司計財部經理、深圳市特發(fā)信息股份有限公司董事長、黨委書記等職位。
主要人員方面，歐鵬擔任副董事長，高天亮為董事、總經理，另外有6名董事，7名監(jiān)事。
特發(fā)集團共計對外投資131家公司，涉足制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)等多個領域。
近年來，特發(fā)集團大舉進入深圳城市更新領域。有數據顯示，截至目前，特發(fā)集團在深圳的儲備城市更新項目超過30個，總貨值超過3000億元。如平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)GX04重點城市單元、六約北片區(qū)龍?zhí)疗瑓^(qū)方向單元、天鵝工業(yè)區(qū)城市更新單元等。
除了舊改，特發(fā)在公開市場也有拿地。例如，2022年8月，在深圳第二批集中供地，特發(fā)集團以底價14.43億獲光明公明宅地，該地塊土地面積2.10萬平方米，總建面約10.51萬平方米，為二類居住用地。項目建成后普通商品住房平均銷售價格不高于4.72萬元/平方米。
2021年9月，深圳第二批集中供地，特發(fā)以上限價12.07億元+11500㎡競得龍崗區(qū)南灣街道香閱路和星火路交叉口西側G06301-0416地塊，成交樓面價19622元/平，溢價率14.95%。
“雙千億”待實現
在房地產開發(fā)業(yè)務之外，特發(fā)還有信息通信、旅游休閑、珠寶服務、物業(yè)管理四大類多元化產業(yè)，旗下擁有4家上市公司：特發(fā)信息、特力、麥捷科技和特發(fā)服務。
據特發(fā)集團2023半年度報告，其在期內實現營業(yè)收入61.39億元，利潤總額2.04億元，凈利潤1.1億元。其中，房地產相關業(yè)務產生的收入大幅下滑，房地產/租賃業(yè)業(yè)務板塊在期內產生的收入為1.39億元，同比減少90.11%。對此，特發(fā)集團解釋稱，主要系子公司特發(fā)地產上年結轉天鵝湖畔項目收入13億元，當期暫無地產項目結轉。
負債方面，短期借款期末余額為44.83億元，占當期末負債總額的8.78%，相比于2022年末的29.32億元增加52.89%，變動原因主要為銀行借款的增加。同時，因子公司小梅沙投資、特發(fā)地產項目開發(fā)貸增加，特發(fā)集團在期內的長期借款相比于2022年末增加了43.02%至71.0億元。
2020年，特發(fā)集團定下了“雙千億”計劃，即到2025年末，總資產實現1000億元規(guī)模，“十四五”期間（2021-2025）累計實現1000億元營收規(guī)模。
2021年，特發(fā)集團實現營業(yè)收入141.22億元、資產總額374.19億元；2022年實現營業(yè)收入121.66億元、資產總額405.46億元。特發(fā)集團預計，2023年實現營業(yè)收入169億元，年末總資產達540億元、凈資產達213億元。
三年下來，特發(fā)集團的營業(yè)收入合計約432億元，距離1000億的目標尚有500多億元的差距，而距離2025年的目標期限還剩2年時間。
相關公司：深圳市特發(fā)集團
