房產抵押貸款系統(房產抵押貸款系統登錄)
個人住房抵押貸款證券化（以下簡稱“RMBS”）在美國是主流的資產證券化產品，2016年國內RMBS快速發展，共計發行1，396.57億元，占銀行間信貸資產證券化發行總額的35.73%，已經成為重要的資產證券化類型。本文對個人住房抵押貸款資產證券化進行深入分析，以供投資者參考。
一、個人住房抵押貸款證券化簡介
1、個人住房抵押貸款與RMBS
個人住房抵押貸款是指借款人購、建、修住房時以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任，向銀行或住房公積金管理中心申請的一種貸款方式。個人住房抵押貸款包括商業性個人住房抵押貸款、公積金住房抵押貸款和個人住房組合貸款。商業性住房貸款是商業銀行運用信貸資金向個人發放的貸款；住房公積金貸款是由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金委托商業銀行發放的專項住房貸款；組合貸款是指個人購房時同時申請前面兩種貸款。
商業性住房貸款的申請流程主要包括：（1）借款人選購好房子，并且向銀行提交貸款申請；（2）銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查；（3）借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券提交銀行收押；（4）借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證；（5）發放貸款；（6）借款人分期還貸或結清。個人住房抵押貸款是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的多重法律關系。
住房公積金貸款申請流程主要包括：（1）借款人選購好房子，向銀行提交申請，并填寫《住房公積金個人住房抵押貸款申請表》；（2）銀行對有關資料審核；（3）將有關資料送市公積金管理中心審核；（4）市公積金管理中心審核通過；（5）銀行與借款人簽訂借款合同，并辦理相關的抵押擔保等手續；（6）發放貸款；（7）借款人分期還貸或結清。
組合貸款申請流程主要包括：（1）提出申請。分別向公積金管理中心和商業銀行提交材料；（2）簽訂合同。借款申請人獲得公積金個人住房貸款額度之后，持公積金管理部門出具的《公積金個人住房貸款委托通知單》，向貸款行申請組合貸款（公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款），客戶在接到銀行同意貸款的通知后，需與貸款行就公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款分別簽訂借款合同和擔保合同，并視情況進行公證；（3）辦理抵押、保險；（4）發放貸款；（5）按期還款或結清。
對于組合貸款而言，一般情況下，銀行和公積金管理中心處于同等求償順位，但在實際情況中，房產的處置可能會優先償還公積金住房貸款。公積金住房貸款風險較低，故其貸款利率也相對低于商業性個人住房抵押貸款。
個人住房抵押貸款資產支持證券（以下簡稱“RMBS”[1]）是指在中國境內，銀行業金融機構或者公積金管理中心作為發起機構，將個人住房抵押貸款信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該個人住房抵押貸款所產生的現金支付資產支持證券收益的證券化融資工具。2005年，銀行間發行建元2005年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券（以下簡稱“建元2005-1”），開啟了我國住房抵押貸款資產證券化的序幕。
[1]本文中的RMBS指在銀行間市場發行的證券化產品。
2、RMBS的作用
從融資者的角度來看，個人住房抵押貸款證券化最主要的作用是盤活存量、提高資產效率、降低銀行體系風險和公積金管理中心流動性風險；從投資者的角度來看，在“資產荒”的時代又多了一個投資渠道。RMBS的開展對商業銀行和公積金管理中心的作用并不完全一致。
（1）從發起人角度來看
對于商業銀行發起RMBS來說，釋放風險資產以滿足監管要求是商業銀行開展RMBS業務最大的動機。根據《巴塞爾協議Ⅲ》，核心一級資本充足率不得低于5%，一級資本充足率不得低于6%，商業銀行的資本與風險資產的比例不得低于8%，商業銀行為了滿足該監管要求，就有很強的動力吸收存款和釋放風險資產，資產證券化可以幫助銀行風險資產實現出表，在銀行信貸規模受到控制及其他監管條件約束下，銀行為了進一步提高盈利，盤活住房抵押貸款可以騰出信貸額度發放收益更高的貸款，以提高資產效率；同時，如果資產端與發行端存在利差，銀行購買RMBS產品可以實現套利。
開展RMBS對公積金管理中心最大的作用是能夠緩解其資金流動性風險。在部分地區，公積金貸款發放額和提取額均快速增長，出現了公積金現金流量入不敷出的現象，流動性較為緊張。同時，《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》又擴大了公積金的提取范圍，新規規定在裝修自住房、支付物業費等方面也可以提取公積金，在一定條件下可同時提取配偶的住房公積金，這會使公積金的流動性更為緊張。故通過公積金RMBS來盤活存量可以緩解公積金資金的流動性風險。
（2）從投資者角度來看
RMBS入池資產分散性非常高高，發行利率與短融中票通常有一定的溢價，可以為投資者提供新的投資品種。
3、我國RMBS的發展歷程
自2005年開展信貸資產證券化試點以來，2005年和2007年成功地發行了兩單RMBS產品，分別是中國建設銀行發起的建元2005年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券和建元2007年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券。因為國內資產證券化起步較晚，并且受到國外金融危機的不利影響，RMBS業務曾一度暫停。直到2014年，我國又重新發行了第三單RMBS產品——中國郵政儲蓄銀行股份有限公司發起的郵元2014年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券。此后，RMBS發行期數和發行總額迅速增長。
2016年全年發行了20期RMBS產品，遠超過去11年發行的總數。2016年，RMBS發行規模在2015年增長383.46%的基礎上再度增長了323.93%。近年來，RMBS發行金額在信貸資產證券化總發行金額的比重也在不斷上升，2015年，RMBS總發行規模為329.43億元，占比8.12%；2016年，RMBS發行規模為1，396.57億元，占比35.73%，RMBS已經成為銀行間信貸資產證券化的重要組成部分。
二、RMBS的基礎資產分析
1、RMBS基礎資產的特點
與其他類型的信貸資產證券化相比，RMBS基礎資產主要有分散性高、剩余期限長、信用質量較好、抵質押率高和同質化程度高等特點。RMBS平均入池筆數為18，042.71筆，基礎資產分散性程度遠高于其他類型的信貸證券化產品，單筆貸款未償本金不超過未償本金總額1%，單筆貸款違約對資產池的影響不大。
RMBS基礎資產的貸款剩余期限較長。已發行的產品中貸款加權平均剩余期限為129.26個月，宏觀環境對其影響程度較大，一般情況下，期限越長，借款人所面臨的外部風險也越大，其違約的可能性也越高，住房貸款一般采取浮動利率計息方式，期限越長，市場利率的波動對入池資產的影響也就越不確定。
RMBS基礎資產的抵質押率較高。個人住房抵押貸款都有所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押。抵質押率越高，回收率一般越高，借款人一旦出現違約，銀行或者公積金管理中心可以通過對抵質押物的處理來挽回損失。
RMBS基礎資產信用質量較好。一般來看，個人住房抵押貸款的不良率遠低于其他貸款，故個人住房抵押貸款屬于銀行的優質貸款，其固有的低風險也使其貸款利率一般低于其他貸款的利率。
RMBS基礎資產同質化程度高。個人住房抵押貸款的合同條款比較相似，抵押貸款的同質化程度較高，這使得住房抵押貸款成為較好的證券化基礎資產，對其進行分析時可以不必逐筆分析，而是根據歷史數據和一些定性因素建立歷史違約模型，從而評估其基礎資產的信用風險。
2、商業性RMBS與公積金RMBS區別
RMBS主要在銀行間市場發行，發起機構主要分為商業性銀行和各地住房公積金管理中心。截止目前，銀行間市場一共發行27期商業性RMBS和7期公積金RMBS。公積金RMBS與商業性RMBS的基礎資產都具有分散性高、剩余期限長和同質化程度高等特點。但公積金RMBS與商業性RMBS相比，也具有以下區別：
（1）住房公積金貸款逾期率更低。公積金發放住房貸款程序相對普通商業性住房貸款更為復雜，其要求也更加嚴格，且對貸款額度有上限要求；同時，借款人的公積金繳納額對貸款余額有一定的覆蓋作用，因此，公積金RMBS逾期率一般低于商業性RMBS的逾期率。
（2）住房公積金貸款提前還款率較低。住房公積金貸款的貸款利率一般低于商業性住房貸款，故借款人提前還款意愿不強，一般情況下，住房公積金貸款提前還款率低于商業性住房貸款提前還款率。
（3）公積金RMBS基礎資產地區集中度更高，區域特征更明顯。公積金貸款的借款人一般是用來購買當地住房，故入池貸款一般會集中在同一個城市，地區集中度一般高于商業性住房貸款，公積金住房貸款帶有很強的區域特征。因此分析公積金貸款的風險時，需關注當地經濟和房地產行業發展狀況。
（4）加權平均貸款利率較低。一般首套房公積金貸款均執行公積金貸款基準利率，二套房貸款利率有所提高。從整體上看，公積金貸款利率低于商業性住房貸款利率，故其在證券化過程中，可能會存在負利差現象。
（5）公積金RMBS與商業性RMBS相比，交易結構一般有多種增信措施。公積金RMBS因為資產端利率低、貸款期限長，故有一定的負利差壓力，為了緩解這種負利差壓力，通常會設置一些額外的增信措施，例如設置超額抵押和延長證券的封包期等增信措施。
（6）公積金貸款可能存在保證資產，而非抵押資產。我國部分公積金管理中心在發放貸款的時候需要有擔保公司提供擔保，例如由上海市公積金管理中心發起的滬公積金2015年第一期2號個人住房貸款資產支持證券（以下簡稱“15滬公積金2”），其基礎資產中每筆貸款均以“置業擔保”承擔連帶保證責任作為擔保形式，個人以購買的房屋作為抵押物向“置業擔保”提供反擔保，這個時候投資者需要關注擔保人主體的信用風險。
3、如何評估RMBS基礎資產
由于RMBS涉及的基礎資產筆數眾多，分散化程度很高，逐一對基礎資產每筆貸款進行評估有較大難度，因此一般通過分析靜態資產樣本池歷史數據，同時重點關注影響資產池信用狀況的指標如違約率、損失率、早償率等對資產池整體信用進行分析。
（1）靜態資產樣本池歷史分析
以中債資信為例，中債資信不會對基礎資產池中每筆貸款進行分析，一般是使用發起機構提供的歷史數據構建靜態樣本池來估計擬證券化的資產池的信用狀況。通過對樣本池的歷史數據進行分析，推算出貸款狀態轉移情況，進而估算出資產池的預期違約比率和預期損失率。一般靜態樣本池的歷史數據越多，跨期限越長，其對擬證券化資產池的模擬程度就越高。例如工元2016年第四期個人住房抵押貸款資產支持證券選取2009年2月至2016年2月全行發放的住房抵押貸款形成的44個靜態池樣本，中盈2017第一期個人住房抵押貸款資產支持證券靜態池選取2011年至2016年9月全行發放的住房抵押貸款形成的69個靜態池樣本，顯然后者更具有可靠性。然而，靜態樣本池與擬證券化資產池在利率、期限以及宏觀條件下存在差異，會導致估算的結果存在差異，故需要根據實際情況對參數進行適當調整。
（2）基礎資產的重要指標分析
RMBS基礎資產除了分析靜態資產池外，還需要重點關注違約率、損失率、早償率等指標。
通過對靜態資產池分析，可以估算出預期違約率，同時，我們還需要關注借款人的年齡分布、初始貸款價值比、貸款賬齡、債務收入比率、剩余期限和區域集中度等因素對違約率的影響。一般情況，借款人在30-40歲期間，其還債能力較強，經濟來源比較穩定，且還款來源一般來自夫妻二人，此時借款人大都已建立家庭；初始貸款價值比（LTV）指初始貸款額對抵押物的價值比率，一般LTV越低，貸款的違約率越低，同時，違約后損失回收率也越高；當貸款賬齡越長，貸款剩余本金則越少，現金的流入對貸款本金余額的保障程度也越高，隨著賬齡的增長，借款人的違約成本也越大，從而違約率隨之降低；剩余期限越長，借款人所面臨的外部風險越高，發生違約的可能性就越高；針對公積金RMBS，我們還需要重點關注其區域集中度因素，一般公積金RMBS借款人集中在同一個地區，其證券化產品帶有很強的區域性特征，同一區域的借款人的違約行為會呈現一定的相關性，故因分析重點分析當地的經濟發展、居民收入水平和房地產市場行情及相關政策。例如，上海市公積金管理中心發起的滬公積金2015年第一期1號個人住房貸款資產支持證券（以下簡稱“15滬公積金1”），入池資產的借款人全部集中于上海市。
損失率是RMBS基礎資產分析的又一重點關注指標。影響損失率的因素包括初始貸款價值比（LTV）、抵押物跌價比率、房屋類型、抵押物的轉讓登記和處置。初始貸款價值比除了會影響違約率之外，也會在一定程度上影響損失率，一般LTV越低，表明抵押物的價值相對越高，一旦發生違約，通過對抵押物的處置挽回損失；抵押物跌價比指的是抵押物可能下跌的幅度，抵押物價值下跌會導致貸款人對違約借款人的抵押物處置所得無法償還所有債務而造成損失，故應關注房地產政策和地區房地產行業狀況；當然，抵押房屋的類型不同，對其進行處置的時候所需要的成本也并不一樣，例如別墅等高市值、大面積的房產流動性不如一般普通住宅，其面臨的流動性問題可能也會影響最終的損失率，故應關注房產類型。
住房貸款一般期限長，早償現象普遍存在于住房貸款中。早償率主要受利率、賬齡、購房目的等因素影響，從我國的歷史數據來看，利率一般是影響提前還款的一個較大的影響因素，一般利率越低，提前還款率越高；同時，隨著賬齡的增加，提前還款的可能性也就越低；購房主要源于自住和投資，如果是投資性住房貸款，其一般受利率的影響程度高，其全部提前還款的可能性較高。這個時候投資者應該關注證券產品中是否有相應對抗早償風險的條款。
（3）抵押物與擔保
貸款擔保和抵押物的價值以及轉讓登記、處置問題對損失率的影響非常大，故在這里著重分析一下抵押物和貸款擔保。
a）抵押物的轉讓登記
根據《擔保法》，城市房地產抵押財產采取登記要件主義，即抵押登記為抵押權的生效要件。目前，建設部已專門發布了《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》，允許發起機構和受托機構共同到相關房地產管理部門申請批量辦理相關的個人住房抵押貸款附屬抵押權變更登記手續。但是，抵押權、抵押預告登記權益未完成轉移變更可能會對債權的回收進度和金額產生影響，從而造成損失。
b）抵押物的處置
個人住房抵押貸款債權履行期限屆滿而債務人未能履行債務的，商業銀行通過實現抵押權的處置而獲得清償。實現抵押權，既可以通過與抵押人協議以抵押物折價、拍賣或者變賣抵押物，也可以通過司法救濟的方式，抵押物實現的所得一般優先償還抵押權人，或者按照抵押登記的先后順序受償，處于同一受償順位的，按照債權比例清償。當然，商業銀行也有一套嚴格的催收政策，對逾期的貸款進行不同程度的催收，以建元2005-1為例。
c）保證人擔保
公積金貸款除了房產抵押，也有部分是采取保證人擔保的形式貸款。例如15滬公積金2的基礎資產每筆貸款均以“置業擔保”承擔連帶保證責任，借款人以其房屋等資產作為抵押向“置業擔保”提供反擔保。按照《擔保法》的規定，在保證期間內，商業銀行依法將債權轉讓給第三人，附屬的保證權同時轉讓，而無需履行其他手續。入池資產是保證擔保形式的貸款，應關注擔保主體的信用。
三、RMBS的交易結構分析
1、RMBS基本交易結構
RMBS的交易結構與一般的信貸資產證券化產品的交易結構基本相似。我們以建元2005-1為例來簡要介紹一下RMBS的交易結構。
建設銀行作為發起機構將相關的個人住房抵押貸款信托給受托機構中信信托；中信信托設立特定目的的信托并向投資者發行RMBS；受托機構與聯合簿記管理人（中國建設銀行和中國國際金融有限公司）、承銷團成員們簽署《承銷團協議》，承銷團成員根據該協議承銷證券，聯合簿記管理人根據該協議提供簿記管理；工商銀行作為資金保管機構對信托財產產生的現金資產提供保管服務；匯豐銀行（中國）有限公司作為交易管理機構，下達證券本息分配指令給資金托管機構；中央國債登記公司則作為登記機構對資產支持證券提供登記托管和代理兌付服務。
2、現金流分配機制
RMBS產品的現金流分配順序與一般的信貸證券化產品大致相同，主要為：1）稅收和規費；2）各參與機構的報酬；3）按照優先順序，分別償還優先級證券利息；4）按照優先順序，分別償還優先級證券本金；5）償付次級證券本息。不同的產品的現金流分配順序大同小異，投資者在分析的時候要具體分析。以17中盈1為例，在未發生加速清償事件的時候，若優先A1檔本金未清償完畢的時候，每期償還5，500萬元本金，然后償還優先A2檔本金，若優先A2檔本金償還完畢，則繼續清償優先A1檔本金直至清償完畢，這就可能會導致優先A2檔本金早于優先A1檔證券清償完畢。而且，不同的RMBS產品安排了不同的觸發機制，一旦觸發事件發生，現金流分配順序將重新安排。
四、RMBS的增信措施分析
1、優先/次級結構的設置
分層結構是ABS最基本的一個信用增級方式，同樣，RMBS產品也通過設計優先次級結構來進行內部增信。一般情況，次級證券厚度越高，對優先級的信用支持程度越高，但是當基礎資產出現嚴重違約時，優先級證券依然面臨本息損失的風險。以下8個RMBS產品中，16企富M1次級證券厚度最高，10.99%，16湖州公積金次級證券厚度最低，為5.13%。
2、儲備賬戶設置
RMBS產品中一般都會設置儲備賬戶，商業性RMBS一般設置“信托（稅收）儲備賬戶”，公積金RMBS一般設置“信托（服務轉移和通知）儲備賬戶”。有些RMBS既設置了信托（稅收）儲備賬戶，又設置了信托（服務轉移和通知）儲備賬戶。例如17中盈1，其受托機構在資金保管機構開立獨立人民幣賬戶，用以記錄貨幣類信托財產的收支情況，該賬戶下設有收益賬、本金賬和稅收專用賬（信托儲備賬戶），稅收專用賬用于支付信托屆時應繳納的稅收和規費，并將剩余預提金額保留在稅收專用賬下，在信托所有應付稅收和規費全部支付完成后，稅收專用賬項下資金轉入收益賬。15滬公積金2則設置了信托（服務轉移和通知）儲備賬戶，該賬戶為信托賬戶下的分賬戶，賬戶內的余額用于支付因更換“貸款服務機構”而發生的特定費用。
3、強制性贖回條款
在一些公積金RMBS產品中，為了緩解負利差風險，產品中設計強制贖回不合格資產條款，這在一定程度上提高了違約回收率，增加了基礎資產的信用。以湖州公積金2016年第一期個人住房貸款資產支持證券為例，在受托人要求委托人贖回不合格基礎資產的情況下，委托人應于發出贖回不合格資產的通知所在的收款期間后的第一個回收款轉付日，將款項一次性劃轉到信托賬戶。但是贖回條款的增信效果與發起機構的信用級別相關，當發起機構的信用級別遠低于優先級證券的信用級別，則增信效果一般。
4、超額抵押
超額抵押是指資產池余額超出資產支持證券本金金額的部分，超出部分的額外貸款資產產生的回收款將被用于彌補貸款違約損失及因低利率貸款造成的利息回收款的不足。公積金RMBS可能會存在負利差風險，故其一般會設置超額抵押增信措施來覆蓋證券的本息支付。以15滬公積金1為例，超額抵押的初始金額為14，376.12萬元，占初始資產池余額的6.90%。當發行的資產支持證券的本金余額償付速度快于貸款本金的償付速度，超額抵押相對于資產池余額的比例將會逐漸增加。
5、超額利差
資產池加權平均利率在扣除相關發行成本后，高于優先級證券的票面利率之間的差額為超額利差。一般商業性RMBS會設置超額利差來對優先級證券提供信用支持，公積金RMBS由于本身資產端和發行端存在負利差的風險，超額利差效果并不明顯。以17中盈1為例，加速清償事件發生前，超額利差通過對違約本金的彌補以及在支付完次級檔資產支持證券期間收益后對證券本金的償付提供信用支持；在加速清償事件發生后，超額利差通過直接對證券本金的償付提供信用支持。違約事件發生后，信托收款賬戶不再區分收益賬和本金賬，二者合二為一，按順序償付完稅費、參與機構費用后，直接用于償付證券本息，實現超額利差對優先檔資產支持證券的信用支持。總體上看，RMBS的超額利差一般較小，提供的信用支持有限。
6、封包期回款
信貸資產支持證券一般會設置封包期。一般封包期越長，其累計的利息回收款越多，對證券的信用支持也就越大。以17中盈1為例，該證券初始起算日為2016年7月1日，預計信托設立日為2017年1月20日，期間將近7個月的利息回款額，該部分利息回款額約占初始未償本金余額的2.22%，從而為證券的本息提供了一定的支持。
7、觸發機制安排
RMBS交易結構中一般會設計觸發安排，一旦觸發事件發生，則觸發機制就會啟動，現金流分配順序將重新安排。RMBS產品中包括加速清償事件、權利完善事件和違約事件，大部分RMBS產品都包括加速清償事件和違約事件觸發安排。以17中盈1為例，一旦發生加速清償事件，現金流分配順序將重新安排，原先支付給貸款服務機構、受托機構的墊付費用（超過限額部分）將轉入本金賬戶；一旦發生違約事件，原先的兩個賬戶合二為一，先后支付稅收和規費、參與機構費用、優先級證券利息、優先級證券本金，最后支付次級證券本息。觸發機制的設計，可以在一定程度上緩解優先級證券的風險，為其提供一定的信用支持。
五、RMBS的風險及投資要點1、基礎資產相關風險
基礎資產信用風險主要關注違約率、損失率和早償率等指標。因入池資產貸款期限長，故入池資產債務人受外部的影響較大，現金流具有很大的不確定性。通過使用靜態資產池模擬證券化資產池，通過對歷史數據分析，估算出違約概率分布，同時，根據一些定性因素調節參數，以更好的反應資產池中的信用風險。決定損失率最大因素是抵押物或者擔保主體的信用級別，抵押物價值越高，所處地區房地產發展前景越好，損失率則越低，故應重點關注抵押物（房產）價值的波動風險和宏觀經濟的變化；同時，一些公積金RMBS入池資產為擔保資產，保證擔保人承擔連帶責任，故需要關注擔保主體的信用，其信用級別與損失率成負相關關系。因為RMBS入池資產期限較長，早償現象普遍存在，借款人提前還款，一方面可以減少證券違約率，但另一方面會減少未來現金流的流入，從而減少投資者收益；投資者在分析的時候可以關注交易結構是否有早償風險緩釋條款。
區域風險。RMBS入池資產相對集中，公積金RMBS基礎資產地區集中度相較商業性RMBS更高，區域特征更明顯。區域房地產行業的發展可能受到市場行情、相關政策、居民收入水平以及經濟整體發展情況的影響。人口增長放緩以及自然災害等不利因素也可能增加借款人發生違約行為的可能性。
利率風險。RMBS在存續期內的價格會受到利率的影響。受宏觀經濟形勢和國家貨幣政策等影響，市場利率存在一定的波動，從而債券持有人可能面臨利率變動的風險。同時，利率也是影響提前還款的一個較大的影響因素，一般利率越低，提前還款率越高。
國家房地產政策調控風險。我國是發展中國家，市場機制正日益完善。房地產行業一直是國家和人民關注的熱點。2017年政府工作報告指出，“堅持住房的居住屬性”、“加強房地產市場分類調控”。國家相關政策將直接影響房地產價格，可能會導致RMBS資產池內抵押物價值的波動。
2、交易結構風險
交易結構風險主要包括抵押權變更風險、抵消風險、混同風險、后備服務機構缺位風險等，重點是抵押權變更風險。信托生效后，由于未辦理抵押權的轉讓變更登記手續，在觸發個別通知事件而需將抵押權轉移至受托人時，可能因各方面的原因導致無法完成轉移登記手續，從而受托人可能會無法及時、順利處置抵押權，造成信托財產的損失。部分公積金RMBS（武漢公積金2016年第一期個人住房貸款資產支持證券）入池資產包括商業銀行和公積金管理中心聯合發放的組合貸款，組合貸款入池，則可能會涉及到抵押物權屬的問題，這需要公積金管理中心、商業銀行和中介機構繼續共同探索。
抵消風險是指入池資產的債務人以其對原始權益人的債權依法行使抵消權，使已經轉讓給信托機構的信托財產遭受損失的風險。故針對此風險，因關注交易結構是否有防范抵消風險的緩釋措施。
混同風險指貸款服務結構將信托財產與自有財產混同的風險，一旦其破產，信托財產可能會遭受損失，故應關注貸款服務機構的信用水平和風險控制水平。
后備服務機構缺位風險指資產支持證券存續期間，若服務機構出現不能勝任或者主動辭任的情況，則可能會導致后備服務機構不能及時進行貸款服務，從而使信托財產造成損失的風險，故應關注交易結構中是否事先安排好后備服務機構以緩解此風險。
3、參與機構履約風險
參與機構主要包括信用增進機構、貸款服務機構、受托機構和資金保管機構等，重點關注貸款服務機構的履約能力。貸款服務機構的風險控制能力和貸款服務的盡職情況直接影響了入池資產的現金流流入。貸款服務機構應建立嚴格的風險控制體系和貸款催收制度，同時應具有較強的抵押物處置能力。關注貸款服務機構的風險管理歷史表現和其作為信貸資產證券化項目貸款服務機構的履約記錄。
4、RMBS的投資要點
RMBS在美國發展的已經相當成熟，我國目前RMBS仍處于發展階段，可以借鑒美國RMBS的經驗來繼續探索發展我國的RMBS。我國商業銀行個人住房貸款存量較大，公積金管理中心現金流日趨緊張，未來我國的RMBS的發展空間較大。對于RMBS的投資分析可以遵循傳統的基本分析框架“基礎資產-交易結構-增信措施”來分析。1）分析基礎資產，除了通過分析靜態資產池來估計擬證券化的資產池，同時要重點關注違約率、損失率和早償率指標。關注影響違約率、損失率和早償率的因素，例如初始貸款價值比、抵押物跌價比率、債務收入比、借款人特征和抵押物的價值波動等因素。除信用風險外，也需要關注區域風險、利率風險和國家房地產政策調控風險；2）分析交易結構，需要關注不同的觸發機制對現金流的分配的影響，同時需要關注抵押權變更登記等風險；3）RMBS主要采取內部增信方式，例如優先/次級結構設計、超額抵押、超額利差、封包期、儲備賬戶的設置、強制贖回條款和觸發機制等增信措施，強制贖回條款的增信效果與發起機構主體信用相關，若主體信用級別與優先級證券信用級別相差甚遠，則增信效果一般。在投資RMBS時，還需重點關注初始貸款價值比（LTV）、抵押物（房產）價值波動及相關權屬問題和貸款服務機構的風險控制能力。
