購房置業、居有定所

是人們的美好愿望，

如果所購房屋

因賣房人、開發商的原因被法院查封，

或者投資購房或經營性購房被查封，

購房人的權利

能受到法律的優先保護嗎？

兩個案例告訴你！

案例一

買了二手房還未過戶，原房主就成了“老賴”，房屋被查封

劃重點：滿足四個條件，得到優先保護！

馮某于2018年3與霍某簽訂房屋買賣合同，以323萬元的價格購買霍某名下一套房產。之后馮某按照合同約定，在2018年3月至10月期間共計支付給霍某313萬元購房款，在此期間，馮某于2018年4月對房屋進行裝修，同年7月搬至該房屋居住，但房屋卻遲遲未過戶到馮某名下。

2019年，因賣房人霍某未償還張某借款，法院將上述房屋作為霍某名下的可供執行財產予以查封。馮某提出執行異議被裁定駁回后又提出了執行異議之訴，訴訟中，馮某將剩余房款10萬元交至法院案款賬戶。

法院經審理認為：馮某提交的房屋買賣合同、轉賬記錄、收條、證人證言、裝修合同等證據，能夠佐證涉案房屋被查封前，馮某已經與霍某簽訂了合法有效的書面買賣合同、支付了絕大部分價款并合法占有房屋的事實，而且房屋未能辦理過戶手續，并非由于馮某自身原因所致。鑒于馮某已將剩余房款交付法院案款賬戶，法院最終支持了馮某的訴訟請求，二審法院維持了原判。

民法典規定，房屋經登記才發生物權變動的效力。即使購房人支付全部房產、實際占有房屋，如果沒有變更登記到自己名下，房屋的所有權仍屬于出賣人。一旦出賣人成為被執行人，該房屋將面臨被執行的風險。

正是考慮到現實中存在購房人已交付房款并實際占有使用了房屋，但并非由于自身原因未將房屋變更登記至其名下的情況，法律作出了優先保護購房人權利的規定，滿足相應條件的情況下即可以排除金錢債權對所購房產的執行。由于馮某的情況符合法律規定能夠排除執行的全部要件，故法院支持了其停止執行房屋的請求。馮某的權益也因此得到維護。

法條鏈接

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

民法典第二百一十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

法官提醒

實際上，對于購房人所購房屋能夠排除法院執行的情形，司法解釋的規定較為嚴格，有其中一項不符合，購房人就可能面臨房財兩空的困境。因此，提醒廣大購房者，購買二手房時務必做好以下工作：

★ 一是簽合同前要核實房屋是否被查封；

★ 二是按合同約定履行付款義務；

★ 三是確保自身具備購房資質，不存在因自身原因不能辦理過戶登記的情況；

★ 四是盡早接收房屋并盡快完成過戶。

案例二

開發商陷入經濟糾紛，剛買的新房被查封

劃重點：非唯一居住用房，不能得到優先保護！

吳某于7月與某房產公司簽訂購房合同，以136萬元的總價購買了一套期房，并于當日支付首期購房款10萬元，12月付清全部購房款。但房屋一直未交付。

兩年后，某房產公司因與某投資公司債務糾紛成為被執行人，法院查封了該房產公司名下包括吳某所購房屋在內的多套房屋。

吳某提出執行異議被裁定駁回后提出執行異議之訴，將某房產公司與某投資公司作為被告訴至法院。法院經審查認為，吳某雖在房產查封之前已與某房產公司簽訂了合法有效的《商品房購房合同》，也按約定支付了房款，但其名下除了該套房屋之外，尚有其他用于居住的房屋，最終依法駁回了吳某的訴訟請求。

對房屋消費者物權期待權的保護，也叫弱者保護，是基于對消費者生存權這一更高價值的維護，賦予消費者對買受房屋的物權期待權以排除執行的效力。由于該規定是為保護消費者的居住權而設置，因此要求消費者購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而非用于作為寫字樓、門面房等經營，否則購房人將不會被認定為消費者。同時，還要求消費者名下無其他用于居住的房屋，即買受人在相應區域內無其他能夠用于居住的房屋。

案例中吳某雖滿足了查封前簽訂合同及支付相應房款的要求，但正是因為名下尚有其他用于居住的房屋，法院最終沒有支持吳某的訴求。

法條鏈接

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

法官提醒

從開發商處購房，一旦開發商因糾紛造成房產被執行，購房人要想保住所購房產，必須同時滿足法律規定的要件。因此，購房人在簽訂合同時要重點審查：

★ 開發商是否有預售許可證，沒有預售許可證出售房屋，商品房合同存在無效的風險。

★ 購房人選擇開發商時盡可能地對開發商的商業信譽、資產情況進行了解和判斷，避免后續合同履行不能的風險。

需要注意的是，如果是投資購房或經營性購房，在房屋被查封時，購房人對房屋的物權期待權將不受到法律的優先保護。一旦產生損失，購房人也只能根據合同的約定并結合合同效力的情況要求開發商承擔締約過失責任或違約責任。

來源：杭州中院微信公眾號

編輯：田璇