房產稅遲早會征，它的開征時間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應關系。

口述 / 吳曉波

一直以來，有一個政策如同已經成熟的柿子般懸掛在我們的頭上，隨時準備掉下來。

這個政策就是“房產稅”。

關于房產稅會不會開征，什么時候開征，以怎樣的方式征，對中國的房地產市場會產生怎樣的影響，一直以來都是一個熱烈討論的話題。

今天我們就來聊一聊“房產稅”，不過，還是要先從“土地出讓金”說起。

中國政府有一項重要的財政收入，叫做“土地出讓金”。土地出讓金指的是政府將土地使用權出讓給土地使用者，后者支付的一筆交易費，也可以簡單地理解為“地價”。

2018年，中國政府的稅收總額為15.6萬億，除此之外，還有6.5萬億的土地出讓金。這塊收入在很多國家的政府收入中是不存在的，所以它們都非常羨慕中國政府。

在過去十多年里，很多中國地方政府，土地出讓金占到它們財政收入的一半以上。比如我的家鄉杭州，2018年政府的土地出讓金收入高達2443億，占到了杭州市一般地方財政收入的71%，這個比例是非常驚人的。

但接下來的問題是，雖然地方政府每年可以獲得數以億計的土地出讓金，但是這樣高速增長的收入是不可持續的，因為城市化進程肯定會在某一天出現放緩甚至停滯。

中國在1998年開始了城市化建設，當時全國的城市化率為33%。從1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中國的城市化率實際上已達到60%。

城市化率30%-60%這個區間，往往是房地產市場高速增長和爆發的階段，因此地方政府在這一階段獲得的土地出讓金也水漲船高。

然而到2029年新中國成立80周年的時候，城市化率預計會達到70%。70%意味著中國將達到一般發達國家的城市化水平，這也宣告將進入到一個很長的緩速周期，直到某一天徹底結束。

所以，十多年后，中國城市化進程基本結束，政府沒有更多的土地可以拿來出讓了，那時土地出讓金的黃金時代徹底結束。問題是，有沒有一塊巨大的收入可以來填補土地出讓金的空缺呢？

如果有的話，它就是房產稅。

土地出讓金屬于一次性買賣，賣一塊地少一塊地。而房產稅不同，它屬于對持有環節征稅，相對而言具有更持續的征收能力。

根據目前的官方時間表，房產稅立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大體是按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則：房地產稅立法之后，中央層面會明確一個總體框架，再接著會選擇適當的時機實施。

不過，從調研、立法、試點到實施，中間牽扯的利益過多，真正開征房產稅至少要花上好幾年的時間。

有同學會問，房產稅征收的那一天，是否就是中國房價開始整體降價的那一天呢？

事實上，兩者并沒有必然的關系。征收房產稅只有兩個原因。

第一，是為了補充政府的財政收入。第二，是為了調整中央和地方的財政收入模式。因為房產稅大部分會成為地方稅。在世界上大部分國家里，房產稅基本上屬于地方稅，所以到了房產稅征收的那一天，也就是中國財稅體制改革的那一天。

從性質的意義上來看，房產稅作為一個稅種，強調的是穩定性和確定性，而調控工具要求靈活性和及時性，兩者存有內在的矛盾。我們不能把稅收同利率、貨幣一樣，簡單地視為宏觀調控工具。

我們看一些實際的案例，日本是在1950年開始征收房產稅的。在接下來的30多年里，日本的房價經歷了持續暴漲的階段，一直到1990年代日本經濟泡沫破滅。所以在日本，房產稅與房地產泡沫并不形成對等的關系。

2011年初，上海和重慶作為試點，曾經推出過類似房產稅的政策。

上海征收房產稅的對象有兩類人：一類是新購房，且擁有兩套住房以上的本市居民；另一類是新購房的非本市居民，稅率定為0.6%。

而重慶征收的對象是獨棟別墅或者高檔公寓，以及無本地戶口、無工作和無投資者所購的二套房，稅率定為0.5%-1.2%。

從實際情況來看，房產稅試點，對商品房價格和高檔住宅價格影響并不顯著。一大原因是不斷上漲的房屋投資收益率已經遠遠超過因房產稅而增加的持有成本。

如果希望通過征收房產稅來進行房地產市場調控，這樣的假設，從制度執行層面來看是不現實的。

根據這樣的解讀，我們會得出結論：在中國，房產稅遲早會征。它的開征時間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應關系，那會是中國的房產市場，從增量市場到存量市場的轉折點。

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