這段時間以來與“張雪峰”有關(guān)的話題已經(jīng)在熱搜上待了很久，各行各業(yè)都有不少磚家下場懟人。相信大家都已在網(wǎng)上看到大量新聞，不少讀者在吃瓜的同時也會參與討論。

對于張雪峰很多建議的出發(fā)點我是十分認同的，其實這也與我多年來給出買房與不買房，買什么樣的房等建議的出發(fā)點相同，那就是從大多數(shù)普通家庭的實際情況看問題，幫助老百姓抹平“信息差”，避免成為韭菜。

為眾人抱薪就難免得罪利益集團，從普通百姓立場出發(fā)便有騙子不安。這些年來房價跌得讓業(yè)內(nèi)人士們無所適從，營銷號自媒體為了繼續(xù)鼓吹房價上漲只能整天圍著各種豪宅說話。但讀者們都很清楚，我是向來不在意有錢人買什么房子的，這些小眾成交不具有代表性，也不會給市場帶來多少影響。

真“有錢的人”被嘲笑人傻錢多并不可怕，人家虧個幾百萬最壞也就是生活變得拮據(jù)一點。最可怕的是真“有債的人”錢不多人又傻，多貸個幾十萬都可能導(dǎo)致家庭破產(chǎn)，畢竟房地產(chǎn)是各類收割機里最大也最主要的一臺。

在去年初的重要文章《房子值不值，“兩價”來衡量》中，我提出了一個判斷不同地段合理房價的基本標(biāo)準(zhǔn)，那就是對比當(dāng)?shù)氐牟疬w補償價和稅征指導(dǎo)價。拆遷補償價一般情況下與安置房（安商房）的拆遷對接價相近，我們知道如今福州市區(qū)很多地方的二手房價已經(jīng)接近乃至低于拆遷對接價。

而稅征指導(dǎo)價早年遠低于實際成交價，經(jīng)過歷年調(diào)整也逐漸向著市場行情靠近。正如我早在2020年就提出的“對房增稅”這個預(yù)言，開征房產(chǎn)稅短期內(nèi)還看不到，但會先提高二手房交易稅。這項工作這幾年來福州踏踏實實在推進，并且成效很明顯，樓市成交量下降但維持住了房產(chǎn)交易稅收量。

往期文章我已向大家做過介紹，近幾年福州增加二手房交易稅主要是兩條，一是讓拆遷戶多交點稅，安置房上市“滿二”也得按產(chǎn)權(quán)時間來認定（以前是拆遷協(xié)議簽訂時間）；二是大幅提高了稅征指導(dǎo)價。

簡單來說，稅征指導(dǎo)價就是最低征稅標(biāo)準(zhǔn)，二手房過戶時不管申報的成交價多低，至少都要按最低標(biāo)準(zhǔn)納稅。稅征指導(dǎo)價是由稅務(wù)系統(tǒng)評估得出，也常被中介俗稱為“評估價”。然而這個征稅用的“評估價”與那些總喜歡往高了評的評估公司算出的評估價形成鮮明對比。

多年來評估公司們往往見風(fēng)使舵，收錢辦事幫著炒房客“高評高貸”。在房價暴漲的年代，它們搗鼓出的評估價虛高程度尚不明顯?？勺源?018年以后房價持續(xù)下跌，評估公司給出的各種“評估”就日漸成為笑話。

起先讓我們大家覺得不對勁的是福州廈門的共有產(chǎn)權(quán)房、限價商品房等等，經(jīng)過評估公司評估得出的所謂“市場價”總比周邊同地段同品質(zhì)二手房價高一大截，這樣即使打折賣房，售價依然很不劃算。

再往后法拍房數(shù)量翻著跟頭上漲，大家關(guān)注法拍房多了更會感到疑惑：這些評估公司怎就這么業(yè)余啊？法拍房的實際成交價比評估價腰斬都司空見慣，過高的評估價也直接制約了起拍價，導(dǎo)致不少房源降不到合理價位，遲遲無法成交。

正如讀新聞專業(yè)的人不一定能堅持新聞工作者的職業(yè)操守，能夠堅持職業(yè)操守的人，他們寫的東西不一定發(fā)得出去。評估公司從業(yè)人員又何嘗不是如此，就算考了房地產(chǎn)估價師資格的人，他們干的事情對得起這本證書嗎？有幾個人在意自己評估出來的價格合理不合理啊。

相比于那些昧著良心的評估公司，這時候很有意思的局面出現(xiàn)了，調(diào)整過后的稅征指導(dǎo)價反而更加貼近市場行情。這在以前房價一平方幾萬，稅征指導(dǎo)價單價幾千的年代簡直匪夷所思啊。

如今福州市區(qū)里很多小區(qū)的二手房成交價不僅低于拆遷對接價，而且低于稅征指導(dǎo)價，這樣一來中介們慣用的“陰陽合同”已無必要。比如普遍可以往1.5萬及以下去談價的五四北、東區(qū)、金山等近郊新城，次新房的稅征指導(dǎo)價普遍在1.7萬以上。

既然征稅標(biāo)準(zhǔn)都比實際成交要高，還費勁去搞兩份合同做啥？買賣雙方大大方方按實際成交價格直接申報就好，二手房價反映了真實的市場，代表一座城市真實的樓市行情。二手房成交價低于稅征指導(dǎo)價，這可以說是具有劃時代意義的里程碑。