文|凱風

中國房地產(chǎn)市場有很多懸念，何時開征房地產(chǎn)稅，是其中最大的一個。

每到年底，上海重慶率先開征房產(chǎn)稅的消息總會刷屏。近日，有市民曝光上海、重慶的房產(chǎn)稅繳納通知書，少則幾千元，高則數(shù)萬元，輿論驚呼“房產(chǎn)稅來了”。

上海重慶開征房產(chǎn)稅，是否意味著“房產(chǎn)稅來了”？

它們與正在討論的“房地產(chǎn)稅”又有何不同？這背后的真相是什么？

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真相之一：房產(chǎn)稅早已有之

很多人以為房產(chǎn)稅是個新鮮事物，實際上它在我國存在已經(jīng)有30多年之久。

1986年，我國就出臺了《房產(chǎn)稅暫行條例》，開始對城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，迄今已有32年時間。目前各地出臺的房產(chǎn)稅條例，基本都在這一上位法范圍之內(nèi)，沒有任何特別之處。

這里的房產(chǎn)稅，只對經(jīng)營性房產(chǎn)進行征收，普通住宅均在免征范圍之列。所謂經(jīng)營性房產(chǎn)，指的是寫字樓、商鋪、酒店、購物中心以及經(jīng)過備案的租賃房，這些能產(chǎn)生現(xiàn)金流，而非簡單用于自住。

換句話說，即便你有十套房產(chǎn)，九套空置一套自住，也不用繳稅；就算全部出租出去，只要不去備案，也談不上繳稅。

那么，上海重慶的房產(chǎn)稅又是怎么回事？

2011年，上海重慶開始新試點，對傳統(tǒng)房產(chǎn)稅進行擴圍，將普通住房納入房產(chǎn)稅征收范圍，這就是今年兩地征繳通知的由來。

然而，這兩地的房產(chǎn)稅雖然有所突破，但離真正的房地產(chǎn)稅仍有很長距離。

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真相之二：上海重慶只是象征性試點

上海、重慶版的房產(chǎn)稅，只是想象征性試點。

這兩地的房產(chǎn)稅，與如今正在討論的房地產(chǎn)稅，完全不是一個概念。無論是征收形式，還是征收范圍，以及實際影響，都有天壤之別。

雖然都有房產(chǎn)稅的名字，但上海重慶的房產(chǎn)稅，普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、計稅依據(jù)不科學、稅率偏低等問題，且只針對房產(chǎn)，而未涉及土地層面的稅費改革。

在征收范圍上，兩地都有所折中。

上海只針對本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；重慶只針對獨棟別墅、高檔商品住房以及三無人員的第二套住房征收，所謂三無人員，指的是“無戶口、無企業(yè)、無工作”的購房者。

顯然，無論是上海還是重慶的房產(chǎn)稅，都將大量普通購房者豁免在外。

不僅如此，這兩地在面積上同時做出更多豁免。

在上海，每個人擁有60平方米的免稅面積。換言之，一個三口之家，只要房子總面積不超過180平方米，無論是一套還是兩套，均不用繳納房產(chǎn)稅。在重慶，普通住房免征，而別墅和高檔住宅不滿100平方米，也不必繳納房產(chǎn)稅。

顯然，通過二套房政策和60平方米的雙重豁免，大多數(shù)人已經(jīng)被排除在房產(chǎn)稅覆蓋范圍。

不僅如此，上海重慶在稅基和稅率上繼續(xù)做出優(yōu)惠。

在上海，即便你滿足了二套房、人均面積超過60平方米的納稅要求，在房產(chǎn)稅繳納上，也是按照70%的市場價作為稅基，同時稅率僅為0.4%（外地人0.6%），而美國的房產(chǎn)稅通常為1%-3%。在重慶，即便你滿足了別墅、高檔住宅或三無人員，且面積超過100平方的要求，在房產(chǎn)稅繳納上，也要先扣減10%-30%，然后按照三無0.5%、別墅0.5%-1.2%的稅率進行征收。

不難發(fā)現(xiàn)，通過這一系列豁免之后，無論是在重慶還是上海，需要交納房產(chǎn)稅的人群寥寥無幾。

這兩地的房產(chǎn)稅試點，只為調(diào)控高端購房人群，所謂的稅率在房價上漲面前完全可以忽略不計，所得稅收與土地出讓金相比更是九牛一毛。

顯然，這樣的試點，不具推廣價值。事實上，早在2014年，房產(chǎn)稅是滴啊你擴圍的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地產(chǎn)稅。

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房產(chǎn)稅VS房地產(chǎn)稅

上海重慶的房產(chǎn)稅都屬于象征性試點，那么真正的房地產(chǎn)稅是什么？

這就要對房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅做出區(qū)分。今天我們所討論的均為房地產(chǎn)稅，而非簡單的房產(chǎn)稅。

真正的房地產(chǎn)稅，不僅包括房產(chǎn)，還包括土地，不僅包括建設和交易環(huán)節(jié)的稅收，還包括持有環(huán)節(jié)的稅收。不僅要有最終取代土地財政的價值，而且也能對市場價格產(chǎn)生一定影響。

就此而言，上海重慶試點，只涉及房產(chǎn)，而未涉及一系列稅收體系。我國房地產(chǎn)稅收體系，涉及10多個稅種，包括土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等諸多稅種。只有綜合進行改革，減少交易環(huán)節(jié)稅收，增加持有環(huán)節(jié)稅收，這是新的房地產(chǎn)稅的大方向。

更進一步，房地產(chǎn)稅的真正價值，不在于降房價，而在于抑制投機，同時為終結(jié)土地財政提供可能。

房產(chǎn)稅是持有稅，也是國外地方政府普遍的主要稅源。在大城市土地資源日漸緊張的背景下，以房產(chǎn)持有稅替代土地財政，有現(xiàn)實的迫切性和可能性。

以這個標準來看，上海重慶完全不“及格”。

2016年上海房產(chǎn)稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額的3%，重慶房產(chǎn)稅收入為56.88億元，占一般預算收入的2.56%。與此同時，2016年上海土地出讓收入高達1578億元，重慶為705億元，房產(chǎn)稅可謂九牛一毛。

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要害：全國住房聯(lián)網(wǎng)

房地產(chǎn)稅要想征收到位，必須有一系列技術條件的配合，而上海重慶試點皆不具備。

這其中最關鍵的一點，就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，這兩項工作在2018年已經(jīng)基本完成。

顯然，只有住房聯(lián)網(wǎng)，才能讓樓市數(shù)據(jù)一目了然，每個家庭在全國有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少屬于投資和投機，都將一清二楚，這為房地產(chǎn)稅的開征提供基本的技術儲備。

與此同時，全國國地稅合并，也在今年6月邁出步伐。這一合并，最大意義還不是減少交易成本和信息壁壘、降低人員冗余，而是統(tǒng)一稅收監(jiān)管，為個稅、房地產(chǎn)稅的征收鋪路。

再加上物權法相關草案修訂，明確“土地使用權滿70年之后，可以自動續(xù)期”。解決了70年產(chǎn)權問題，也就為房地產(chǎn)稅解決了最大的法理障礙。

如今，房地產(chǎn)稅在技術上已經(jīng)不存在任何障礙。

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房地產(chǎn)稅何時會來？

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、國地稅合并、70年產(chǎn)權自動續(xù)期，這些問題的陸續(xù)解決，意味著開征房地產(chǎn)稅，在技術上已經(jīng)不存在障礙。

那么，房地產(chǎn)稅到底何時會來？

目前最新消息的是，房地產(chǎn)稅已被納入5年立法計劃，且已明確“立法先行，充分授權，分布推進”的12字方針，這一切都意味著房地產(chǎn)稅離真正落地已經(jīng)不遠了。

不過，懸念在于，如果經(jīng)濟下行壓力加劇，樓市下行周期進一步延長，房價下跌的風險日益放大，房地產(chǎn)稅推出的時間可能還會推遲。

畢竟，房地產(chǎn)稅雖然不是為調(diào)控房價而來，但涉及利益格局的重新匹配，必然會對市場心理產(chǎn)生巨大影響。

它的推進落地，不僅需要廣泛的輿論動員，更需要相對良好的房地產(chǎn)環(huán)境。

一個簡單結(jié)論是，房價越是高漲，房地產(chǎn)稅的落地時間就越早；樓市越是低迷，房地產(chǎn)稅被推遲的周期就越長。

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房地產(chǎn)稅能不能降房價？

房地產(chǎn)稅能不能降房價，這是最為矚目的話題。

從短期而言，房地產(chǎn)稅對于市場是利空，能讓投機者產(chǎn)生一定拋盤效應，對房價有一定抑制作用。尤其是住房聯(lián)網(wǎng)，將對某些群體產(chǎn)生威懾作用，拋盤效應將會更加突出。

但從中長期來看，房地產(chǎn)稅的影響十分有限。房價受到一系列因素影響，房地產(chǎn)稅只是影響因素之一。房價的未來，取決于人口、土地和經(jīng)濟基本面，而非房地產(chǎn)稅。

所以，從政策博弈角度而言，房地產(chǎn)稅，最大的目的就是為土地財政提供替代選擇，彌補地方政府日益減少的土地收入，至于降房價，則從頭到尾都不在政策目標體系之內(nèi)。

要明白，樓市調(diào)控的要害只有一個字：穩(wěn)。

房價持續(xù)上漲時，要“遏制房價上漲”，這是穩(wěn)房價；樓市持續(xù)調(diào)整時，要“防止房價大跌”，這也是穩(wěn)房價。

畢竟，從最實際的利益出發(fā)，沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)稅未必能收回來。