本報記者 郭陽琛 張家振 南京 上海報道

三年前，上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱“升龍集團”）在南京的首個項目——升龍匯金中心因涉嫌非法集資，遭遇數百名業主的“圍追堵截”。如今，隨著多份刑事、民事判決書的披露，事件的真相水落石出。

《中國經營報》記者了解到，2015年下半年，夏群峰及其成立的南京慕特斯酒店管理有限公司（以下簡稱“慕特斯公司”）一次性買斷升龍匯金中心285套房產。由于90平方米以上公寓總價過高，夏群峰采用“售后包租”模式，將公寓拆成多份，每份10萬元，期限10年，利息每年10%~15%不等，宣稱運營的希爾頓酒店也胎死腹中。

據南京司法機關統計，上述操作共募集資金7600余萬元，共造成集資參與人損失5900余萬元。2020年12月，南京市建鄴區法院判處慕特斯公司和夏群峰犯集資詐騙罪。

與此同時，在與受害業主簽訂《升龍-慕特斯事件解決方案》，承諾為受害人最大限度挽回經濟損失的情況下，作為開發商的升龍卻在法庭上公然反悔。但2021年4月30日，南京市中級人民法院二審認定，升龍應對慕特斯公司的付款義務承擔連帶清償責任。

這場非法集資鬧劇，也讓拿地已10年的升龍匯金中心工期遠遠低于預期。記者調查發現，這個號稱“南京河西CBD最大規模的高端商務綜合體”目前完成不到三成，僅有A區公寓在2018年交付，目前B、C區公寓正在六折甩賣；原本規劃的兩棟300米大樓也縮減為280米。

2012年進入南京市場，如今升龍卻在此地全線敗退，多年在南京顆粒無收。就在升龍匯金中心因非法集資陷入困境的2018年，升龍集團南下廣州，截至目前，已拿下9個舊村改造項目。同時，升龍集團董事局主席林億也剛剛卸任南京公司法人代表，升龍“棄車保帥”的決心顯露無疑。

非法集資7600余萬元

（2019）蘇0105刑初418號判決書顯示，2015年6月，江蘇馳騁酒店投資管理有限公司法定代表人夏群峰與升龍匯金中心開發商南京升龍房地產開發有限公司（以下簡稱“南京升龍”）簽訂合作協議，一個月后注冊成立慕特斯公司，整體承銷南京升龍匯金中心280余套公寓，宣稱銷售上述公寓產權后用于南京青奧村希爾頓歡朋酒店經營。

正是此舉，為升龍匯金中心后續陷入非法集資埋下伏筆。“在280多套房中，有多套90平方米的總價高不好賣，為了緩解資金壓力，就用銷售‘物權’的方式來吸收資金，將公寓拆成多份來銷售物權，每份10萬元，期限是10年，利息是每年10%~15%不等。”夏群峰道出了采用“售后包租”，出售“物權”的具體方法。

此后，銷售“物權”總共賣給200多人，金額達8000多萬元，其中4000萬元用于支付投資人本息，1200萬元支付銷售傭金，2000萬元被夏群峰入股捷克一家公司投資房產，還剩下一點投在江蘇句容的招商E城項目。

升龍集團區域總裁李某也證實了上述說法。李某表示，慕特斯公司一次性買斷的是升龍匯金中心A棟的17~29樓的房產，房子總價2.43億元打給升龍后，夏群峰又打了4000萬元左右后轉為C棟購房款。“2016年9月左右，夏群峰繼續承銷南京升龍的C棟，也簽訂了買斷式承銷合同。”

“C棟賣了30多套，收入有4000萬元左右，大部分用于還債，剩余的也用掉了，當時就是拆東墻補西墻。因為歡朋酒店消防沒有驗收通過，無法運營，最終導致慕特斯公司沒有開展業務。”夏群峰說。

根據南京市建鄴區人民檢察院指控，截至2018年9月，上述升龍匯金中心的“物權”銷售，向社會公眾募集資金7600余萬元，共造成集資參與人損失5900余萬元。

2020年12月，南京市建鄴區法院判處慕特斯公司和夏群峰犯集資詐騙罪，最終判處慕特斯公司罰金30萬元，判處夏群峰有期徒刑16年，并處罰金50萬元。

“售后包租案件被判集資詐騙罪在過往判例中較為少見。”北京金訴律師事務所主任、北京市法學會不動產法研究會理事王玉臣告訴記者，夏群峰集資款用于生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例，生產經營活動的盈利能力不具有支付全部本息的現實可能性，前期的還本付息主要通過借新還舊來實現，致使集資款不能返還，可認定其具有非法占有的目的，這是認定集資詐騙罪的關鍵點。

摩天大樓項目“曬地皮”

升龍匯金中心是10年前升龍集團進入南京“落子”的首個項目。公開資料顯示，該項目占地12.3萬平方米，總規劃110萬平方米，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部。

按照升龍最初的豪情壯志，該項目原本共規劃9大建筑群，包括2棟300米寫字樓，2棟200米寫字樓，1座100米精品辦公，2棟150米高端公寓，1棟100米精品公寓，1座超五星酒店，以及國際購物中心和時尚消費街區等。

連日來，記者走訪發現，涉及非法集資的為升龍匯金中心C區公寓，在2018年交付后投入使用。A、B區公寓被命名為“河西匯豪公館”，于今年3月份開盤。在項目售樓處，項目沙盤略顯破舊，不少樓棟模型甚至已經開裂，各類碎片散落四處。

據置業顧問李夢（化名）介紹，“河西匯豪公館”有58、63和85平方米三種戶型，標價高達5.5萬元/平方米，目前僅售3.5萬元/平方米，折扣大約為六折，將于2022年12月交付。

現場可以看到，升龍匯金中心A、B區公寓才剛剛封頂，但玻璃幕墻仍未鋪設，建筑內部的框架結構一覽無遺。有不少工人正在鋪設玻璃幕墻，不時發出敲擊聲與電焊聲。然而，包括兩棟300米摩天大樓在內的5棟寫字樓并沒有開工跡象。

記者注意到，去年下半年，升龍匯金中心讓人翹首相盼的兩棟300米主樓，終于有了一絲進展，但層高卻有所縮水。

2020年12月11日，中建五局宣布中標升龍匯金中心項目，中標額為18.18億元，總建筑面積55.87萬平方米。項目層高280米，建成后將成為中建五局華東公司第一高樓。

值得一提的是，在2013年前后，升龍集團在南京建鄴區接連拿下4幅地塊，分別打造了升龍匯金中心、升龍天匯、升龍公園道、升龍桃花園著項目，但此后多年一直未在南京有新的拿地記錄。

與此同時，2018年9月開始，升龍集團南下廣州先后拿下9個舊村改造項目，改造面積近1900萬平方米，預計投資金額約948.25億元，一躍成為當地新的“舊改大王”，但這無疑也需要大量的周轉資金。

天眼查顯示，2021年4月25日，林億褪去了南京升龍法定代表人、負責人、首席代表、合伙事務執行人等多重身份，接班人則是桂正浩。此外，南京升龍先后兩次將20000股權出質給了平安信托，種種跡象都讓升龍匯金中心的建設蒙上層層陰影。

對此，記者致函升龍集團，截至發稿，集團品牌負責人未給予回應。