房產(chǎn)銷售問題;房產(chǎn)銷售問題分析

1年以來降幅不斷擴大的房地產(chǎn)開發(fā)投資指標首次有了改善信號。

中房報記者 許倩 北京報道

樓市仍然籠罩在冷意中。

3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年1～2月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，銷售端壓力依然很大。1～2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，降幅比2023年1～12月擴大12個百分點。新建商品房銷售額10566億元，同比下降29.3%，降幅比2023年1～12月擴大22.8個百分點；其中住宅銷售額下降32.7%。

機構數(shù)據(jù)亦顯示，今年前兩個月百強房企銷售額同比下降51.6%。百強房企中，僅保利發(fā)展、萬科銷售額超過300億元；綠城中國、招商蛇口、華潤置地超過200億元；銷售額百億元房企陣營僅剩14家，比去年同期減少12家。

在業(yè)內(nèi)觀察人士看來，降幅較大部分原因是2023年春節(jié)前后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分反彈，銷售額基數(shù)較大。同時，受居民收入及市場預期不確定影響，今年春節(jié)期間樓市返鄉(xiāng)置業(yè)行情平淡，雖然房企通過多種途徑緊抓春節(jié)營銷節(jié)點，但購房者觀望情緒依然濃重。

“企業(yè)普遍認為，當前上海市房地產(chǎn)市場仍處于調整之中，二手房市場有觸底企穩(wěn)跡象，新房市場交易承壓。”上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會罕見披露了近日舉辦的兩場房企座談會信息，這代表了房企的心聲。

積極信號是，1年以來降幅不斷擴大的房地產(chǎn)開發(fā)投資指標首次有了改善信號。1～2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9%；降幅比2023年1～12月份收窄0.6個百分點，這是1年來的首次收窄。其中，住宅投資8823億元，同比下降9.7%。

“從整體情況看，房地產(chǎn)市場處于調整轉型中。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，前兩個月有一些積極的變化。在消費環(huán)節(jié)，居住消費類的部分商品零售額也有所改善。家具類、建筑裝璜材料類零售額分別增長4.6%、2.1%，都比上年12月份有所改善。”3月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華在新聞發(fā)布會上表示。

從影響開發(fā)投資增速的主要指標看， 1～2月份，房屋施工面積同比下降11%，降幅比2023年1～12月擴大3.8個百分點；房屋新開工面積9429萬平方米，同比下降29.7%，降幅比2023年1～12月擴大9.3個百分點。

1～2月，房屋竣工面積10395萬平方米，同比下降20.2%。而2023年全年，房屋竣工房屋面積同比增長17%。

值得注意的是，房企拿地積極性出現(xiàn)恢復信號，這也是支撐開發(fā)投資降幅收窄的主要原因。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1～2月，百強企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%。從各城市群拿地金額來看，京津冀地區(qū)領跑全國。克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，2月份30家典型房企單月拿地金額為288億元，環(huán)比回升52%。

但與此同時，銷售端去化艱難令房企資金端壓力更大。1～2月份，房企到位資金16193億元，同比下降24.1%，降幅比2023年1~12月擴大10.5個百分點。

其中，國內(nèi)貸款3144億元，同比下降10.3%；自籌資金5374億元，同比下降15.2%；定金及預收款4630億元，下降34.8%；個人按揭貸款2214億元，下降36.6%。

由定金及預收款、個人按揭貸款組成的銷售回款占資金來源的40%以上，為開發(fā)商提供主要造血功能，該功能不恢復，單靠外部融資很難持續(xù)。而占房企資金來源三分之一的自籌資金，也需要金融部門切實推進一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

央行數(shù)據(jù)顯示，前兩個月新增信貸投放達到6.37萬億元，信貸投放力度并不小。其中，2月份單月人民幣貸款增加1.45萬億元。分部門看，2月份單月，居民住戶貸款減少5906億元，其中短期貸款減少4868億元，中長期貸款減少1038億元；企（事）業(yè)單位貸款增加1.54萬億元。居民中長期貸款的主要組成部分就是住房按揭貸款，再次印證了市場觀望情緒濃重。

這種形勢下，樓市去庫存戰(zhàn)再次打響。2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%。其中，住宅待售面積增長23.8%，該指標已連續(xù)29個月正增長。

2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.13，較1月份降低0.27個百分點，降幅明顯。

這一日，國家統(tǒng)計局還發(fā)布了1～2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)。1～2月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）50847億元，同比增長4.2%，增速比2023年全年加快1.2個百分點。其中，制造業(yè)投資增長9.4%，增速加快2.9個百分點；基礎設施投資增長6.3%，增速加快0.4個百分點。可見，地產(chǎn)投資跌幅收窄、制造業(yè)投資和基建投資向上運行，帶動了固定資產(chǎn)投資增速的走高。

房地產(chǎn)投資能否在今年轉為正增長？未來需要哪些政策來提振房地產(chǎn)行業(yè)？面對市場疑慮，劉愛華表示，下一步要落實好全國“兩會”對房地產(chǎn)作出的明確部署，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和高質量發(fā)展。

劉愛華表示，2024年，中央經(jīng)濟工作會議和全國兩會對優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求，要求適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這些政策措施的落實，將會有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和高質量發(fā)展。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預計，隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調機制進程不斷加快，企業(yè)端資金支持力度持續(xù)加大，相關項目建設也有望持續(xù)推進，疊加多地“三大工程”建設加速，均將為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐。

上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦表示，政策的優(yōu)化措施一出臺，市場沒有像原來一樣出現(xiàn)急速反轉，既代表市場更加理性，短期炒房現(xiàn)象得到遏制，房地產(chǎn)市場在朝著健康方向發(fā)展，也說明政策效果需要一定時間。