愿景房產-愿景房地產

愿景集團副總裁、總設計師江曼

未來行業更多需要的是多重資源的整合者、復雜問題的解決者以及多元價值的創造者，絕對不是在單一環境下搞定土地、資金、制造業就完成了。

中房報記者 李葉 北京報道

“當前時代，是資本增長型向運營增長型的轉型期。”10月21日，愿景集團副總裁、總設計師江曼在以“‘更新時代’的城市高質量發展與治理創新”為主題的首屆城市治理現代化論壇上表示。

她表示，“資本型增長”指的是花錢建設基礎設施，投固定資產的速度越快則增長速度就越快。發展到現在，中國的城鎮化率已突破65%，固定資產投資的邊際效益銳減，轉而需要追求剩余性現金流，此時已從城市開發時代的資本型增長轉變為城市更新時代的運營型增長。

“在過去的工作過程中，我非常深刻的體會到時代轉變帶來的變化。”江曼稱，我個人經歷了三個行業周期，1987年參加工作，那個時候是計劃經濟時代，工作主要是給一些基建設計房子，也可以看作房地產行業1.0時代；1998年以后，進入新型城鎮化時代，規模化發展的房地產2.0時代也接著到來，此時的房地產管理更趨于粗放型，靠土地、規模獲取利潤，品質參差不齊的項目居多；到了2013年，房地產開始有下行趨勢，我們也在找各種各樣運營的機會；再到2018年，就進入了城市更時代。愿景集團正是2018年成立的，誕生在一個行業從資本增長型向運營型轉型的初期。

“今天，房地產行業已經進入了3.0時代。”江曼認為，這個階段的特征是“三分建、七分治”，土地紅利消失，更加注重專業化、精細化運作。

江曼認為，這一時代，在市場層面，存量、變量、增量共存，其中變量在一個階段將得以消化，存量和增量實現資源互補，拉動內需。投資與開發加速分離，以“共建+共治+共享”模式形成新生態。在盈利模式上方面，希望實現服務增值（運營增值）為主，開發增值為輔，可持續成為關鍵。對于企業而言，單一的開發角色正轉變為綜合服務商，資源整合平臺（涵蓋建設階段和運營階段）；管理（運營）專業化、精益化，品質、品牌化發展成為主流，復雜問題解決能力成為核心需求。

“在城市開發時代，只要金融和空間兩類資源搞定，基本上就能夠完成高速增長。”江曼判斷，在城市更新時代，金融和空間同樣重要，但還注重運營、服務以及資管思維，這樣才能夠大大激發城市活力。

她預判，未來行業更多需要的是多重資源的整合者、復雜問題的解決者以及多元價值的創造者，絕對不是在單一環境下搞定土地、資金、制造業就完成了，“設計+運營+藝術”成為城市更新的驅動力。

“愿景集團主要的定位是美好社區運營商，我們希望不斷提高自己企業的核心競爭力，探索多元可持續發展，建設多類型的美好社區，助力打造宜居韌性智慧城市，滿足美好生活的需求。”江曼稱。