完全房產—完全房產和不完全房產

1

昨天，一則很不引人矚目的消息，極可能深刻改變這六個城市的房地產格局。

9日，中國建設銀行與廣州、杭州等6個城市市政府共同簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》，將為這些城市提供政策性貸款不少于1900億元。

1900億，的確不少，然而這還不是重點。

重點是，在這六個城市，利用這批貸款，合計籌集約80萬套（間）政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。

80萬套，這才是重點。

2

這幾年，政策性租賃住房的新聞不斷。

從全國到地方的人大會議，每年的政府工作報告多少都會提提政策性租賃住房，另外加上時不時提出的“租售同權”等指導政策，政策性租賃住房已經成為了國家房地產調控不可或缺的一部分。

然而，不可或缺歸不可或缺，政策性租賃住房，總給人一種打醬油的感覺。

客戶不重視，因為它無法買賣，就談不上升值。

開發商不重視，因為自己只是承建，無法分配或銷售。

政府雖然很重視，每年都會將這個事情，列入地方人大的匯報范圍，然而單單依靠財政投入，總讓這種房子建設很難完成計劃。

就是因為這幾個原因，政策性租賃住房始終在整個城市建設中處于一個雞肋地位——食之無味，棄之可惜。

3

為什么，在這樣一個時間段，政策性住房突然又受到了重視？

這個原因，很簡單——大投資拉動大基建，大基建保障大民生和就業。

在今年疫情影響下，中國2020年第一季度的經濟增長，出現了負數。在這種情況下，一切拉動經濟的手段，尤其是基礎設施的投資必須立刻上馬。

而新建政策性租賃住房，既可以體現就業拉動，又可以保障民生，所以馬上必須上馬。

這一點，不難理解。

不過，需要仔細琢磨的是，為什么國家會選擇這六個城市。

這六個城市分別是——廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州，算是國家政策性租賃住房重點支持的城市。

這些城市，在政治地位方面，除了蘇州，都是屬于省會城市。

蘇州雖然不是省會，但是在江蘇省的影響并不比省會南京差，被稱為江蘇的經濟省會或者影子省會。

在房地產地位方面，除了廣州屬于一線，基本上都算是中國的二線城市。

然而，這依舊不能解釋，為什么這些城市會被選中成為租賃住房重點支持城市。

4

根據2014年11月國務院發布的《關于調整城市規模劃分標準的通知》。

城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市；

城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；

城區常住人口 100萬以上500萬以下的城市為大城市；

其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市；

100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。

必須指出的是，直管縣和市轄區內的農村人口，并不計入城區范疇。

下圖，就是國家根據這個分類對于國家一二線城市的分類。

——資料為2019年版，最新略有改變，整體排序影響不大

如果，你仔細研究就會發現，對于中國城鎮化，實際上已經跨過了第一階段——農民進城鎮。

而進入了中國城鎮化的第二階段——鼓勵中小城市居民進入大型城市。

但是，一個很現實的問題就是中小城市居民落戶進入這些大城市，就必須有收入，有收入就必須有就業。

要提供大量的就業崗位，這個城市必須就是制造業為主的城市，而不能像上海，北京統統金融化，因為這樣無法容納更多的年輕人口。

可以看出來，廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州，都是屬于制造業較強，人口吸附能力較強的中心城市。

最典型的就是廣州，杭州，產業能力強，產業吸引大量人口，國家當然會拿出真金白銀支持它。

即使是蘇州，不屬于典型政治中心城市，但是制造業超強，也可以吸引大量的中小城市人口，國家也會有一定的支持力度。

總之，這六個城市或者已經屬于“產業+人口”的雙強城市（廣州、杭州、蘇州），或者國家希望它成為“產業+人口”的雙強城市（鄭州、福州、濟南）。

因為，這有在這種雙強城市中，人口才能聚的來，留的住。

5

所以，這六個城市應該是國家最最最支持的產業集中+人口集中的城市。

然而，對于每一個進入這些城市的人口，除了就業，還都要面臨一個問題——如何落腳，如何安居。

2017年之前，這個問題一般是由個人解決的，也就是通過商品住房的方式解決。

然而，如果由于產業的集中，造成人口的集中，人口的集中造成住房的緊張，往往會造成整個城市房價的快速上漲。

深圳這十年房價的變化，就是活生生的例子，富士康大部出走鄭州，華為出走東莞，雖然不能全怨房價，但是房價也是一個重要原因。

所以，制造業發展，人口集中，房價較低，已經成為一個不可能三角形，選擇其中兩項，往往就不可能再兼顧其中第三項。

我想，國家這回對于政策性租房的猛然提速，實際上就是想打開這個死結。

讓城市加大力度發展制造業，通過制造業聚集大量年輕人口，通過國家支持下的政策性租房解決年輕人口在城市第一落腳點的問題。

從而，讓新進的年輕人在大城市，有錢賺，能住下，呆的住，這既是一個人才善政，又是一個產業善政。

6

拋開產業因素，最后我們來談談，國家這80萬套租賃住房，將對這六個城市的樓市產生怎樣的影響？

首先，我們來看一下，80萬套政策性租賃住房，意味著什么。

以鄭州為例， 2019年商品住宅供應1137萬㎡，成交1000萬㎡。

以100平一套計算，大約成交在10-12萬套上下。

如果，政策性租賃住房80萬套，三年分給鄭州12萬套，平均一年要供應4萬套。

如果這樣計算的情況下，大約有小一半的客戶需求會被政策性租賃住房吃掉，所以從2020之后，鄭州樓市會慢慢發生改變。

這種改變一個月，兩個月不明顯，甚至一年、兩年也都不明顯。

但是，一旦政策完全落地，一定會慢慢的改變人的心理和習慣。

道理很簡單，因為很大一部分新鄭州人、新杭州人、新蘇州人會選擇政策性租賃住房。

因為，租金便宜。

因為，租期穩定。

因為，程序簡單。

所以，剛需性產品，銷售會變得很難。

所以，租賃型項目，銷售會變得很難。

畢竟，“前浪”走過的城市化之路，“后浪”絕不會簡單的重復。