網易房產數據中心廣州(網易房產數據中心廣州分中心)
來廣州工作了五年的朱先生，在看完廣州各個區域幾十個項目后，最終選擇和女朋友在增城官湖地鐵站附近買下自己人生中的第一套房。這個100多平方米的房子未來還將迎來他們溫馨的小家庭在增城扎根。
“以我的預算，比起在城中心買老破小，不如選擇增城的大新房，而且我買到的還是現房，買了沒多久就能住進去了。”朱先生告訴南方日報記者。事實上，不止朱先生，剛需群體在廣州安居，增城成為許多人的首選。該區是廣州樓市的“供應糧倉”和“成交之王”。有數據顯示，2021年，廣州一手商品住宅成交套數達11.6萬套，增城以3.2萬套繼續蟬聯年度成交冠軍。值得一提的是，從2010年起，增城至今已經12年蟬聯廣州成交冠軍。
00 受訪者供圖
“價值洼地”成為新廣落腳第一站
增城成交量常年穩居榜首，價格或許是最重要的因素之一。特別對于剛需來說，房價是置業主要考慮因素。增城之所以備受剛需群體青睞，最直接的原因在于該區的樓價對年輕人極具吸引力。
根據克而瑞數據，增城2021年整體均價約2萬元/平方米。成交價最高的月份為2021年8月，均價為21841萬元/平方米，最低的為4月，為20248元/平方米。細化到板塊，2021年新塘板塊的整體均價最高，為24892元/平方米；石灘板塊均價較低，為15974元/平方米。
事實上這幾年，增城房價也經歷了一輪強勁上漲。2017年該區域均價為11460元/平方米，至2021年漲幅超八成，但放眼整個廣州，仍是“價值洼地”。根據廣州中原地產研究發展部報告，2021年，廣州全年一手住宅均價為33305元/平方米，每套均價356萬元。但對比全市11區，增城區域的均價排名倒數第二，就連北邊的花都，均價也都高于增城。
增城被貼上“剛需置業天堂”的標簽，還因為區域供應量一直以來很充足，被稱為廣州“糧倉”。克而瑞數據顯示，僅2021年，增城一手住宅網簽量也達到約2.8萬套。而據廣州中原研究發展部預計，今年增城可售新貨將超過2.5萬套，是全市11區中供應最多的區域。
和前兩年一手住宅新貨集中在新塘、朱村、中新三四個板塊的情況有所不同，2022年內，增城的新塘、朱村、中新、永和、荔城和石灘等6個板塊都會有較多新項目上市，可謂遍地開花。
增城的新產品依然以剛需群體為主，在地鐵沿線的朱村、中新板塊，云境風華、廣鋁四方天地、格林水岸、蘭亭世家等項目都以90平方米以下的兩房或三房產品為主；圍繞新塘TOD開發的新塘板塊，2022年新盤數量比2021年明顯增加，100平方米左右的兩房、三房的戶型較多。
目前，增城樓盤不僅吸引了廣州本地買家，更吸引了許多在廣州打拼的新廣州人。網易房產數據中心發起了一項新廣州人置業調查顯示，在廣州東進戰略之下，增城區的置業潛力受到關注，于是85后和90后新廣州人繼續向東遷移，增城就是新廣州人樂意置業的區域之一。
六大主流板塊支撐廣州樓市“糧倉”
對增城樓市，業內公認的六大主流板塊分別是新塘、朱村、中新、永和、荔城和石灘，這里集中了主力樓盤。廣州中原研究發展部預測，年內增城可售新貨有望超過2.5萬套，是全市11區內供應最多的。下面南方產業智庫將重點盤點六大主流板塊的置業特點：
●新塘板塊
作為廣州東部交通樞紐中心所在地，新塘近年由于建設廣州東部CBD而聞名。不論是生活配套，還是發展規劃方面，新塘的優勢都較為明顯，均價在所有板塊中也是排名最靠前的。客源來自四面八方，有廣州的，更有東莞、惠州的。雖然凱達爾TOD建設有所停滯，但緊鄰新塘南站的新世界廣匯尊府，均價已超35000元/平方米，關注度非常高。此外，萬科、金茂、越秀、廣州城投、遠洋、保利等實力開發商在該板塊均有新盤發售，主力戶型從70—125平方米不等。大型商業綜合體有萬達廣場、合生匯、永旺夢樂城、凱達爾廣場等。
●荔城板塊
荔城是增城區府所在地，借著增城市中心和行政中心的先天優勢，該區域的房價也排名靠前。對比其他板塊，這個區域發展相對成熟，配套標準定位更高。比如在教育上，有省一級的增城實驗小學、荔城中學、增城中學、增城一中，以及華南師范大學附屬中學增城學校、黃岡中學增城學校。還有約7000畝占地面積的荔湖。產業方面，有可引進1300多家企業的低碳總部園、廣州市市政集團總部、可容納300家高新企業的1978國際人才港等。醫療、商業配套設施也較為完善且成熟，住宅主要集中在增城實驗小學和增城萬達周邊。中海、碧桂園、保利、珠江投資、金地、中盛等房企均有項目在荔城。
●朱村板塊
朱村街位于增城市中部，東距增城市中心14公里，西距廣州市45公里，廣汕公路貫穿其中，交通十分便利。全街所轄范圍東靠荔城，西鄰中新，南接新塘、石灘，近年因舊改而聲名鵲起，目前萬科、碧桂園、合景泰富、保利等一批龍頭企業已搶灘。科教城的定位，讓該板塊的市場關注度日益升溫。根據相關規劃，廣州科教城項目擬引入24所職業院校，分一期、二期和遠期建設。
地鐵方面，從21號線地鐵站點上看，目前朱村板塊涵蓋了坑貝站、鳳崗站、朱村站和山田站。教育方面，執信中小學、廣州執信中學增城實驗學校和廣大附小學校，都是簽約的品牌項目。
●石灘板塊
石灘鎮位于增城區東南部，北接市區荔湖街，東靠惠州，南與東莞隔江相望，轄區總面積163.65平方公里，常住總人口約20萬人。作為廣東省教育強鎮，石灘現有中小學、幼兒園48所，目前已引進華南師范大學附屬中學增城學校、黃岡中學廣州增城學校、碧桂園學校等。交通方面，石灘的增城南站目前規劃有7條軌道，分別有：1條高鐵線（廣汕高鐵）、1條城際軌道（清從增莞快速軌道）、2條地鐵（廣州16號線、東莞D4號線）、3條國鐵。產業方面，目前有廣州民用、廣州國際汽車零部件產業基地、低碳總部園等全產業級產業落戶。
石灘樓盤均價號稱約為深圳主城區價格的1/10，廣州主城區價格的1/5，東莞主城區價格的1/3。
●中新板塊
中新鎮位于科學城、知識城、科教城三者的中心地帶，與三者的直線距離均在20公里以內，距離廣州市中心38公里。作為舊改的主力區域，其項目以體量大、投資大著稱，保利、敏捷、融創、金地、時代、華潤均有進入。交通方面，地鐵21號線1站到知識城，5站到黃埔區府，新新大道雙高速（花莞，增天），直達天河核心區。教育、商業、醫療方面，華南師范大學附屬匯政雙語學校、奧園中新城市天地、廣州龍城國際康復醫院等相繼落地。由于定位以居住為主，產業相對比較少。
●永寧板塊
永寧街地處增城區經濟技術開發區和廣州經濟技術開發區之間，與增城區中新鎮、寧西街、新塘鎮為鄰，西與黃埔區接壤，轄區面積約49平方公里。板塊交通網絡以高速與城軌為主，新新大道主干道貫穿而過，新白廣城軌永寧北站以及增天高速正在有條不紊地建設中。近距離的有地鐵13號線新塘站。
增城開發區產業基礎雄厚，廣汽本田、富士康等世界500強名企進駐，匯聚眾多高新產業人群。商業配套方面，新塘與永寧板塊處于共享狀態，周邊有永旺夢樂城、新塘萬達廣場、悠方天地等大型商業體。代表性的住宅項目有新世界星輝、萬科城、金地半山風華、合景譽山國際等。
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南方日報出版宜居大灣區之東部崛起·廣州產城融合新機特刊
【出品】南方產業智庫
【記者】周中雨 馮善書
【作者】 周中雨；馮善書
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
