房產(chǎn)市場遇冷_房產(chǎn)市場遇冷 樓市金九銀十懸了？

來源：【華聲在線】

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全媒體記者卜嵐 通訊員 涂昕睿

繼杭州開放限購之后，西安也緊隨其上，在同日取消了限購。一時間，全國掀起了一波罕見的“放松潮”，放松涉及購房、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、以舊換新政策等。同時，地產(chǎn)股也全面爆發(fā)，H股方面，世茂集團(tuán)一度飆升90%。

（在長沙一項(xiàng)目營銷中心，市民正在咨詢購房事宜。）

政策松綁對各地房地產(chǎn)市場影響如何？后續(xù)政策還會如何發(fā)力？5月15日，記者展開了調(diào)查和走訪。

現(xiàn)象：全國23個城市全面取消限購

如同多米諾骨牌，地產(chǎn)限購也在逐漸放開。

5月9日熱點(diǎn)城市杭州、西安，雙雙宣布全面取消住房限購。

5月9日，杭州發(fā)布新政，提出優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、全面取消住房限購、加強(qiáng)住房信貸支持等七條措施。這也意味著，杭州長達(dá)7年半的限購時代正式終結(jié)。同日，西安也發(fā)布了通知，全面取消限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

早在今年4月，“樓市調(diào)控優(yōu)等生”長沙，也全面放松了施行7年的樓市限購政策，明確全市范圍內(nèi)買房，不再審查購房者資格條件；“以舊換新”購買新房，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠。

“長沙的限購政策是2017年開始的，那時我剛到長沙工作，還有合肥炒房團(tuán)等來長沙瘋狂買房。限購開啟后，投資客也有去無回了。”從事金融行業(yè)的周先生感慨道，“一晃7年過去，長沙的房價始終平穩(wěn)，這和當(dāng)時的限購、限價政策密不可分。”

政策的優(yōu)化，讓不少熱點(diǎn)城市，相繼進(jìn)入了房地產(chǎn)“不限購”時代。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，全國共計(jì)50余個城市對限購政策松綁，其中包含西安、成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等23個城市全面取消限購。一線城市局部放松限購，如北京放松五環(huán)外限購，深圳縮短非戶籍人群社保繳納年限，廣州放開120平方米以上的限購等。

影響：市場活躍度提升，但觀望者居多

限購的逐漸退出，讓沉寂了許久的地產(chǎn)股開始“揚(yáng)眉吐氣”。

在各類政策的影響下，A股地產(chǎn)板塊5月10日出現(xiàn)大漲行情，濱江集團(tuán)、中交地產(chǎn)、招商蛇口等公司盤中漲停。港股世茂集團(tuán)盤中暴漲超90%，華南城、珠光控股、景瑞控股等公司盤中大漲超30%。

有些城市在限購離場后，市場活躍度也明顯上升。在杭州市近郊區(qū)工作的周先生發(fā)現(xiàn)，他關(guān)注的房源價格降了30萬元。“當(dāng)初，我是在房價高位的時候入場的，現(xiàn)在這套房價格出現(xiàn)了‘腰斬’，好像可以抄底了，但我還是想要再看看。”

和周先生一樣，有不少購房者蠢蠢欲動。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月9日，杭州新建商品房成交160套，較5月8日增加8套，環(huán)比上漲5.3%，比近一周平均水平高出92.8%。

作為西北的熱點(diǎn)城市，西安全面取消限購?fù)瑯右l(fā)了不少關(guān)注。西安有多位中介表示，新政實(shí)施后，看房者多了，但多持觀望態(tài)度。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日19時，當(dāng)日西安新上房源3264套，環(huán)比上漲5.73%，降價房源1354套，環(huán)比下降0.17%。

而從長沙來看，限購放松后，部分新房項(xiàng)目來訪量增加。長房領(lǐng)袖時代的置業(yè)顧問珊珊表示，政策落地后，雖然成交量暫時沒有明顯變化，但來訪量在成倍增加，“周末，一般來訪量約為十多批，到了新政落地那周增加到了三十多批，很多都是剛需購房者，大部分人在觀望。”

市場的“DNA”動了，但還需要時間發(fā)酵。湖南中原研究院分析指出，4月長沙成交量環(huán)比漲至今年月度小峰值，但是去化仍存一定壓力，周期上漲至近18個月。

原因：市場遇冷時庫存壓力倒逼限購?fù)顺?/strong>

中國樓市“限購令”即將退場，這一歷史性的政策，為何走到了“末路”？

4月30日，易居研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報(bào)告》顯示，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存平均去化周期為25.3個月。這意味著，按目前既有的銷售速度，100城的新房庫存需要25.3個月才能消化完，而新建商品住宅的合理去化周期應(yīng)為12至14個月。

從具體城市來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1—3月，長沙內(nèi)五區(qū)成交面積為69.2萬平方米。3月份成交規(guī)模雖然緩慢回升，但成交規(guī)模與往年同期相比處于低位水平。

西安樓市同樣也在承壓。僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經(jīng)上升至1253萬平方米，去化周期達(dá)到12.8個月。1—4月，杭州市區(qū)新房成交量也是明顯下滑，188.3萬平方米，新房熱度持續(xù)下降。

“今年以來，盡管政策面持續(xù)寬松態(tài)勢，但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷。”克而瑞研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)預(yù)期尚未得到明顯修復(fù)，市場整體走向并不明朗。從之前的走勢看，短期內(nèi)市場供求并不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖，企業(yè)銷售持續(xù)面臨較大壓力。

“現(xiàn)在放開限購也是一個合適的時機(jī)，人們也有強(qiáng)烈的意愿。4月30日的中央政治局會議上，再次強(qiáng)調(diào)了要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)。而在地方，面對新的供求關(guān)系、銷售端持續(xù)承壓等問題，放開限購才能刺激市場，提升整體的活躍度。”長沙一房企負(fù)責(zé)人周先生指出，此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區(qū)購房置業(yè)群體，為市場注入新的動力。

此外，為了去庫存，不僅僅是放開限購，不少城市也開始一二手房聯(lián)動，以舊換新。中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來，全國已有39個城市表態(tài)支持商品房“以舊換新”。今年4月份，鄭州表示調(diào)動國資入局，提高住房“以舊換新”的效率；長沙也推進(jìn)了住房“以舊換新”；更是出現(xiàn)了市場主動推出的“以舊換新”行為……

觀察：需求釋放，關(guān)鍵要看房價預(yù)期能否穩(wěn)定

一石激起千層浪，不少熱點(diǎn)城市的限購放開，也打響了樓市的“去庫存之戰(zhàn)”。

對于政策的效果，業(yè)內(nèi)人士指出，從短期看，此次新政會起到一定的刺激效果。從長期來看，政策效果還有待觀察，“隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，市場供求關(guān)系也發(fā)生明顯變化，房子的投資屬性已經(jīng)淡化。高收入人群配置不動產(chǎn)的增速，已經(jīng)從最高峰的30%降至3%，再加上高端樓盤跌價的新聞頻頻出現(xiàn)，房價上漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，房子的流通性也減弱，人們開始減配不動產(chǎn)。因此，單純退出限購，并不一定能帶來需求明顯釋放，關(guān)鍵還要看房價預(yù)期能否穩(wěn)定。”

“西安、成都等樓市表現(xiàn)相對較好的城市陸續(xù)取消限購，意味著一些高能級城市也在調(diào)控政策上持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，預(yù)計(jì)后續(xù)會有其他城市跟進(jìn)，市場情緒將進(jìn)一步提振，也有助于加快房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇節(jié)奏。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，5月各地將持續(xù)推進(jìn)“一城一策”和政策放松的動作，涉及購房政策、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策、二手房出售政策、搖號政策、落戶政策、高品質(zhì)住宅政策、供地和出臺交易政策等。甚至關(guān)鍵點(diǎn)不在于放松，而是“全面取消”。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，接下來不少城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策，特別是二線城市，限購政策調(diào)整節(jié)奏或?qū)⒓涌欤瑫r核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策也具備調(diào)整預(yù)期。

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