啟點(diǎn)房產(chǎn),啟點(diǎn)房產(chǎn)門頭圖片
近年來，越來越多的人開始在海外購(gòu)房，投資房地產(chǎn)，根據(jù)美國(guó)凱斯席勒美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示：中國(guó)房地產(chǎn)連續(xù)四年是最大的海外買家。但是，國(guó)人對(duì)于海外房地產(chǎn)并不是完全了解，經(jīng)常會(huì)陷入買房坐等房產(chǎn)升值、不了解美國(guó)高昂房產(chǎn)稅收政策、以為在美國(guó)當(dāng)房東很輕松等誤區(qū)。
但實(shí)際上，在美國(guó)，買房容易養(yǎng)房難，特別是現(xiàn)在美國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入最高點(diǎn)，海外買房就更得謹(jǐn)慎了。
01 美國(guó)房東不好當(dāng)
誤區(qū)一：以為買了房就可以坐等房產(chǎn)升值，殊不知，美國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)到了最高點(diǎn)。
2008年，美國(guó)遭遇金融危機(jī)，從而導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，美國(guó)房?jī)r(jià)在這一年也跌入低谷。但是從2012年開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)階段，房?jī)r(jià)在2017年再次升到金融危機(jī)前的高點(diǎn)。
但2017年以后，從上面這個(gè)表格中不難看出，房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，升值空間很小。紐約、華盛頓、圣地亞哥、邁阿密等幾個(gè)美國(guó)大城市的房?jī)r(jià)（學(xué)區(qū)房）在2017年的漲幅都比較小，甚至紐約和華盛頓還在下降。
比如一個(gè)朋友4年前在美國(guó)最宜居最看好的城市——圣地亞哥的Camel Valley買了3000尺（約300平方米）的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為80萬美元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了130萬美元，漲幅達(dá)到了63%，而這樣的價(jià)格已經(jīng)到了美國(guó)房地產(chǎn)的最高點(diǎn)。
誤區(qū)二：不了解美國(guó)高昂的房產(chǎn)稅收政策。
相信國(guó)人都知道，在國(guó)內(nèi)買房不需要繳納房產(chǎn)稅，但與之不同的是，在美國(guó)每年都需要征收1%—3%的房產(chǎn)稅（每個(gè)州標(biāo)準(zhǔn)不同），甚至學(xué)區(qū)房比普通房產(chǎn)的房產(chǎn)稅還會(huì)高出2-3倍。比如邁阿密一棟70萬美元的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，每年需要繳納1萬美金（約6.4萬元）房產(chǎn)稅，如果停止繳納，美國(guó)政府將有權(quán)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行處置。
小編有個(gè)朋友最近剛剛賣掉圣地亞哥學(xué)區(qū)房，他在賣房當(dāng)中，承擔(dān)了6%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)（買賣兩邊各3%），按照130萬美元的價(jià)格計(jì)算，他需要承擔(dān)7.8萬美元的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)。另外他還需要承擔(dān)圣地亞哥所屬加利福尼亞州的賣方交易稅0.11%（每個(gè)州不同，約在0%-3%之間），約1,430美元，一來一去，約8萬美元就這么沒了。
誤區(qū)三：以為在美國(guó)當(dāng)房東和在中國(guó)當(dāng)房東一樣輕松。
看過了國(guó)內(nèi)瘋搶學(xué)區(qū)房、買房者為各種房產(chǎn)稅煩惱的場(chǎng)景，再看到國(guó)外賣房者承擔(dān)房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等場(chǎng)景，是不是想去美國(guó)買房了？別著急，需知道，在美國(guó)房主并不是那么好當(dāng)?shù)摹?/p>
在美國(guó)，因?yàn)槿斯こ杀靖叩脑颍恐餍枰Ц陡鞣N物業(yè)管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)，草坪修理費(fèi)，甚至水費(fèi)電費(fèi)等。
不僅如此，如果你把房子租給別人，為了保護(hù)房客的利益，房主有義務(wù)提供可居住住房，而且還必須符合當(dāng)?shù)匦l(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，比如冬天供暖等等。即使出現(xiàn)房客不交租的情況，房主也只能通過法律程序?qū)⑵潋?qū)逐，如果不熟悉當(dāng)?shù)胤桑€有可能淪為被告。
怎么算，這都是一筆不劃算的買賣。因此，不論是學(xué)生公寓還是住宅小區(qū)，美國(guó)的房產(chǎn)租售比都大致相同，也就是說有很大一部分美國(guó)人都是租房子生活的。
另外，美國(guó)人也很少全款買房，基本上都是通過銀行貸款，之后靠每個(gè)月收取的租金就可以付掉房貸和利息，甚至還有結(jié)余。
也就是說，在美國(guó)，利用銀行貸款可以做到“以房養(yǎng)房”。
02 美國(guó)房東新玩法
當(dāng)海外房產(chǎn)沒有升值空間、還需要繳納高額房產(chǎn)稅，同時(shí)兼顧著一堆瑣碎事兒，你還愿意去海外買房投資嗎？
如果都是這樣，小編我是不樂意的，畢竟投入產(chǎn)出比太低，除非有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行打理并且能獲取不錯(cuò)的收益。類似啟點(diǎn)這樣專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，曾在美國(guó)一二線城市買過幾十套房子，甚至一整條街，在2002就已經(jīng)探索過地主模式。現(xiàn)在為了方便投資者，啟點(diǎn)提供了房產(chǎn)金融產(chǎn)品，為投資者免去選房、買房、繳稅、房屋維護(hù)等種種麻煩。
啟點(diǎn)房產(chǎn)投資進(jìn)化模式
畢竟，按照美國(guó)房產(chǎn)的現(xiàn)狀，不論是短線炒房還是作為房東，都不是一個(gè)絕佳的選擇，除非海外購(gòu)房的目的是為了自住。若是為了投資回報(bào)，更應(yīng)該考慮投資學(xué)生公寓、白領(lǐng)公寓、度假酒店這種公寓類型的房產(chǎn)，至于具體怎么投資，咱下次接著聊。
