房產(chǎn)確權(quán)訴訟_房產(chǎn)確權(quán)訴訟訴狀范本

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借名登記是造成登記簿記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符的重要情形。比如在某法院審理的一起房屋確權(quán)糾紛案件中，胡某與張某為朋友關(guān)系，胡某因職務(wù)上的關(guān)系，以其朋友張某之名簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買商品房一套，房款由胡某支付，房屋產(chǎn)權(quán)證登記產(chǎn)權(quán)人為張某，由胡某保管。后張某以產(chǎn)權(quán)證丟失為由申請(qǐng)補(bǔ)證，房產(chǎn)登記部門向其補(bǔ)發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證。張某遂與第三人李某簽訂房屋買賣合同，將該房屋售予李某。雙方錢款及房屋鑰匙、房產(chǎn)證已交付完畢，準(zhǔn)備辦理過(guò)戶時(shí)，胡某得知并起訴，要求確認(rèn)該房屋為其所有，李某則要求履行房屋買賣合同，為其辦理過(guò)戶。此案中，法院首先要解決的問(wèn)題是，張某的轉(zhuǎn)讓行為是否屬于“無(wú)權(quán)處分”。

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)育期，受各種行政管理政策、措施對(duì)交易主體和財(cái)產(chǎn)持有主體的限制性規(guī)定影響，以及當(dāng)事人的特殊考慮，在不動(dòng)產(chǎn)交易和登記中，借用他人名義購(gòu)買、取得、登記不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的情形并不少見(jiàn)。此種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利人就該不動(dòng)產(chǎn)所為的交易行為，是否屬于《民法典》第311條所規(guī)定的“無(wú)處分權(quán)”，實(shí)踐中存在不同認(rèn)識(shí)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人與被借名人之間成立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方互負(fù)相應(yīng)權(quán)利義務(wù)，借名人享有請(qǐng)求被借名人在雙方約定的時(shí)間或條件成就時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)變更登記到自己名下的權(quán)利，被借名人負(fù)有配合變更登記和按照雙方約定行使相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等義務(wù)。當(dāng)被借名人拒絕履行義務(wù)引發(fā)糾紛，借名人可依據(jù)雙方約定提起給付之訴。此種觀點(diǎn)也為一些地方法院所采納。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，這種情形屬于登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，根據(jù)《民法典》第234條之規(guī)定，真實(shí)權(quán)利人應(yīng)可通過(guò)物權(quán)確認(rèn)之訴訟，由司法裁判直接確認(rèn)其為權(quán)利人，而被借名人作為登記權(quán)利人，其擅自轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為則屬于《民法典》第311條所規(guī)定的“無(wú)處分權(quán)”。按照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的解釋（一）第2條的規(guī)定，當(dāng)事人有充分證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，在對(duì)內(nèi)關(guān)系上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利最終歸屬，并不以登記所表彰的權(quán)利狀態(tài)作為依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記只是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并將其公之于眾的一種公示方法，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，物權(quán)變動(dòng)的原因或基礎(chǔ)是買賣、贈(zèng)與、抵押等法律行為;在非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，物權(quán)變動(dòng)的原因或基礎(chǔ)是法律規(guī)定、法院判決、公用征收、繼承以及合法建造等事實(shí)行為。在當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因或基礎(chǔ)予以審查，并最終依法確認(rèn)物權(quán)的實(shí)際歸屬。而在此之前，登記權(quán)利人雖然可能已經(jīng)并非真實(shí)權(quán)利人，但卻在變更物權(quán)登記之前，表彰為該物權(quán)權(quán)利人，因而可能發(fā)生對(duì)外交易，產(chǎn)生因信賴不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而為交易的善意第三人權(quán)益的保護(hù)問(wèn)題。此種情形，通常應(yīng)當(dāng)納入善意取得制度范疇予以保護(hù)。

在借名買房的是否可以提起確權(quán)認(rèn)識(shí)上，司法實(shí)踐有一個(gè)認(rèn)識(shí)不斷深入的過(guò)程，由于對(duì)房屋登記的屬性認(rèn)識(shí)不足，加之登記制度的建立在我們國(guó)家確實(shí)也有一個(gè)從國(guó)家確權(quán)到僅是公示公信的證明文件的一個(gè)變化過(guò)程，很多人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的確認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力來(lái)自于行政機(jī)關(guān)的登記。這種觀念其實(shí)是私權(quán)公訴的封建思想的殘余。

在這個(gè)艱難的司法認(rèn)識(shí)過(guò)程中，甚至出現(xiàn)了”一個(gè)糾紛，兩種訴訟，三級(jí)法院，十年審理，十八份裁判的”的“高永善訴焦作市影視器材公司房地產(chǎn)糾紛案”，司法認(rèn)知對(duì)這個(gè)問(wèn)題有二個(gè)大的分水嶺:

一、2012年最高院對(duì)社會(huì)公布的公報(bào)案例（最高人民法院公報(bào)(2012)第6期(總第188期)：大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會(huì)社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案），在該判決中，最高院認(rèn)為：“一審判決對(duì)涉案附屬設(shè)施設(shè)備動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的確認(rèn)是正確的，應(yīng)予維持。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除交付外，尚需辦理登記手續(xù)，故大連羽田公司請(qǐng)求確認(rèn)其享有涉案國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決直接確認(rèn)大連羽田公司享有涉案不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有所不當(dāng)。”最高院在公布的【裁判摘要】寫到：“在物權(quán)確權(quán)糾紛案件中，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的基本原則，對(duì)于當(dāng)事人依據(jù)受讓合同提出的確權(quán)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)視動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別予以對(duì)待。人民法院對(duì)于已經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬可以予以確認(rèn)。對(duì)于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請(qǐng)求，人民法院不宜直接判決確認(rèn)其權(quán)屬，而應(yīng)當(dāng)判決他人向權(quán)利人辦理登記過(guò)戶。”

可見(jiàn)在2012年時(shí)，最高院當(dāng)時(shí)還是認(rèn)為物權(quán)權(quán)屬的確認(rèn)應(yīng)該以登記機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)。由于該案以最高人民法院的公報(bào)案例向社會(huì)公布，其對(duì)登記具有確權(quán)性質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，給中國(guó)司法界帶來(lái)的影響是巨大的，甚至至今仍有很多法院按照這個(gè)判例的精神，對(duì)實(shí)際權(quán)利人主張的確權(quán)之訴不予支持，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)已對(duì)權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)，不能再要求確權(quán)，僅能要求協(xié)助辦理過(guò)戶過(guò)續(xù)。確權(quán)之訴是物權(quán)之訴，而給付之訴是債權(quán)之訴，這對(duì)實(shí)際權(quán)利人在法律的保護(hù)上，可以說(shuō)是天壤之別，據(jù)我所知，目前深圳二級(jí)法院在處理借名買房的糾紛中，對(duì)實(shí)際權(quán)利人主張確權(quán)之訴仍持該錯(cuò)誤觀點(diǎn)，一般不支持確權(quán)，僅判協(xié)助過(guò)戶。

二、鑒于各地法院對(duì)登記的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，2015年12月10日最高院在公布的《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋一》中用了二個(gè)條文對(duì)登記是否確權(quán)及實(shí)際權(quán)利人能否直接要求法院確權(quán)給予了明確的回答（該司法解釋第一條和第二條），最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文在答記者問(wèn)時(shí)做了如下回答：“問(wèn)：審判實(shí)踐中存在許多因涉及不動(dòng)產(chǎn)登記而產(chǎn)生民事與行政交叉的情形，如一方當(dāng)事人認(rèn)為登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬錯(cuò)誤，以登記行為違法為由提起行政訴訟，另一方當(dāng)事人則針對(duì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為的效力提起民事訴訟等。各地法院對(duì)于這些糾紛的審判程序、適用法律和裁判結(jié)果上均存在著許多差異。

那么，在因確認(rèn)房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或就買賣房屋等法律關(guān)系發(fā)生爭(zhēng)議，涉及對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記的異議時(shí)，究竟應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟還是行政訴訟程序解決呢？

答：造成你提到的現(xiàn)象的原因很多，但究其根本而言，是由于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)及其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用認(rèn)識(shí)不清所致。實(shí)際上，相當(dāng)大一部分涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的案件中，當(dāng)事人主要爭(zhēng)議的是登記所涉及的民事法律關(guān)系，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)基于登記而生效，導(dǎo)致登記行為被卷入訴訟，從而呈現(xiàn)出民事糾紛與行政糾紛交織的表象。當(dāng)事人往往認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記系國(guó)家機(jī)關(guān)作出的行政確認(rèn)行為，是登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況的最終有效確認(rèn)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記上的記載及相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書不被撤銷，則表明其記載的權(quán)屬狀況正確無(wú)誤，因此，撤銷最后的登記發(fā)證行為，是權(quán)屬問(wèn)題最終解決的最有效、最直接的途徑。司法實(shí)踐中，有些民事法官在遇到涉及登記問(wèn)題的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬案件時(shí)，也常以登記的公定力為由，要求當(dāng)事人先提起行政訴訟，中止民事案件的審理，待行政訴訟對(duì)登記行為的審查結(jié)論作出后，再依據(jù)行政判決結(jié)果來(lái)作出民事判決。這些錯(cuò)誤觀點(diǎn)是造成涉不動(dòng)產(chǎn)登記、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議亂象的思想認(rèn)識(shí)根源。因此，有必要明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及其原因行為的爭(zhēng)議屬于民事?tīng)?zhēng)議的性質(zhì)，區(qū)分民事訴訟與行政訴訟的審查范圍與對(duì)象，理順兩種訴訟程序。《解釋》第一條對(duì)此問(wèn)題予以明確規(guī)定。

首先應(yīng)當(dāng)正確地認(rèn)識(shí)到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的復(fù)合性。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，是當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的意思表示推動(dòng)的結(jié)果，不能把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記理解為國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進(jìn)行的干預(yù)，解釋為行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認(rèn)。另一方面，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)在性質(zhì)上是國(guó)家行政機(jī)關(guān)，就其履行不動(dòng)產(chǎn)登記的法定職責(zé)及所遵循的程序而言，不動(dòng)產(chǎn)登記又具有行政行為的特點(diǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)合性導(dǎo)致由此引發(fā)的訴訟就應(yīng)當(dāng)根據(jù)訴訟標(biāo)的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為（基礎(chǔ)法律關(guān)系）；涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標(biāo)的針對(duì)的是登記行為本身，亦即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。也就是說(shuō)，當(dāng)事人之間或第三人對(duì)被登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或原因行為等民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議，此爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)上存在于當(dāng)事人之間，當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間并無(wú)實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議，故應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟程序加以解決。因登記機(jī)構(gòu)違反法律規(guī)定拒絕登記或登記程序不合法導(dǎo)致錯(cuò)誤登記等違反法定程序，而在當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間產(chǎn)生的糾紛，如果登記機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)予登記的事項(xiàng)不予登記或?qū)τ阱e(cuò)誤的登記不予更正，當(dāng)事人可以提起行政訴訟。

當(dāng)然，根據(jù)行政訴訟法第六十一條的規(guī)定，在涉及登記的行政訴訟中，當(dāng)事人申請(qǐng)一并解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議的，人民法院可以一并審理。這一規(guī)定的目的是為了完善民事?tīng)?zhēng)議和行政爭(zhēng)議交叉時(shí)的處理機(jī)制，便于糾紛的一次性解決，方便當(dāng)事人訴訟，并未改變相關(guān)爭(zhēng)議的民事糾紛性質(zhì)，對(duì)此應(yīng)當(dāng)有正確的認(rèn)識(shí)。

可見(jiàn)，民事訴訟與行政訴訟在關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬及原因行為、不動(dòng)產(chǎn)登記的爭(zhēng)議中各行其道，各司其職，各級(jí)人民法院對(duì)此應(yīng)當(dāng)根據(jù)《解釋》第一條規(guī)定的精神準(zhǔn)確把握。

問(wèn)：既然不動(dòng)產(chǎn)登記在性質(zhì)上存在您剛才講到的復(fù)合性特點(diǎn)，那么在民事訴訟中針對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的問(wèn)題上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證明力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)識(shí)？

答：根據(jù)物權(quán)法第十六條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。這賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利推定效力，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人一般會(huì)被推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有者。但同時(shí)，物權(quán)法第十七條、第十九條又分別規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤”、“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”的情形。從上述三個(gè)條文體系解釋角度而言，法律一方面認(rèn)可了不動(dòng)產(chǎn)登記簿在確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容方面具有極高的證明力，另一方面也承認(rèn)現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬和內(nèi)容與其真實(shí)情況不一致的情形，不能賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿絕對(duì)的證明力。

從訴訟法角度而言，一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿屬于公文書證，由于其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的證明是通過(guò)法律上的權(quán)利推定這一方式完成的，故不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載事項(xiàng)，在確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬方面的證明力方面遠(yuǎn)高于其他證據(jù)的證明力。此消彼長(zhǎng)，相應(yīng)地，這也就加大了請(qǐng)求確權(quán)的一方當(dāng)事人證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為真實(shí)權(quán)利人的難度。但另一方面，既然作為一種擬制事實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記表彰的權(quán)利狀態(tài)并不總能必然反映真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，那么就應(yīng)允許當(dāng)事人通過(guò)舉證推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表彰的物權(quán)狀態(tài)。因此，在民事訴訟中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)民事訴訟法及其司法解釋對(duì)于證據(jù)規(guī)則及證明責(zé)任的規(guī)定，來(lái)綜合認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬。對(duì)此，廣大從事民事審判工作的法官應(yīng)當(dāng)有全面的認(rèn)識(shí)。”可見(jiàn)，到了2015年，最高院已經(jīng)徹底清楚了認(rèn)識(shí)了登記的性質(zhì)，對(duì)于雖然登記在一方名下，實(shí)際權(quán)利人能否提起確權(quán)訴訟這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)法槌落定，這應(yīng)該不會(huì)在再是一個(gè)問(wèn)題了。”

總結(jié)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的解釋（一）》第二條的規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”在借名買房糾紛中，真實(shí)權(quán)利人根據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系，認(rèn)為其才是物權(quán)的真正所有人的，不受登記機(jī)關(guān)的登記內(nèi)容的限制，可以直接提起確權(quán)之訴。

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