中國房產過剩_中國房產過剩背后的真相

中國的房地產過剩？這根本就是個“偽命題”。這兩天潘石屹有一個幾年前的采訪在網上流傳，說中國人的人均居住面積已經達到了西方的標準，所以房地產開發到頭了，過剩了。實際上這個觀點是經不起推敲的，這些年關于房地產的泡沫不絕于耳，首先是16年-18年房價上漲過快，然后是由于房價上漲過快導致供應過量，最后是庫存太大又加上12道金牌，徹底擊垮了房地產（比如鄭州）。這些年，房地產成為中國經濟最大的“雷”漸漸成為主流思想，于是政策頻出，對房地產過度壓制，結果大家看到了，現在的狀態是房地產、金融與居民收入進入相互關聯的負反饋，各種“救市”措施也如重拳打到棉花上。

為什么我認為中國房地產過剩是個“偽命題”呢？因為根本就不能拿人均居住面積跟西方比來說事，兩者沒有可比性。西方國家的居住文化、人口規模、經濟結構和城市化進程跟中國完全不同，美國人的財富在股市里，中國人的財富在房子上，你不能簡單學美國也搞股市立國。房市和股市都是貨幣的蓄水池，你能說美國股市沒有泡沫嗎？大家都賣股票股票就一文不值。

經濟是建立在貨幣基礎上的，而貨幣本身就是一個信用，貨幣對于普通人就是一個基本保障，而對于企業家，他才能創造就業和增長，所以如果你把房產理解為股票，你只需要在適當的時候變現，或者一直持有享有紅利就好，這就好比是買房和租房。就跟股市不能過度炒作一樣，房產也不能炒作，但是一定要有流動性、保值性，好房子一定要增值保值。

房地產真正的價值是貨幣錨，央行印發的貨幣是需要有相應的資產作為錨定物的，在美國是國債，在中國就是房地產，本質是一樣的。國債是一張紙，背后是美國政府給背書，其實本金是還不了的，也沒想還，如果大家都去賣美債，美債就崩了，美國就崩了。同樣的，房產于中國，也是一個信用，大家都去賣，不就“崩”了嗎？不是他過剩，而是擠兌效應，他的作用本來就是穩定期和蓄水池，你現在把他當泡沫刺破了，那怪誰呢？其實這個泡沫最好的狀態就是刺而不破，穩定向上。

說房地產吸引了大量的社會資本，抑制了企業創新，老百姓被吸干了，這都是不懂房地產和金融造成的誤解。房地產是金融的放大器，創造了貨幣，你用20%的首付但是商業銀行創造了另外80%的貨幣，這些貨幣變成了政府收入，以及房地產上下游的工程款、裝修費、工資、租金等等，甚至是道路、學校和醫院，而購房人需要用20年去償還，這就形成了債務閉環。如果房價如紙，這個貨幣創造的效應就沒有了，那國家必須找到另外一個可以放大貨幣的出口，是什么呢？股市嗎？汽車嗎？至少現在還沒有找到。經濟學和貨幣學的原理普通人是很難理解的。

人均居住面積其實是一個巨大的謬誤，為什么中國人就不能住大房子、好房子呢？如果人均再多個10平米，我們又需要新增多少住宅？要知道房產的大周期大概是50年，這么一個龐大的市場，完全可以形成閉環，穩定在一定的規模，而且還是非常大的規模，即使是3億人的美國房地產也不是一個沒落的產業。

讓市場的回歸市場，放開所有限購，只要不是炒房，有錢人多買房、買貴房有什么問題呢？有人想去海邊買個度假房、養老房又有什么問題呢？但是，你不能一邊鼓勵大家買房，一邊又說我將來要收房產稅，這讓人覺得就是“請君入甕”啊，那誰還敢買？

現在很多事都感覺挺矛盾的。