和房產中介;和房產中介發生糾紛該向哪個部門投訴

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

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提問：房姐姐，錦繡龍城有套總高6樓的5樓樓梯房，房齡十年，108平158萬，這個價格筍嗎，另外小的中介公司交易不走貝殼，但是傭金低，跟這種公司合作，有什么需要注意的地方呢

回答：這套房是市場價啊，不筍。 一般大的中介公司的中介是不會單的 小中介單的多。區別是出現啥問題你無法投訴，要是業主靠譜一般都沒事，要是業主出啥狀況，你會比較被動 現在的情況是大部分業主因為不出中介費，除非房子不好賣，不然他們也不一定愿意配合你單，畢竟單業主心里也沒底。 小中介簽約需要注意合同、委托協議以及違約金等，確定好合同細節，以及各個節點的費用。小中介的傭金低，但是大多數中介費點位很低的中介，都會在貸款費上把利潤撈回來，先跟小中介確定好合同細節，以及各個節點的費用。

提問：房姐好，武漢買二手房有好多中介，這些中介有什么區別，怎樣選擇？目前知道的就是中介費不一樣

回答：好中介的判斷標準，我說下自己的經驗。

1.溝通起來感覺很舒服，對區域很了解，基本上沒有盲區，即使是有盲區，也會趕緊問，問完告訴你。

2.尊重你，說話非常客氣，不該問的不問，若問了不該問的，很快能圓場。有很多SB中介賣品質盤，姿態就跟那房子是他家的一樣，一副愛買不買的態度。

3.每次看完房，會主動收鞋套。

4.跟賣家溝通的時候很積極，該問的都會主動問。有的中介讓他問一些信息，死活問不出來，溝通能力和辦事能力上有問題。

5.不亂發微信，正常發一下微信這個都能理解.有的中介給你發完二手房之后，又給你發新房，這種直接拉黑。

6.中介費能優惠的都會去主動申請。

7.能很快讀懂你的需求推薦性價比高，匹配的房源，房源篩選上比較用心，不會亂帶看。

至于如何挑中介，說說我的過往經驗：

1.自己要有篩選能力，如果遇上自己覺得不靠譜的中介，果斷換掉，你將就對方，自己就吃虧了。

2.讓靠譜的熟人幫你推薦，最好是熟人跟那個中介有過成交歷史。

3.從中介網站上看評分及成交量綜合還不錯的中介，然后線上聯系，覺得對方還不錯，再去線下找他們看房。

很多人第一次買房，都是隨便找個店面找了個中介，最后就成交了。大概率上，這是極不靠譜的。

提問：房姐，您好。陽邏東原朗閱值得入手嗎？幫我分析一下

回答：你好，武漢的陽邏開發區距離武漢主城30多公里，與主城區割裂。 陽邏的邏輯，其實就是大城市遠郊區邏輯。 很多大城市因為擴張，把遠郊一些周邊區域兼并到城市的行政區。但是這些區域在大城市人眼里，并不屬于本地，好比北京不認平谷，新洲陽邏不屬于武漢，當地人也不覺得自己屬于城里人，平谷居民到國貿，類似一個進城的過程。 大量的擴張基建，尤其是地鐵的修建，zf炒作新區，這些遠郊區可能也會通地鐵，有了發展概念，迎來一波房價上漲。 但是當利好出盡后，沒有人口的大量填補，后續大概率是長期橫盤，二手市場更是冷淡。 陽邏就屬于這一類。 同樣的單價，漢口北 武湖是更好的選擇。 武漢限購很好破，能力踮踮腳，買主城區吧。

提問：房姐您好，最近在看二手房，家里的訴求主要有兩個：一是有學區滿足孩子上學需要，二是二娃快出來了買個四房滿足家庭自住需求。 剛看上了光谷清江山水的一套房子，141平、總價335，單方2.37的小高層，2013年的房源，目前的說法是小學對口光谷十小，初中對口光谷實驗。想問下美麗的房姐： 這個價格的清江山水是否適合入手？ 前期這個樓盤對口的光谷六小，兩年前轉成對口新的小學光谷十小，目前最高到四年級，中介答復說初中對口光谷實驗，但是我了解的情況是沒有畢業生初中還沒有劃片，不知道該聽誰的，而且東湖高新的房子在使用了學位以后下次使用要等六年。大娃2023年入學，不知道學位使用和劃片的情況哪里可查，中介的答復是否靠譜？一旦入手了是否有可能還會被轉學區？ 今天的精選里邊提到了學區房，光谷十小不曉得怎么樣？最近有消息說武漢在研究取消劃片，學區房還有追的必要嗎？

回答：你好，感謝大額付費！

光谷十小和光谷一小都是武漢小學分校。 我們都知道，分校的師資大多和總校不共享，所以教育質量和總校并不可同日而語。當然，分校的質量也是參差不齊的，有的對師資嚴格把控，非博士生不得進入，而有的，也就是掛個名稱而已了。但不管哪種，多數都是開發商與教育集團合作的（當然，我們并不排除極少部分是區教委為發展當地教育而引進的直管分校，這樣的分校價值相對大些）。對于這類學校，其價值有多大，我們又該如何評判呢? 要看學校的性質，說白了也就是開發商與學校的合作方式。合作方式有“托管”、“直屬分校”、“掛個牌子”三種普遍的方式。

所謂“托管”，就是簽訂一個以幾年為期限的協議，在協議時間內，名校派人全權管理學校的各項教育任務，學校成熟之后，名校合作方撤走； 所謂“直屬分校”，就是這個學校的一切教育資源和總校共享，其中包括師資、課程等。當然，這是最稀缺的、也是最優的合作方式； 而最沒價值的，就是開發商直接花錢買個牌子，那也就是說，這個學校和總校沒有半毛錢關系，只是打著名校的名頭而已。

從價值上來看，永遠是直屬>托管>掛牌。 光谷十小和光谷一小都是由托管的。

2004年，武漢小學首次托管光谷一小，在武漢小學6年的托管下，光谷一小完成了托管目標。 7年之后，武漢小學在2017年重返光谷托管光谷十小，未來光谷十小應該跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件設施會好很多。 清江山水距離2個學校都比較遠，不排序未來也會有劃出風險。 如果孩子即將上學，可以買清江山水，如果孩子2-3年后才上學，建議盡量買學校附近的樓盤，比如中建大公館等。

提問：房姐您好！我在廣州和光谷東（剛剛購買）分別有一套住宅，負債率已達41%，現在手上剩40個，年收入50W。原本想繼續投資重慶，但是現在支出和收入已經基本上對等了，而且處于工作變動期，擔心支撐不住更高的負債率，所以想請教厲害的房姐： 是用這40個投資一些項目來創業，還是繼續投資房產，還是留在手上不動來抵抗突發風險？第一種是我最中意的，因為我想借機在事業方面做一些改變，打工收入所得畢竟有限，天花板比較低。但是也是風險最大的，很有可能打水漂。第二種錢太少了，負債率高壓力更大了。 焦慮中，盼房姐回復指點。

回答：你好，事業提升和投資升值同樣重要，要達到很好的平衡，不能顧此失彼。 為了增加負債，投資房子，而完全放棄自己的主動現金流，并不是我鼓勵的做法。 對絕大多數正常家庭來說，適度負債，盡力提升主動現金流，把自己的事業做好，每月收入大于支出，能夠有所結余，并有一部分現金或現金等價物提供流動性，保證財務情況安全穩固，是比較理想的狀況。 對非常愿意吃苦、適當冒一點風險的偏投資向的家庭來說，可能會考慮進入負現金流的狀態，從而在現金流沒有提升的前提下，進一步放大負債金額。但就算要選擇這條路，也一定要注意信用卡、信用貸、私人拆借這三者只用其中一種的前提下，保證自己的現金流要能撐至少五年不斷，才是正確健康的打法。 樓市周期變幻莫測，如果沒有五年的規劃，完全有可能扛不過周期，倒在黎明前。

提問：非常佩服房姐觀點，當下有兩個拿不定主意、看不清楚的問題請教房姐，一是擬逢低買入三環附近的園博園華潤（三環內）、宏圖大道碧桂園海昌（近三環）二手盤，目前價格在1.3W，相比距離很近的融創公園壹號、越秀星匯君泊等幾個盤價格低很多，值不值得投；二是三陽金城70平米的小戶型單價2.6（總價200），戶型很一般，總價和塔子湖西（融公館）的三房一個價，您認為當下是否是購買時機？哪邊潛力大？

回答：你好，園博園的前身是垃圾場，后來改造成公園。 長豐板塊發展非常緩慢，先天不足，漲幅落后。未來沒有太好的規劃，沒有地鐵，鐵路以北面積很小，鐵路以南是城中村改造。屬于沒有地鐵 沒有商業 沒有學區的三無之地，未來升值潛力一般。不過靠近園博園，自住環境還是不錯的。漢口主城區的地板價，這個價格買入，也沒有繼續下降的空間了。如果生活半徑在附近可以買入自住。 碧桂園海昌交通還行，部分戶型可以看護。金銀潭板塊，升值潛力一般，沒有太多的規劃利好，不如后湖，但目前有3地鐵，絕對位置緊鄰三環也不遠，自住還行。 投資還是建議入手后湖板塊，單價1.6的盤，再重新淘一淘。

提問：新人首問，房姐你好，看了你對房產還有事業甚至人生規劃的犀利見解，非常開拓眼界，直接進了圈子，希望你百忙之中能為我提點一二。本人在皖南三線小城市蕪湖（不知道你有無了解這兒的房價），小孩兩歲半，本地今年剛出六年一學位政策，擔心兩年后學位緊張，準備買雙學區房。基本情況：和老公名下各一套婚前有商貸的房產，現打算把我父母住的房子貸款還了（就是我婚前所貸），利用剩下的35w貸款買師范附小附近的小兩室，可選的只有90年代的老房子（掛價1.4）、2010年左右的安置房（掛價1.5），赭山春秋等商品房（掛價1.6-8已突破心理價位且能買得起的只有一室）。現在矛盾的地方是，三年后入學現在買是否早了，不買又擔心后面又一波漲（五月新政出來學區房已開始漲），問題一：學區房今年是否可以入手，選哪類的比較適合我家的情況。問題二：父母住的房齡也比較老了且多層頂樓，本打算是先為父母置換改善型住房的，可惜學區新政又出來了，所以其實問題一二是相矛盾，手頭資金不足，只能有個先后；問題三：老公家有個門面和房子待拆遷可以用來投資，對于我們這樣的小城市的樓盤是否還有值得投資的區塊，或者眼光放遠點去其他城市實現資產增值？感謝指點迷津。

回答：你好，我們雖然不鼓勵繼續買入三四線城市，但是也不能一棒子打死。 三四線幾年來漲幅也是不錯的，東南部和西北部三四線城市存在較大的差異。身邊人持有的常州、蕪湖、馬鞍山等城市近兩年都是翻翻的行情，而且有個蕪湖親戚2016年買套房80萬，2017年就以130萬出售，本金翻翻，三四線城市也有二手市場，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格； 三四線城市核心地段的學區房在短期內保值能力還不錯，但是建議只考慮小戶型，1居或者小2居，非筍誤入。 考慮未來流動性，建議入手次新盤學區的小戶型，如果是單純自住，建議入手一套90年代的老破小。

內地省份，因為資源的傾斜，很多省內第二城，未來不可避免的會被省會持續拉開距離:

江西的九江 安徽的蕪湖 河南的洛陽 陜西的榆林 今后慢慢的，省會會勝出。這是必然的。現在的經濟模式是有關部門主導的，各種優質資源會向省會傾斜。 原來，蘇州是遠遠超過南京的，現在，南京快速上升，和蘇州基本差不多了。寧波原來是優于杭州的，現在寧波遠遠遜色于杭州。柳州大連也是。 一省雙雄是歷史形成的。經濟大市往往是沿海大港口，自然屬性優越。省會往往是腹地，現在是資源傾斜堆起來的人造景觀。研究這個問題的目的是，預測未來。現在，青島，廈門還領先于省會，但這個趨勢也快了。濟南，福州必定會越來越好 所以投資建議首選省會城市，例如 武漢 重慶 成都 沈陽 杭州等等都是值得買的城市。

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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