凱里房產(chǎn)網(wǎng)、凱里房產(chǎn)網(wǎng)現(xiàn)房

（筆者備注:調(diào)查文章內(nèi)容為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場2012年水平狀況，即時房產(chǎn)動態(tài)請勿以此為參考)

一、凱里城市概況

凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓清水江畔，距省會貴陽165公里。作為黔東南苗族侗族自治州首府所在地，凱里市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人流、物流、信息流的中心，轄2鄉(xiāng)8鎮(zhèn)，5個街道辦事處，國土總面積1306平方公里，建成城區(qū)面積50平方公里，城市規(guī)劃面積88平方公里。市區(qū)常住總?cè)丝冢ǔＷ“肽辏?2.08萬人，流動人口3.87萬人，少數(shù)民族占總?cè)丝诘恼伎側(cè)丝诘?5.53%。是一個以苗族為主，多民族聚居的城市。

湘黔鐵路株六復(fù)線鐵路、滬昆高速公路和320國道貫穿全境，可直達(dá)北京、上海、廣州、重慶、昆明、貴陽等大中城市，境內(nèi)交通四通八達(dá)，全市共有公路通車?yán)锍?331.624公里，公路密度每平方公里102.04公里，是省內(nèi)交通最為方便的城市之一。按照規(guī)劃，共有凱里至丹寨（連接夏蓉高速）余慶至安龍高速凱里段兩條高速公路和一條高速鐵路（滬昆高鐵）經(jīng)過凱里，使之成為貴州省乃至西南地區(qū)南下珠三角的最便捷的通道之一。規(guī)劃中的凱里黃平機(jī)場是貴州省16項(xiàng)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目之一，距離凱里54公里，將開通北京、上海、廣州、深圳等國內(nèi)重要城市的航線，總投資3.6億，預(yù)計(jì)于2012年底完成，2013年通航。

根據(jù)貴州省“十二五”規(guī)劃，將以黔中地區(qū)為龍頭，大力培育貴陽、遵義、安順、都勻、凱里五個城市、其中貴陽按300萬至500萬人口來規(guī)劃，到2020年全市人口規(guī)劃為400萬，2030年是500萬人；安順市規(guī)劃為100萬；遵義200萬，都勻80萬，凱里則規(guī)劃80萬至100萬，黔中地區(qū)最終達(dá)到2000萬人口。作為黔東南自治州的首府所在地，凱里有著非常廣大的人口支撐，據(jù)第六次人口普查顯示總?cè)丝?41.72萬，常住人口348萬，這就為凱里的融城計(jì)劃提供了造血功能。

黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃與湖南的“長株潭城市群”十分相似，以貴陽連接周邊地區(qū)的高速公路和快速鐵路為依托，建設(shè)1小時經(jīng)濟(jì)圈，增強(qiáng)貴陽對周邊地區(qū)的輻射帶動作用，同時推進(jìn)遵義、安順、都勻、凱里等城市融入黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)。從上述兩者的發(fā)展對比可見，凱里未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛。規(guī)劃中的“凱里——麻江”同城規(guī)劃區(qū)也即將帶動凱里城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。根據(jù)“凱里——麻江”城市總體規(guī)劃總則第七條，中心城區(qū)包括，即凱里市城區(qū)范圍和麻江縣城區(qū)范圍。凱里市城區(qū)范圍為以現(xiàn)狀凱里老城區(qū)為主開發(fā)發(fā)展的區(qū)域，包括凱里老城區(qū)、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、巴拉河片區(qū)以及爐山片區(qū)；麻江范圍包括麻江縣城及碧波片區(qū)、龍山-宣威片區(qū)和下司片區(qū)。

二、凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

2009年凱里市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）625945萬元，經(jīng)濟(jì)比上年增長（按可比價(jià)計(jì)算）12%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值332459萬元，增長17.4%。人均生產(chǎn)總值14879元，增長11.52%，按年末匯率折算，約合2179美元；2010年，貴州省凱里市預(yù)計(jì)完成了生產(chǎn)總值78億元，同比增長了19.7%；2011年以來，凱里市經(jīng)濟(jì)在工業(yè)和投資快速增長的強(qiáng)勢拉動下，1至9月全市生產(chǎn)總值完成604819萬元，與上年同比增長19.8%，增幅比上年加快7.1個百分點(diǎn)，比全州平均水平（16.6%）高3.2個百分點(diǎn)。由此可以看出，凱里近年來的國民生產(chǎn)總值處于一個穩(wěn)定的上升期。2011年凱里市以“加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、爭先進(jìn)位、推動跨越”為主基調(diào)，經(jīng)濟(jì)社會得到迅速發(fā)展，財(cái)政收入取得重大突破，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速增長。

凱里是貴州工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前在工業(yè)方面已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體，門類齊全，與黔東地區(qū)資源開發(fā)相適應(yīng)和相配套的工業(yè)體制，擁有工業(yè)行業(yè)30多個，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)40多家。2010 年，市屬工業(yè)總產(chǎn)值完成 40 億元、市屬規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 6.29 億 元；2011年工業(yè)增加值完成92.32億元，比上年增長26.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值完成59.03億元，比上年增長27.9%。

三、凱里房地產(chǎn)發(fā)展概況

2010年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資17億元，同比增長66.3%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占全市固定資產(chǎn)投資的比重為25.4%。房屋新開工面積126.61平方米，同比增長84%；其中，住宅新開工面積96.44萬平方米，同比增長54%。房屋竣工面積30.82萬平方米，同比下降43%；住宅竣工面積24.96萬平方米，同比下降49%。國有土地出讓、掛牌出讓14宗，出讓面積85.99萬平方米，同比增長45.23%，國有土地出讓總價(jià)格77815萬元。批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積53.13萬平方米，同比下降22%。其中，市屬批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積39.94萬平方米，同比下降19%；投入房地產(chǎn)市場的成套住宅2540套，已銷售1156套，占預(yù)售成套住房面積總套數(shù)的45.5%。

根據(jù)凱里市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，供地總量為9777畝，新增8427畝，存量1350畝，商服用地2115畝，住宅用地1425畝（包括廉租房、棚戶區(qū)改造用地）。

根據(jù)凱里市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，供地總量為9777畝，新增8427畝，存量1350畝，商服用地2115畝，住宅用地1425畝（包括廉租房、棚戶區(qū)改造用地）。據(jù)凱里市2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃表數(shù)據(jù)，供地總量為1242畝，其中商品住房用地1047畝。

根據(jù)凱里房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積33、7萬平方米，而2012年上半年的預(yù)售面積僅有7.18萬平方米。2012年7月，凱里市商品房成交套數(shù)332套，面積41505平方米，成交均價(jià)3949元每平方米，其中住宅均價(jià)2441元每平方米，商業(yè)用房均價(jià)9820元每平方米。

四、黔東南自治州經(jīng)濟(jì)概況

（為區(qū)別凱里作為單獨(dú)的縣級行政規(guī)劃個體而存在的經(jīng)濟(jì)狀況，特補(bǔ)充黔東南自治州整體的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀供作補(bǔ)充。）

據(jù)中國統(tǒng)計(jì)黔東南州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報(bào)統(tǒng)計(jì)，黔東南自治州從2009年至2011年的三年時間里，生產(chǎn)總值均保持在70億左右的增長速度，其中2009年生產(chǎn)總值為250.79億元，2010年的生產(chǎn)總值為312.57億元，2011年的生產(chǎn)總值為383.63億元，增長率在14%左右。三大產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比例對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大的為第三產(chǎn)業(yè)，所占比重明顯高于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)，且增長速率也保持在較高水平。全州財(cái)政總收入的年均增長率約為40%，其中2011年的全年財(cái)政總收入為63.14億元，同比增長56.3%，速度明顯快于前兩年。依據(jù)凱里市城區(qū)居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入從2009年的12465元增長到2011年的16410元，年均增長率11.2%；人均消費(fèi)支出從2009年的9082元增長到2011年的10523元，年均增長率約15%。另外據(jù)黔東南新聞網(wǎng)的官方信息，2012年上半年，黔東南州生產(chǎn)總值完成184.6億元，同比增長16.2%，增幅居省內(nèi)州市第一位。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值28.3億元，同比增長7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值62.11億元，同比增長13.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值94.19億元，同比增長20.7%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率依次分別為6.7%、28.7%和64.6%。

一、樓盤數(shù)據(jù)調(diào)查

1、盛世榮華

規(guī)模：黔東南凱里盛世榮華，位于凱里市體育館旁，緊鄰凱里市行政中心、凱里四小、交通大廈，屬于純住宅小區(qū)，沒有商業(yè)體。項(xiàng)目總占地面積5萬多方，總建筑面積26萬㎡，共8棟高層，共1858套房源，1260個停車位，現(xiàn)一期推出700多套。為凱里首屈一指的銷售冠軍樓盤。

戶型配比：戶型區(qū)間37-149㎡滿足各種需求客戶

兩室兩廳一廚一衛(wèi)80平米

兩室兩廳一廚兩衛(wèi) 121.6平米 兩室可改正規(guī)三室

三室兩廳一廚兩衛(wèi) 132.24平米

三室兩廳一廚兩衛(wèi) 133平米

三室兩廳一廚兩衛(wèi) 135平米

三室兩廳一廚兩衛(wèi) 138平米

三室兩廳一廚兩衛(wèi) 141平米 帶入戶花園

144平米小型復(fù)式樓 149小型復(fù)式樓

開盤時間：2011年9月開盤

交房時間：一期2012年年底交房

銷售價(jià)格：4000元起價(jià)，層差20-30元，均價(jià)4700元，優(yōu)惠后均價(jià)4550元

優(yōu)惠措施：一次性付款9.7折，按揭付款9.9折

銷售情況：自開盤以來銷售情況一直不錯，近兩個月月均銷售量達(dá)60多套左右，是凱里的銷售冠軍樓盤。截止到7月，80平米的兩房基本銷售完，37平米的單身公寓僅剩余幾套，130平米以上的大戶型剩余較多，700多套房源剩余100多套，總體銷售量達(dá)70%左右。

廣告主推路線：①靠近市政協(xié)中心、市體育館以及凱里四小交通方便。

②配套室內(nèi)恒溫游泳池.、露天兒童游泳池、 羽毛球場、 網(wǎng)球場、 兵乓球場、 雙語幼兒園。

③臨近金泉湖，仰阿莎休閑公園，市政公園自然氧吧。

結(jié)構(gòu)類型及層高：框剪結(jié)構(gòu)，1，2棟層高3.15米，其他樓棟3米。

立面材料：面磚

樓盤小結(jié)：

銷售情況分析：

1、作為凱里的銷售冠軍樓盤，盛世榮華小戶型熱銷說明了剛性需求。同時，在凱里這樣的以旅游為重要經(jīng)濟(jì)支柱的三四線城市，第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量較大，收入水平相對于其他工業(yè)型城市應(yīng)該要低，而凱里的旅游產(chǎn)業(yè)又帶動了整個市區(qū)的房產(chǎn)投資，相對于其他定位于投資型客戶尊貴奢華的大型樓盤，“盛世榮華”的小戶型在總價(jià)位方面有絕對的優(yōu)勢。

2、因緊臨市行政中心，同時樓盤名稱“盛世榮華”非常具有高貴氣息，又位于體育館旁，從社會地位認(rèn)同感以及體育休閑方面的滿足來說，相對于購買力不高的年輕客戶群體來說是很具有吸引力的。

3、銷售中心里面成排的沙發(fā)位相對于其他樓盤的銷售中心要多，列次排開，頗有咖啡館的感覺，這給置業(yè)顧問與客戶之間的交流提供了更為輕松的環(huán)境。

2、金泉國際新城

規(guī)模：金泉國際新城位于凱里市仰阿莎東側(cè)（金泉湖），總占地面積230畝，建筑面積45萬平方米，9棟退臺式花園洋房，31棟高層，共2500戶，容積率2.4，現(xiàn)推一期3棟共200多套，樓盤處于博南新城發(fā)展區(qū)域中，區(qū)域內(nèi)中高檔新型樓盤林立，市政生活配套齊全，交通便捷，是凱城目前最為理想的人居中心。

戶型配比：現(xiàn)推戶型區(qū)間126-173㎡豪景大宅。

開盤時間：2012年上5月1日

交房時間：一期2012年底交房

銷售價(jià)格：均價(jià)4500左右，優(yōu)惠后均價(jià)4400元。

優(yōu)惠措施：一次性9.8折，按揭9.9折

銷售情況：前期花園洋房以及3棟高層均已團(tuán)購給供電局，現(xiàn)一期推17、19、20三棟房源，據(jù)置業(yè)顧問介紹開盤當(dāng)天認(rèn)籌客戶簽約100余戶，現(xiàn)月均銷售簽量約40多戶，一期推出房源基本銷售達(dá)80%左右，剩余最多戶型為122平方米137平方米三房。

廣告主推路線：①迎賓大道，環(huán)城南路連接全城。金泉湖板塊醇熟人文。

②雙語幼兒園、第四小學(xué)、博南高級中學(xué)優(yōu)質(zhì)教育體系。

③創(chuàng)新新古典主義建筑，小區(qū)10萬㎡園林景觀。

物業(yè)費(fèi)：1.1元

結(jié)構(gòu)類型及層高：框剪結(jié)構(gòu)，層高3米

樓盤小結(jié)：

1、該樓盤可謂依山傍湖：位于金泉湖東側(cè)，依一定坡度的地勢而建，同時樓盤主要集中于坡度平緩的地塊上，坡度較大的地塊則開發(fā)成了綠地，既節(jié)約了工程成本，又依據(jù)地形“還坡歸山”。據(jù)置業(yè)顧問介紹，開盤當(dāng)天即被供電局團(tuán)購近百套，應(yīng)該與該樓盤花園洋房和高層建筑分布格局以及周邊地理環(huán)境有一定關(guān)聯(lián)。

2、樓盤的沙盤設(shè)置采用模擬水系噴泉，直觀明了。

3、大地春城

規(guī)模：大地春城位于凱里市西南角迎賓大道與環(huán)城西路交匯處，占地面積36382.73平方米，總建筑面積278038.64平方米，其中住宅面積223803.3平方米，商場面積23844.9平方米，綠化率38.2%，容積率6.8，建筑密度37.1%，總戶數(shù)1532戶，停車位486個。該小區(qū)設(shè)計(jì)為高層商業(yè)住宅，以一梯四戶、一梯五戶、一梯六戶三種單元形式進(jìn)行組合，建筑均為沿街布置，圍合而成的內(nèi)部空間完理為水景和綠化廣場。

戶型區(qū)間：戶型區(qū)間88-153平方米精裝房，

主推86.18平米兩室兩廳一衛(wèi)一廚，125平米三室兩廳兩衛(wèi)，122.52平米三室兩廳兩衛(wèi)，130.97平米三室兩廳兩衛(wèi)，136.51三室兩廳兩衛(wèi)。

開盤時間：一期2010年10月開盤，二期2011年開盤，三期2012年6月16日開盤。

交房時間：現(xiàn)樓棟均已接近封頂，預(yù)計(jì)2012年底交房使用。

銷售價(jià)格：均價(jià)4580元，優(yōu)惠后均價(jià)4480元。

優(yōu)惠措施：一次性9.8折，按揭9.9折，贈送裝修基金減免8000元房款。

銷售情況：一期基本售完，二期銷售60%左右，三期銷售28%左右，置業(yè)顧問介紹月均銷售量40套左右，上午11點(diǎn)售樓部情況半個小時進(jìn)去咨詢客戶6組。

廣告主推路線：①位于兩區(qū)的中心位置，毗鄰博南汽車總站，4路/7路/9路/凱開線等公交線路，通達(dá)城市東西南北各個角落

②凱麻高速、凱玉高速、迎賓大道、環(huán)城西路、城南汽車站、博南汽車站等組成快速區(qū)間通道，出行暢通無阻

③把12個單元圍合而成的內(nèi)部空間完理為水景空間和綠化廣場，形成

既相對獨(dú)立又相互融合的建筑布局。

結(jié)構(gòu)類型及層高：框剪結(jié)構(gòu)，層高3米。

樓盤小結(jié)：

1、樓盤位于凱麻、凱玉高速的入口處，對外地客戶來訪的吸引力高，人流量大，客戶的訪問咨詢也相對較多，因而售樓中心在室內(nèi)裝修以及布置上十分精心精致。

2、周邊汽車站為樓盤帶來較高的人氣，高人流量也對投資型客戶很有吸引力。

3、大地春城，地勢屬于凱里最高點(diǎn)，規(guī)劃中的未來城市中心。

4、世紀(jì)城

規(guī)模：項(xiàng)目位于凱里市文化北路22號，凱里世紀(jì)城用地面積11萬平方米，總建筑面積23萬平方米，集高端住宅、大型購物廣場、酒店于一體，商業(yè)建筑面積6.2萬平方米，其中一樓商業(yè)面積12689.86平方米，二三樓的商用面也均在10000平方以上，戶外廣場面積達(dá)2000平方，14棟6+1電梯雍景洋房，3棟11+1小高層共1060戶，停車位500多個。

戶型區(qū)間：92-167平米，主推137.23平米三房兩廳兩衛(wèi)，130.19平米三房兩廳兩衛(wèi)。

開盤時間：2010年

交房時間：2013年1月

銷售價(jià)格：多層洋房均價(jià)4700元，優(yōu)惠后均價(jià)4450元。

優(yōu)惠措施：統(tǒng)一9.5折

銷售情況：一期4棟多層銷售60%左右，二期10棟銷售30%左右，137平米的戶型銷售情況最好，167平米的銷售情況最差，5，6月月均銷售量在30套左右，半小時售樓部咨詢客戶3組。

廣告主推路線：① 6+1電梯雍景洋房，一梯兩戶，電梯面積不算公攤。

②填補(bǔ)凱里城市綜合體空白，富有民族特色的城市復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，位于城市發(fā)展主軸。

物業(yè)費(fèi)：1.2元

立面材料：商業(yè)體面磚大理石，住宅涂料

樓盤小結(jié)：

1、從該樓盤的主推戶型來看，針對的主要是中高端客戶，6萬多方的商業(yè)建筑面積占總建筑面積的1/4還多，而從其商業(yè)建筑一二三樓的用途規(guī)劃來看，涉及酒店、購物、飲食、娛樂、休閑等各方面，周邊相應(yīng)的酒店，商業(yè)用樓較多，凱里學(xué)院也居于旁邊，商業(yè)的戰(zhàn)略布局比較系統(tǒng)化。

2、從模型圖來看，商業(yè)樓的外立面裝飾和頂樓設(shè)計(jì)具有很明顯的地方民族特色，“民族的即是世界的”，這對外地的招商客戶具有一定的吸引力。

5、豐球黔城

規(guī)模：豐球黔城位于凱里新城中心迎賓大道與永豐路交匯處，占地面積164畝，總建筑面積23萬平方米，綠化率35%，容積率1.8，47棟花園洋房，總戶數(shù)1448戶，停車位800多個。該小區(qū)設(shè)計(jì)為凱里絕版全步梯式6+1花園洋房小區(qū)。

戶型區(qū)間：50-250平方米不同戶型區(qū)間滿足不同需求客戶，沿街戶型多為90平米以下小戶型。

主推80平米左右兩室兩廳，130平方米左右三室兩廳以及200平方米左右四室兩廳。

開盤時間：二期2011年11月開盤

交房時間：一二期2012年6月30日交房

銷售價(jià)格：均價(jià)4500元，2，3樓最貴，4600元左右。

優(yōu)惠措施：一次性9.9折，按揭不打折

銷售情況：一期基本銷售完畢，二期9棟銷售50%左右，三期四棟還未開始銷售，小戶型基本售完，剩余的多為130以上的大戶型，在售樓中心現(xiàn)場半小時咨詢客戶2組。

廣告主推路線：①打造凱里絕版步梯類別墅花園洋房小區(qū)。

②坐落于凱里新城中心，占據(jù)新城絕佳的黃金地段，迎賓大道與永豐路的完美貫穿

③小區(qū)內(nèi)融匯民族氣息與現(xiàn)代簡約風(fēng)格的景觀小品，蜿蜒鄰里，自然柔情；多層次、立體的生態(tài)健康園林景觀將豐球·黔城高端大盤的氣質(zhì)展現(xiàn)的淋漓盡致。

結(jié)構(gòu)類型及層高：磚混結(jié)構(gòu)，層高2.9米

物業(yè)費(fèi)：0.5元

樓盤小結(jié)：

1、樓棟布置為“回”型，因而更多的住宅一樓便擁有了沿街的門面，增強(qiáng)了建筑的商用價(jià)值，商住兩用拓寬了樓盤的功能價(jià)值。

2、入戶花園的設(shè)計(jì)增加了住宅的溫馨感與空間感，這對于市區(qū)工作壓力大的買房一族來說，這個空間將是室內(nèi)休閑的最佳場所。

6、大地明珠

規(guī)模：項(xiàng)目位于凱里市北京西路(凱里三中旁)，項(xiàng)目規(guī)模為3個單元24層電梯房，總建筑面積45014.94平方米。1-3層為商業(yè)，建筑面積5524.76平方米，容積率11.3。4-24層為住宅，共273套房源，建筑面積為33777.45平方米。負(fù)一層為停車場，建筑面積為5712.73平方米，其中部分面積為商業(yè)。

戶型區(qū)間：主推戶型為66.37㎡戶型二房和113.46㎡的三房，88.91㎡戶型三個廳室戶戶坐北朝南，132.77㎡戶型三面采光，南北通透。

開盤時間：2011年9月17日

交房時間：2012年年底交房

銷售價(jià)格：4600元起價(jià)，層差10元，均價(jià)4700元，優(yōu)惠后均價(jià)：4400元

2-3層商業(yè)18000元

優(yōu)惠措施：一次性9.5折，按揭9.7折，辦理VIP卡3萬抵4萬

銷售情況：三個單元住房工273套，現(xiàn)剩余套數(shù)約80多套，60-80平米小戶型銷售情況最好，剩余房源多為130平米以上戶型。主要客戶為凱里周邊縣市人員，外省過來做生意的占10%。

廣告主推路線：①位于凱里三中旁邊，屬于學(xué)區(qū)房

②該地段屬凱里繁華中央核心腹地，交通便捷，周邊市政、生活配套完善。

結(jié)構(gòu)類型及層高：框剪結(jié)構(gòu)，層高2.8米

物業(yè)費(fèi)：1元

樓盤小結(jié)：

1、該樓盤的優(yōu)惠措施相較于其他踩點(diǎn)的幾個樓盤來說讓步要大，銷售中心置業(yè)顧問的情緒、態(tài)度也表現(xiàn)出不佳的狀態(tài)，因而可以進(jìn)一步推斷該樓盤的銷售情況并不好。

2、大地明珠為商住兩用，僅有一棟，相對于周邊大型的樓盤來說，不能在實(shí)力方面贏得客戶較好的信任度，同時價(jià)位與周邊樓盤基本持平，不具有多大的價(jià)位優(yōu)勢。

（此處部分城區(qū)樓盤踩盤數(shù)據(jù)為篩選項(xiàng)目分析）

二、調(diào)查總結(jié)

1、房地產(chǎn) 一、二級市場價(jià)格成因分析

凱里樓盤價(jià)格的總體水平與同屬于三四線城市的懷化相比較，明顯居高，其形成原因應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)。

（1）凱里距離貴州省府所在地貴陽距離較近，同時在貴州規(guī)劃的“環(huán)貴陽一小時經(jīng)濟(jì)圈”以內(nèi)，貴陽的經(jīng)濟(jì)輻射作用以及“環(huán)貴陽一小時經(jīng)濟(jì)圈”的城市群也給凱里帶來了一定的區(qū)位優(yōu)勢。在黔東南州“城鎮(zhèn)帶州”的發(fā)展戰(zhàn)略推動下，“凱麻同城規(guī)劃”順利完成，2012年4月，對“凱里——麻江”同城規(guī)劃起著極大支撐作用的142個項(xiàng)目正式開工。142個項(xiàng)目完成后將讓以凱里為中心的新城區(qū)的城市功能得到嚴(yán)密的劃分，包括旅游、房地產(chǎn)、商業(yè)、工業(yè)、專業(yè)批發(fā)等諸多功能。這就意味著凱里將以更大地域面積的新面貌出現(xiàn)，這與懷化鶴城區(qū)把中方縣納入自身的經(jīng)濟(jì)共同體的做法有著許多的相似點(diǎn)。不難推測凱麻同城規(guī)劃的完成以及多個項(xiàng)目的開工，對凱里房地產(chǎn)一二級市場的帶動和價(jià)格的上漲起到了推波助瀾的作用。

（2）凱里市區(qū)地處小片河谷洼地，周邊山地呈四圍之勢，土地開發(fā)的外延性不強(qiáng)，同時平坦的地面成塊狀分布，中間有多處小塊山地阻隔，沒有形成成片的建筑群，甚至部分樓盤采取挖山填土的方式平整土地，而凱里市區(qū)周邊山地都是砂礫巖結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增加了造價(jià)成本；其次凱里市區(qū)常住總?cè)丝?2.8萬，城區(qū)建成面積約50平方公里，人均享有面積約117平方米，人多地少的局面限制了土地面積的開發(fā)，也促成了土地價(jià)格的上漲，基于此政府鼓勵高層住宅開發(fā)，所以現(xiàn)在凱里樓盤多以高層為主。

（3）凱里房地產(chǎn)市場操作流程相對要規(guī)范，樓盤一般要建到一半以上才正式開盤預(yù)售，所以在售的樓盤大多都是以準(zhǔn)現(xiàn)房的形式進(jìn)行發(fā)售，這就增加了開發(fā)商的資金壓力，造成了銷售成本的增加，相應(yīng)地也抬升了商品房價(jià)格。

2、樓盤銷售形勢及營銷手段分析

（1）由根據(jù)凱里房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)整理出的表格數(shù)據(jù)（表1、表2）不難看出，2012年上半年的房屋施工面積達(dá)519.41萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2010年全年的126.61萬平方米；而房屋銷售面積方面，2010年為65.15萬平方米，2012年上半年的銷售面積為30.78萬平方米（預(yù)計(jì)全年可能與2010年持平），施工面積的大幅增加而銷售面積卻不見增長，說明凱里商品房存量正呈現(xiàn)一個上漲的趨勢。

（2）中心市區(qū)的樓盤主要針對的是剛需型客戶，而像迎賓大道沿線的樓盤則更多的是針對投資型客戶以及中高端的改善型客戶。比如位于市中心老城區(qū)的大地明珠主推戶型為66.37㎡的二兩房和113.46㎡的三房，而如世紀(jì)城主推的是137.23平米三房兩廳兩衛(wèi)的套間；戶型以120-130平米三室兩廳所占比例最多銷售情況也最好，戶型區(qū)間30-250平米滿足不同需求的客戶，位于老城區(qū)的幾個樓盤客戶比較多的會選擇80平以下的小戶型，大部分客戶都趨向于選擇功能更為齊全的三房。

（3）凱里市目前建成的城區(qū)面積約50平方公里，但受山地影響多呈塊狀或帶狀分布。老城區(qū)以及迎賓路上的新樓盤的價(jià)格都相差不大，基本上同一水平的樓盤價(jià)格都在4400元左右，凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位置相對較偏，暫時還未形成一定的市場氣氛，樓盤價(jià)格相對便宜，均價(jià)在3500元、3600元左右。故而我們公司位于懷化的樓盤項(xiàng)目可以采取低開高走的開盤方式，在樓盤項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施逐步完善、市場氛圍逐漸濃厚的趨勢下逐步提升價(jià)格。

（4）凱里較新的樓盤除了常用的廣告牌、車體廣告、報(bào)紙宣傳等宣傳手法外，都很注重樓盤售樓部的包裝，包括大地春城、盛世榮華、金泉國際新城等售樓部包裝都比較豪華顯眼，金泉國際新城的兩輛接送車都改裝成復(fù)古車型、端莊典雅，具有較好的廣告效應(yīng)。

3.房地產(chǎn)投資可行性分析

（1）通過對凱里“樓盤銷售形勢及營銷手段分析”第一點(diǎn)的進(jìn)一步分析，在未來的一兩年內(nèi)，凱里商品房的存量應(yīng)該呈一個不斷上漲的趨勢，存量大，開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)也肯定在所難免，所以說此時在凱里進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不但土地成本高，而且利潤勢必受到擠壓，且投資的風(fēng)險(xiǎn)性也不小。

（2）從凱里近三年的房價(jià)走勢來看，房價(jià)的上漲速度過快，房屋每平方米均價(jià)從2010年的2824元上漲至2012年的3664元，而相應(yīng)的凱里的居民收入?yún)s并未能夠跟上上漲的房價(jià)速度，同時居民可支配收入的平均水平在中部地區(qū)屬于中等偏下水平，同時受國家嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，所以大部分市民都在持幣觀望；其次凱里的在建樓盤項(xiàng)目多，2012年上半年凱里市區(qū)在建項(xiàng)目75個，其中有施工進(jìn)度的項(xiàng)目46個，其中投資半年完成上億的樓盤較多，此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入駐凱里不具有多少競爭優(yōu)勢。