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南港，我們一直在關(guān)注，但真正拿起筆來進行項目盤點分析和進行置業(yè)建議的，這是第一次。

以前沒寫，是因為南港樓盤太少，說來說去只有3個項目：和昌、綠地、瀚海，其中2個還是內(nèi)購。

現(xiàn)在寫，不是因為南港樓盤多到讓人難以取舍，需要進行利弊分析和選房指導。

而是因為南港這個片區(qū)到底能不能買，大部分人心里沒底兒。

很多人只看到了南港的潛力和低價，但沒有認清自己的情況和潛在的風險，盲目購買容易淪為炮灰。

所以今天，我們就來看看南港樓市并探討下它到底屬于哪類人。

01

最近后臺有些粉絲留言想了解南港的項目，未來南港的聲音越來越大，關(guān)注南港的人也會越來越多。

因此關(guān)于南港的樓盤，我們有必要先梳理下。

在此之前我們先看下港區(qū)和鄭州的區(qū)位圖：

港區(qū)在鄭州東南，與鄭州是“一主一城”的關(guān)系，南港是港區(qū)南部組團，規(guī)劃以高端制造業(yè)為主。

關(guān)于港區(qū)和南港的規(guī)劃，大家都很熟悉了，不再贅述。

港區(qū)很大，在常規(guī)的認知中，我們把港區(qū)分為4個部分：北港、南港、空港、東港。

為便于理解和分析，本文將南港單獨劃分為“北、中、南”3個小區(qū)域，以方便研究每個組團不同的市場特征。

南港北區(qū)

京港澳高速以東、南水北調(diào)以北、S102以南的區(qū)域，我們稱為“南港北區(qū)”。

這個區(qū)域，工業(yè)用地和住宅用地各占一半。

工業(yè)用地是綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)和信息技術(shù)服務產(chǎn)業(yè)園比如臺灣科技園的兩期地塊等。住宅以和昌盛世城邦和豫發(fā)九棠府為主。

和昌盛世城邦是最早一批進入南港的項目，占地4200畝，產(chǎn)品業(yè)態(tài)非常豐富，有別墅、洋房、高層。

2016年9月一期和昌開盤，小高層均價5000元/㎡左右，洋房均價7000元/㎡左右，共計2070套，去化率100%，即便是2016，這成績依然很瘋狂。目前該項目95-180㎡的高層房源均價8700元/㎡。

豫發(fā)九棠府是2019年新項目，位于樹杞路與梅河路交叉口，共9塊地。

一期是8棟洋房，戶型120-164，容積率1.51，還是豫發(fā)最常用的國風風格。

這個區(qū)域由于和昌盛世城邦和鄭州臺科產(chǎn)業(yè)園來得都比較早，和昌盛世城邦2018年已有交房，片區(qū)有一定成熟度。

南港中區(qū)

京港澳高速以東、南水北調(diào)S102新線以南、商登高速以北、鄭萬高鐵以西，我們稱之為“南港中區(qū)”。

住宅以瀚海航城和中建梅溪上郡為主。

瀚海航城占地1700畝，容積率2.65，內(nèi)購一直比較嚴重。目前6期價格是毛坯7500。

瀚海航城是純高層，有瀚海晴宇的風格，定位剛改。相比它的鄰居和昌盛世城邦，中間足足有1000+的差價。

當然這1000的差價并非憑空而來，代價是瀚海航城在行政歸屬上屬于開封尉氏縣。

中建梅溪上郡位于濱河東路與梅河路西南角，占地112畝，建面20萬方，規(guī)劃7棟洋房，18棟高層。

南港中區(qū)是南港里比較純粹的片區(qū)，土地性質(zhì)大部分為住宅和商業(yè)用地，雖然沒有工業(yè)用地，但南部有大片安置區(qū)。

這個區(qū)域也幾乎是南港最大的住宅集中供應地，能保證10年的供應。

南港南區(qū)

京港澳以東、商登高速以南、 鄭萬高鐵以西、炎黃大道以北，我們稱為“南港南區(qū)”，因為區(qū)域中有雙鶴湖公園，因此也被業(yè)界稱為“雙鶴湖片區(qū)”。

以前這里只有綠地香湖灣，現(xiàn)在，則大佬云集，建業(yè)、永威、遠洋、招商、浩創(chuàng)項目已經(jīng)公示，還有鄭煤、航程、贊豐在線排隊。

綠地香湖灣位于梅河東路與雙鶴湖路交叉口，跟和昌、航海一樣都是小區(qū)域內(nèi)最早的拓荒者。占地1200畝，一共分為六個地塊，2017年團購價只5000多，現(xiàn)在也將近8000。

遠洋中能華府位于雙鶴湖的正北部，項目占地105畝，總建筑面積約16萬方，產(chǎn)品是107-256㎡疊墅；110-140㎡洋房；341㎡合院。預計7月份會開盤。

招商公園與湖位于雙鶴湖的正北部，產(chǎn)品有高層、小高層、洋房，6月份已經(jīng)有部分樓棟開盤，精裝價格10000-11000。

與招商地塊相鄰的就是建業(yè)云筑，主打科技，總占地58畝，容積率2.5，規(guī)劃10棟20-25層高層，戶型面積包含95/115/138平。

永威望湖郡位于雙鶴湖公園的西側(cè)，是永威和航田的合作項目，為產(chǎn)業(yè)園配套住宅

浩創(chuàng)梧桐華府在雙鶴湖南部，地塊呈南北分布，規(guī)劃總用地面積18萬方，總建筑面積44.6萬方，預計規(guī)劃洋房+少量別墅，定位低密改善。

5300余畝的雙鶴湖中央公園是該片區(qū)最大的亮點，南港南區(qū)產(chǎn)業(yè)園比較多，但也比較分散，目前面市產(chǎn)品最多，區(qū)域樓盤之前相愛相殺最為嚴重。

02

以上各個項目的詳細資料對比如下圖：

南港項目，6月份招商公園與湖已經(jīng)開盤，精裝，售價10000-11000。將片區(qū)價格拉伸破萬，南港開啟萬元時代。

據(jù)說7月，豫發(fā)九棠府、遠洋中能榮府 、永威望湖郡等都可能迎來首開，而這個價位很可能被堅守住。

價格和樓盤的雙雙突破標志著南港房地產(chǎn)時代的開啟。

也可以說，從今年的7月份開始，往后關(guān)于南港項目開盤的消息，會越來越多地被傳導到市場上，一次又一次吸引著眾人的目光，牽扯著大家的神經(jīng)。

想當年，和昌來的時候，南港的房價只有五六千，人們一度以為這里是剛需的天下。

短短幾年再看，人們發(fā)現(xiàn)不對啊！

瀚海在南港做了瀚海航城，對標瀚海晴宇；

永威在南港做了望湖郡，對標永威上和郡；

建業(yè)在南港做了建業(yè)云境，對標建業(yè)天筑；

從高層、洋房到別墅，從和昌、浩創(chuàng)到永威、建業(yè)，品牌房企越來越多，拿地越來越小，產(chǎn)品越做越精細。

南港的定位分明越走越高了啊！

還有人發(fā)現(xiàn)：

南港本身環(huán)境好，不是臨著公園就是臨河，容積率又低，大部分都是1.5，區(qū)域規(guī)劃也很好，還有高端產(chǎn)業(yè)支撐，重點是現(xiàn)在房價在萬元上下浮動，是鄭州所有區(qū)域中房價最低的一個，是妥妥的價值洼地，漏兒啊！

還有人搬出來：

港區(qū)是國家級新區(qū)，背靠“”空中絲綢之路”、“一帶一路”和“買全球賣全球”等宏觀戰(zhàn)略。

總之，一句話：南港，以高端智能制造業(yè)為主，配件大量城市配套，雙鶴湖周圍配件高端商務區(qū)和企業(yè)總部基地，還有大量低密度住宅面市，未來不可限量！

于是，剛需們心動了，南港房價低，潛力大，是天選之地?。?/p>

于是，投資客心動了，用最少的資金撬動最大的杠桿，非南港莫屬?。?/p>

那么南港真的能買嗎？

03

如果你問別人“我能不能買南港？”

不了解你的家庭狀況，直接告訴你“能買”或“不能”的，你不用信。

因為決定南港的房子能買或不能買的，不是要看這個片區(qū)的好壞，而是要看你的家庭經(jīng)濟狀況。

我常聽有朋友講，現(xiàn)在手里沒錢，想買房，感覺未來港區(qū)房價肯定會漲起來，南港的更便宜，潛力更大，想買南港。

我說先冷靜下，先等等。

他給我舉例說，你看專門研究房地產(chǎn)的那誰誰都說好，他們都買了，說明沒什么風險，為什么我不能買？

我說，你先看看那誰誰家里已經(jīng)買了幾套房，都買在哪里了，再來想這個問題。

港區(qū)有未來，南港有未來，但南港的房子并不適合所有人，特別不適合90%的剛需，地緣自住的除外。

在我看來，那些能夠毫不猶豫買南港的人，家里至少應該有2套主城區(qū)的房子。

一方面他們確實是看中南港的價格低，規(guī)劃好，有潛力，房價有上升空間，另一方面他們家有余糧心不慌，有至少2套主城區(qū)的房子為他們保值、增值。

他們買南港，性質(zhì)有點類似，就是為了獲取高收益的。

所以，如果你的第一套房買在南港，在南港上班、自住還好，如果你在主城區(qū)工作，未來也不會來港區(qū)上班，你在南港買了第一套房，你試想下會出現(xiàn)什么后果：

你攢錢買了房，每個月還房貸，還要出主城區(qū)的房租，好不容易熬了3年等到房子交房，你想著即使自己住不了，也可以出租啊。

然后你發(fā)現(xiàn)，房子根本租不出去，因為人太少了，在南港上班的產(chǎn)業(yè)工人們，產(chǎn)業(yè)園里有自己的公寓，租出去房租很低。

你左思右想，在你工作不會被掉到南港的情況下還是賣了吧，畢竟房價也漲了不少。賣得時候，你就會發(fā)現(xiàn)，由于港區(qū)土地太大，新房層出不窮，至少10年都是新房的天下，二手房轉(zhuǎn)手非常難。

即便有人愿意買港區(qū)的二手房，北港的房子交房時間早，生活氛圍成熟，港區(qū)的二手房市場首先是他們的，然后才是南港。

南港的房子，沒有現(xiàn)金流也沒有流通性，屬于長持性資產(chǎn)。

出租不便租金低，出售有價無市，對于家里已經(jīng)有多套主城區(qū)房子的人來說這沒什么，當初買房的錢本身就是閑錢，能夠在現(xiàn)金流和流通性都受阻的情況下，10年不動、不產(chǎn)生收益都不會影響生活質(zhì)量和生活節(jié)奏。

10年以后，南港房子漲了，對他們來說是錦上添花，如果不幸行情不好，對他們整體的家庭收益來講也無關(guān)痛癢。

但是對于非地緣性的剛需們來說，就不一樣了，主城區(qū)沒有2套住宅，你來買南港，太冒險！

在等待長持性資產(chǎn)收益的過程中，周期太長，靈活性太差。

你無法預料到家里是不是有緊急需要用錢的地方，一旦有，你變現(xiàn)困難；你也不知道還會不會有比南港更好的投資機會出現(xiàn)，一旦有，你甩手困難；

投資界說不要把雞蛋放在同一個籃子里，而你不僅把雞蛋放在一個籃子里，恨不得連下蛋的母雞也放進去，一旦押錯寶，你就成了炮灰，再翻身就難了。

所以再重申一遍，南港不是不好，南港很好，未來可期，但是它并非適應所有人。

如果你的家庭已經(jīng)有2-3套主城區(qū)房產(chǎn)，這類房產(chǎn)屬于穩(wěn)健型資產(chǎn)，買南港的房子，這屬于風險型資產(chǎn)，你可以搏一搏收益。

如果純粹是因為低價大規(guī)劃去買南港，而不是因為對自己家庭的資產(chǎn)分析做過理性分析，不建議盲目購買。

也有人問，地市人能買南港嗎，針對這個問題我也是以上觀點，不在于是哪里人，重要的是家庭資產(chǎn)的配置。

現(xiàn)階段的南港，除了地緣性剛需，其他購房者基本以投資、家庭資產(chǎn)配置為主。 所以基于這個邏輯，你看南港的樓盤，已經(jīng)從剛需為主躍升為改善為主來了。

為什么不繼續(xù)做剛需？因為剛需人群并不適合！

今天，房地產(chǎn)市場長效機制正在建立，像2016年那樣的大行情已經(jīng)幾乎很難再遇到了。買南港，心態(tài)一定要擺正，而正確的心態(tài)是平衡家庭資產(chǎn)配置，而不是一夜暴富！

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