房產(chǎn)會—房產(chǎn)會計的會計分錄

潮新聞 記者 沈晶晶 章慧聰

樓市利好消息，一個接著一個。

9月12日，北京樓市再次“松綁”，海淀區(qū)對29個小區(qū)二手房交易指導(dǎo)參考價進行動態(tài)調(diào)整。11日，濟南和青島兩大城市，正式加入“全面取消住房限購”陣營。加上已經(jīng)官宣的沈陽、南京、大連、蘭州等，光九月就有8個重點城市取消限購。

自7月底中央政治局會議定調(diào)以來，一系列優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹：8月25日，住建部等三部門將認房不認貸納入“一城一策”工具箱；8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條通知，引導(dǎo)下調(diào)房貸利率、首付比例；9月1日，北上廣深四大一線城市跟進“認房不認貸”，釋放強烈信號……

時逢“金九銀十”，伴隨“四限”（限價、限購、限售、限貸）調(diào)控松綁，樓市復(fù)蘇情況如何，市場信心回來了嗎？記者走訪杭州多地進行了解。

樓市利好消息不斷。圖源：視覺中國

“還要再等等”

“帶看量有增加，但成交率還不高。”9月12日，潮新聞記者來到杭州拱墅區(qū)體育場路上一處房產(chǎn)中介機構(gòu)，咨詢二手房購房情況，店長張春（化名）介紹，相比年初，近期市場景氣度有明顯回升，特別這兩周，每天都有房東和有意愿購房客戶打電話或在微信上咨詢，“最多一天接了二三十個電話，問價格、問首付的最多。”

張春告訴記者，他們所處的這片區(qū)域，老舊小區(qū)密集，有年輕人之前買了小戶型過渡、想“以舊換新”改善居住環(huán)境的，也有子女想讓父母搬到電梯房來咨詢掛牌老房子的，“政策剛出來，真正落地估計要10月，大家還在觀望。”

事實上，杭州是較早執(zhí)行“認房不認貸”政策的熱點城市。去年11月11日，杭州調(diào)整首套房貸認定標準，即在杭州限購區(qū)域無房，但曾有房貸記錄并已結(jié)清貸款的家庭，再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。同時，杭州二套房的首付比例也從6成降至4成。

去年12月，在疫情等因素影響下，杭州新房成交量仍出現(xiàn)“翹尾”行情。由于二手房交易相較新房有一定滯后性，政策效果顯現(xiàn)也相對較晚，今年一季度杭州二手房共計成交2.1萬套，出現(xiàn)回升勢頭。

但效果可持續(xù)性難言樂觀，“小陽春”后，樓市又踩下剎車。根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月二手房成交量環(huán)比下降31%，僅成交5258套，7月成交量繼續(xù)走低至4841套。

9月杭州存量房成交走勢 數(shù)據(jù)來源：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局 制圖：潮新聞

直到9月5日，杭州再次優(yōu)化政策，不管房貸是否已結(jié)清，只要在杭州無房，再購房即可按首套房貸政策執(zhí)行。

“這一輪自上而下的政策調(diào)整效果肯定有，但不可能像以往那么明顯，一方面供過大于求，以二手房為例，杭州庫存量近30萬套，但8月成交量有所復(fù)蘇，但也僅有5000套左右，客戶量不大，另一方面降首付等新政，對改善型需求刺激不會特別大，大家口袋里的錢都緊著用，首付少了月供多了，仍然影響生活品質(zhì)。”一位跟蹤杭州西湖區(qū)房產(chǎn)市場10余年的資深中介趙均（化名）告訴潮新聞記者，眼下，相比想購房的客戶，有房貸的人更關(guān)心利率問題。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，9月12日，杭州存量房單日成交147套，比前一日減少22套，環(huán)比下降13%，從近一周來看，9月6日至12日，杭州存量房日均成交套數(shù)為143套，相較此前一周有小幅上漲，市場信心有溫和提升。

冷熱有不均

采訪中，多位銷售顧問和專家認為，相較整體形勢，不同城市、不同區(qū)域之間市場景氣度存在冷熱不均。從杭州板塊來看，不溫不火主要是遠郊和老舊小區(qū)較多的市中心區(qū)域，而奧體、錢江新城2.0、申花、未來科技城等區(qū)域關(guān)注度仍然較高，仍存一房難求現(xiàn)象。

9月杭州新建商品房成交走勢 數(shù)據(jù)來源：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局 制圖：潮新聞

來自杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，相比二手房，新房成交數(shù)量較大，其中9月12日，杭州新建商品房成交316套，環(huán)比上漲34.5%。

“雖說成交量和成交價環(huán)比有所上漲，但是在政策助推下，我們與市中心紅盤的成交量差距也在拉大。”杭州臨安某剛需型樓盤銷售顧問陳先生告訴記者，過去這一周，該樓盤成交量在15套左右，成交均價在22000元上下。

目前，陳先生手中還有個在售樓盤，原價每平25000元，現(xiàn)在優(yōu)惠后每平21000元，還贈送車位，并返現(xiàn)15萬元。但如此重磅的組合優(yōu)惠刺激下，仍難見購房熱情。“主要還是投資信心不佳。”陳先生說，目前臨安各樓盤優(yōu)惠力度較大，青山湖板塊打折更多，這兩處區(qū)域本就不限購，主要目標客戶為外地投資客。

從去化數(shù)據(jù)來看，目前杭州郊區(qū)特別是遠郊樓盤去化率普遍處于低位，尤其是富陽、臨安兩區(qū)，整體去化率不足兩成。

趙均告訴記者，這可能也是謹慎放開限購區(qū)域的主因。去年以來，杭州陸續(xù)出臺各區(qū)差異化政策，限購放寬區(qū)域精確到了街道。以余杭為例，去年9月，仁和街道、徑山鎮(zhèn)、黃湖鎮(zhèn)、鸕鳥鎮(zhèn)、百丈鎮(zhèn)等率先放寬，即外地戶籍只要繳滿一個月社保就可買房，本地戶籍無需社保，購買二套也不再受落戶5年限制；今年5月，中泰街道、瓶窯鎮(zhèn)加入該陣營；8月初，閑林街道（天目山路以南）也進行松綁；9月初，限購放寬圈再次擴大到五常街道、余杭街道（天目山路以南）區(qū)域。

回過頭看，2016年前后全國房價普漲，很大大概與“二胎政策”出臺、民營經(jīng)濟發(fā)展的因素息息相關(guān)。樓市狀況，正是收入穩(wěn)定、人口結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)供求等綜合反應(yīng)的表征。

調(diào)控新政密集落地的節(jié)奏中，“金九銀十”究竟表現(xiàn)如何，仍有待觀察。

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