房產指導價、房產指導價是怎么算出來的

今天是11月25日，樓市貌似已經到了“無話可說”的階段，僅剩的1個月時間，要談樓市回暖也沒多大想象空間。在當下的行情中，再看二手房“指導價”，好像有了點新的意味。

還記得二手房“指導價”出臺是從深圳開始的，此后，寧波、成都、東莞、合肥、金華、無錫、西安、廣州等多個城市紛紛跟進。

彼時的二手房“指導價”，是對部分區域小區樓盤房價統一設定“指導價”，高于“指導價”的房源通通不予展示，其目的就是平抑高房價。后來的效果大家也看到了，這些實行了二手房“指導價”的城市，房價那是一路下行，成交量也是一路下滑，比如深圳，月成交量已經跌破了“枯榮線”，二手房中介也是大量關閉。不止深圳，其他城市也一樣，沒有最慘，只有更慘。樓市也正式從上行階段轉向了下行階段。

隨著樓市的深度調整，平抑房價過快上漲的初衷實現了，然而樓市卻因為多種因素而陷入了低迷，二手房“指導價”似乎到了完成使命的時候。也就是在二手房“指導價”出臺一年左右的時間，那些實行“指導價”的城市，先后放松了二手房“指導價”，或放松或取消，就像今年逐步放松的“限購”一樣，這類限制性政策隨著房地產新形勢的轉變，已基本陸續放開。不過唯有最早出臺二手房“指導價”的深圳，雖然有放松的傳言，卻一直沒有明確。

深圳樓市近期大動作不斷，放松了二手房首付比例，還調整了普宅標準，然而對于二手房“指導價”，卻一直未有放松。

就在11月2日，關于“深圳二手房下架參考價”的消息又在網上流傳，不過最終還是“被相關部門要求暫停”。在全國其他城市都已經明里暗里或取消或放松的情況下，為何深圳還要一直堅守？或許把這份堅守放到當下樓市低迷的環境中來看，似乎有一些新的意味。作為一個一線城市，深圳房價的一路下跌，不利于深圳樓市的穩定，同樣對全國其他城市也不是一個好的信號，因此有必要讓房價穩定下來。

從穩定房價這個角度看，二手房“指導價”的設定，是不是有點“托底”的意味？為何這樣說？在房價過高的時候，用“指導價”這個標準，來將過高的房價降下來，那么在如今房價一路下跌的時候，出于穩定房價的考慮，再來用“指導價”的標準劃定一個底線，是不是可以認為，房價在這個標準線附近就不應該再下跌。如果這樣看，是不是有了些“托底”的意味，而且還是以“官方”的名義，畢竟“指導價”標準是地方制定的。

從深圳二手房“指導價”在不同階段的意味來看，樓市邏輯也在發生變化，房子不再是純粹的投資品，而是用來住的居所。

二手房“指導價”出臺的背景，就是房價過快上漲，可為何房價會上漲得如此快，正是因為炒房投機在推波助瀾，尤其是在深圳這座曾經被戲稱為“炒房示范區”的城市，過去還曾經是“樓市神話”，那就是把房子這個鋼鐵盒子，當做投資品來炒作，一波又一波的“擊鼓傳花”后，房價也一步步漲上了天。而房子之所以能被炒作，除了是居住的必需品外，還因為被附加了各類價值，比如教育、醫療、戶口等等。

不過隨著房地產新形勢的到來，房子將不再是投資品，而將逐漸轉變為單純的居住必需品。一方面，商品房還是會繼續作為商品，在房地產市場交易流通，有需求有能力的人還是可以買，如果還抱著投資的心理，也可以去參與商品房交易，不過指望房價大漲就不現實了。另一方面，普通人可以參與的，更多的會是保障房，這種不能在市場上流通的房子，也就不用擔心房價的漲跌，如果對商品房有想法，在有能力的情況下也是可以參與的。

綜上所述，樓市下行階段，再看二手房“指導價”，或許有了些許“托底”的意味，樓市邏輯正在發生變化，房地產市場未來會如何走？讓我們拭目以待。