西安房產(chǎn)交易政策,西安房產(chǎn)交易政策查詢

圖片來(lái)源：中房報(bào)圖庫(kù)

此次西安首次提出了“以舊換新”，有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條。

石青玲丨發(fā)自西安

5月9日，西安發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知。文件提到，全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

至此，西安執(zhí)行了7年之久的限購(gòu)政策正式落下帷幕。中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊分析認(rèn)為，西安此輪放開(kāi)也在意料之中，此舉也是為全面打開(kāi)外地購(gòu)房者買房通道，吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購(gòu)房置業(yè)群體，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

除了限購(gòu)之外，此次文件還提到，商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)；建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。搖號(hào)銷售項(xiàng)目的搖號(hào)名單公示、搖號(hào)結(jié)果公示、選房結(jié)果公示時(shí)間由3天縮短為1天。

對(duì)于此次新政出臺(tái)的背景，西安市住建局表示，為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，結(jié)合西安市市場(chǎng)情況，穩(wěn)妥推進(jìn)消化存量、優(yōu)化增量的政策措施，更好滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

全面取消限購(gòu)

2017年，西安出臺(tái)住房限購(gòu)政策，自當(dāng)年1月1日起，要求本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房(含新建住房和二手住房)。

7年來(lái)，西安市住房限購(gòu)政策數(shù)次調(diào)整，至2023年9月，西安市調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購(gòu)措施。也就是說(shuō)，此次再優(yōu)化實(shí)際就是取消了二環(huán)內(nèi)的限購(gòu)，這對(duì)該區(qū)域的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。

從在售項(xiàng)目來(lái)看，二環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目并不多。根據(jù)公開(kāi)資料，西安二環(huán)共計(jì)34公里，散落著蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等老城區(qū)，它們都面臨著土地資源稀缺，開(kāi)發(fā)飽和的現(xiàn)狀，區(qū)域供應(yīng)主要以二手房為主，北二環(huán)內(nèi)的大明宮板塊還有為數(shù)不多的新房在售。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前二環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目主要有大明府、文韜府、紫檀府、中海開(kāi)元壹號(hào)·紫宸、大明宮璞悅府、華潤(rùn)·明德潤(rùn)府、大明宮金茂府7個(gè)項(xiàng)目，以改善產(chǎn)品為主。此外，還有中鐵建西派天麓待售。

“二環(huán)內(nèi)開(kāi)發(fā)商終于迎來(lái)更多客戶，不過(guò)目前在售新房項(xiàng)目寥寥，市場(chǎng)占有率僅6%，影響并不大。”美城機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為。在鏡鑒資本創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，二環(huán)內(nèi)取消限購(gòu)，將對(duì)二環(huán)外需求產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，樓市需求將進(jìn)一步向二環(huán)內(nèi)一二手房積聚，尤其是有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的一二手房，市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)提升。

除了擴(kuò)大二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目的客群之外，本次西安新政更多是向市場(chǎng)傳遞信心。“西安的政策除了限購(gòu)政策、公積金貸款政策，其他政策跟風(fēng)明顯，沒(méi)有什么具體落地措施。”對(duì)于西安此次的政策，張宏偉表示。

美城機(jī)構(gòu)也表示，西安跟隨全國(guó)腳步，放開(kāi)限購(gòu)政策，雖利好新項(xiàng)目成本控制，產(chǎn)品力提升搶奪客源，但需求端政策略顯保守，力度不夠。

不過(guò)，這也為后續(xù)的政策再優(yōu)化留下了空間。就房?jī)r(jià)來(lái)看，西安樓市在全國(guó)走出了獨(dú)立行情，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)中，西安漲幅0.4%，漲幅雖不及上海，但這已是西安樓市連續(xù)13個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)。

然而，西安樓市的去化卻并不樂(lè)觀。2024年，在 “金三銀四”樓市成色不足的情況下，西安商品住房庫(kù)存一直波動(dòng)上升，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅一季度，西安新建住宅庫(kù)存水平已經(jīng)上升至1253萬(wàn)平方米，去化周期12.8個(gè)月。成交也開(kāi)始下滑，據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月份，西安樓市供應(yīng)87萬(wàn)平方米，同比上升77%，環(huán)比上升1%；成交62萬(wàn)平方米，同比下滑28%，環(huán)比上漲3%。

隨著來(lái)訪與去化的不樂(lè)觀，打折促銷也成為西安樓市的常態(tài)。據(jù)中房君了解，保利天珺143平方米的戶型享有9個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，168平方米、186平方米的戶型則享有10個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；越秀鐵建·西派天悅目前優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)，同時(shí)最高轉(zhuǎn)介費(fèi)達(dá)到9萬(wàn)元。常規(guī)優(yōu)惠之外，還有一些項(xiàng)目將房?jī)r(jià)優(yōu)惠與車位綁定，根據(jù)購(gòu)買車位數(shù)量來(lái)核定優(yōu)惠政策。

與此同時(shí)，渠道也再次成為“香餑餑”。“之前一些沒(méi)有用貝殼的項(xiàng)目也開(kāi)始合作了。”一位新房渠道人員對(duì)中房君表示。

首提“以舊換新”

此次西安政策首次提出了“以舊換新”，這也與全國(guó)其他城市同步。

文件指出， 支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開(kāi)展全鏈條優(yōu)化。鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；

允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購(gòu)買相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營(yíng)，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場(chǎng)”有助于多層次“租購(gòu)并舉”的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立，滿足各類群體住房需求。

對(duì)此，石蕊認(rèn)為，這有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條。當(dāng)下的西安二手房并不樂(lè)觀，根據(jù)西安市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積99.72萬(wàn)平方米，其中，住宅網(wǎng)簽備案9451套，面積94.26萬(wàn)平方米。套數(shù)環(huán)比下降1.73%，同比下降2.18%。這是繼3月后，西安二手房成交量連續(xù)2個(gè)月保持在9000余套的高位。

然而，高企的成交量卻是用價(jià)格換來(lái)的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降4.2%，環(huán)比降幅較上月有所收窄，同比降幅明顯擴(kuò)大。而從2023年5月起，西安二手房市場(chǎng)便持續(xù)處于價(jià)格下行的態(tài)勢(shì)，除了2023年10月房?jī)r(jià)持平外，其余時(shí)間二手房?jī)r(jià)格均為下跌。

“很多人不買房了，是因?yàn)槭掷锏呐f房子價(jià)格太低了或者賣不出去，一旦政府‘下場(chǎng)’開(kāi)始收購(gòu)這些房子，他們未來(lái)就有資金買房了。”談及未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，某從業(yè)十余年的樓盤置業(yè)顧問(wèn)此前曾對(duì)中房君表示。

在境商地產(chǎn)總經(jīng)理吳大濤看來(lái)，“以舊換新”是此次政策的亮點(diǎn)。“企事業(yè)單位大批量購(gòu)買新房，可以獲得一個(gè)較低的折扣，這些房源既可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，也可以做員工宿舍，還能做資產(chǎn)抵押。如果企業(yè)收購(gòu)了二手住房，一些需要賣小換大的購(gòu)房者就有錢了，可以進(jìn)行置換了，增序循環(huán)就起來(lái)了。”他表示。

對(duì)于具體的舉措，西安市住建局表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)意向房源設(shè)定“解約保護(hù)期”，中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房出售，縮短賣房周期。在協(xié)議約定期限內(nèi)舊房未售出的，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款。

在活動(dòng)開(kāi)展中，將組織相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在居民購(gòu)買新房?jī)r(jià)款、二手房交易傭金等方面提供優(yōu)惠方案。“以舊換新”活動(dòng)將試行開(kāi)展，并不斷完善有關(guān)優(yōu)惠政策措施，促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。