房產稅2021年開征標準(房產稅2021年開征標準山東)
在這個房地產市場下行、房價暴跌的時候，現在提開征房產稅，很多人可能會覺得在說夢話，現在征收房產稅是不可能的事情。
先別急著下結論，我們別忘了，僅僅是在三年前，2021年第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。只是因為后來出現了持續3年的特殊情況，所以房產稅被擱置了。特殊時期結束后，2023年以來房地產市場劇烈震蕩，房價大幅下跌，現在確實不具備房產稅征收的條件。但并不代表以后不會征收房產稅，而且我可以負責任的說，房產稅將來一定會征收的，因為確實沒有其他的稅種，能夠代替土地出讓金給地方提供財政收入來源。在土地賣不出去、地方財政收入嚴重下滑的情況下， 對存量的房屋征收房產稅，哪怕是開始的時候收的稅不多，也能夠有效的增加地方的財政收入。
更重要的是，剛開始可以把稅率定的比較低，給一個比較大的抵扣額度，起征點也可以設置得高一些，先把征稅的框架搭起來，后來可以慢慢調整。第一步搭架子是最難的。
我們的觀點是：
- 房產稅肯定會征收，這個只是時間問題。
- 房產稅征收是按照評估價，不是市場價，更不是最開始購房的房價；
- 剛開始的時候為了減小阻力，一定會把稅率定的很低，給較大范圍的減免，給大家一個適應的過程，然后逐漸把稅率提高，或者把評估價格提高，而且房價本身也會隨著通脹在不斷上漲，征稅額自然水漲船高了，大家 想想個人所得稅的歷史，就明白了。
- 最終所有的商品房，不管是存量還是新建的房子，不管你是幾套，都要征收房產稅。
- 征收房產稅之后，土地出讓金不會消失，同樣要賣地，要獲得賣地收入。
當我們提出這個觀點的時候，一定會有人炸鍋。比較常見的想法是：
1.開發商已經交了土地出讓金了，這個已經體現在房價里面了。我買了房子，其實土地不是我的，我只是租用了70年的土地使用權，不應該為了租用的土地交稅啊
2. 交了房產稅，就不應該有土地出讓金了，再搞土地出讓金，不是收了2次稅了嗎？
3. 大城市里面很多房東的房子價值很高，但是現金流不多，根本交不起房產稅。還有很多大爺大媽的房子，靠著退休金生活的，怎么交稅，難道強行讓他們交稅嗎？他們不交稅，難道能夠強制執行嗎？
4.有些有錢人，有幾十套上百套房子，開征房產稅，有他們哭的了。
5. 開征房產稅，房價會進一步下跌，房地產作為金融的抵押物，這個金融風險，銀行也受不了啊
6.。。。。。
還有很多類似的觀點。我們就不一一列出了。
其實只要我們明白了最開始講的那個道理，征收房產稅的唯一目的，是增加財政收入，那么上面的想法1、想法2，是不成立的。
至于想法5，房價下跌導致的金融風險，以前各路經濟學家，各路大V也都是這么說的，但是2023年，2024年的現實已經告訴人們，大家想多了。從2022年到現在，很多城市的房價跌了50%以上，普遍的也跌了30%，這么大的跌幅，放在其他國家早就發生金融危機了，在我們國家一切都是風平浪靜的。原因在哪里？只要央行能夠印錢，只要財政能夠發國債，一切都不是問題啊。銀行不會因為房價下跌發生金融風險。
很多人忘記了在上世紀90年代，國營四大行資本金充足地已經遠遠低于巴塞爾公約的規定要求了，四大行在技術上已經破產。后來怎么解決的？財政部發行國債，給四大行注資，提高資本金，同時成立了4大AMC，把四大行的不良資產都剝離給了AMC，這樣從賬面上四大行資本金充足率就達標了。
所以，那種認為房地產綁架銀行，綁架國家的想法，同樣是不成立的。
至于想法4，個人覺得也是自作多情的。且不說以后有錢人的資產還是以房子為主嗎？就算有錢人后面還持有很多的房子，在實際操作過程中也征不到他們的稅。這個古代、國外都是一樣的，有錢人有的是辦法避稅的。
舉兩個例子：
明代首富徐階，被政敵攻擊說：徐階家族在江南占用了40w頃的土地。我第一次看到這個數字的時候是震驚的。徐閣老在朝廷上算是清流，即使有貪腐行為，也不應該這么夸張，對比后來被抄家的張居正，張居正被人攻擊的一個理由就是貪污、生活腐化，抄家的時候得到的財富也遠遠小于這個40萬頃。 后來我看了一些資料，大概明白了。原來明代的時候，只要當官了，根據官位都可以免除一部分面積的田賦，官職越高能夠免稅的田地面積越大。 徐階是當朝的首輔，自然也有一定面積的免征額度。那么當地的親朋友好，四鄰八鄉的，紛紛把自己的田產掛靠在徐階的名下，用現在的話說，就是“代持”。這樣從賬面上看，徐階的田地就變成了天文數字。徐階在明代中央內閣干了幾十年，首輔干了十幾年，地方官員即使知道中間的情況，誰敢去查首輔的帳，誰敢去找首輔收稅呢？
過去我第一次聽到巴菲特把自己的絕大部分財富都捐獻給了慈善基金會，當時我是非常欽佩的，覺得老巴的道德水平真高，真是現代社會中的圣人啊。后來我慢慢了解了，其實這只是一種避稅手段，一種財富傳承的手段。當我了解到，老巴繳納的個人所得稅還沒有他的秘書繳納的個人所得稅高時，我明白了，美國號稱有全世界最嚴格的稅收制度，還是一樣收不到真正富人的稅。
未來房產稅會怎么征收呢？這個新的稅種在我國還從來沒有真正的對居民住宅征收過。但是在西方的發達國家，房產稅已經是政府財政收入的一個非常重要的稅種了。所以我們看一看西方的發達國家，他們是怎么征收房產稅的，對我們普通人了解房產稅可能的征收方式，也可以做一個參考。畢竟任何法律都不可能是憑空想象出來的，一定有前輩已經有過經驗教訓了。在這方面制定過法律，執行過法律，在法律執行過程中出現了問題，踩過了坑，遇到了各種各樣的情況，然后修改法律，完善法律，最終推出了相對比較成熟的法律。
我們最直接的參考對象是美國，看看美國的房產稅是怎么征收的？
如果你在美國擁有與土地或房屋相關的不動產，那么就需要繳納房產稅。
那么房產稅征收的標準是什么？按照評估價，所有的美國州都是按照房屋的評估價乘以稅率來征收的。
在美國，每個州（state）、縣(County )的房產稅的稅率是不同的，下面這個圖列出了美國各個州財產稅的稅率對比情況，顏色越深代表稅率越高。。
我們從網上查閱了2024年美國各州房產稅率中位數。我們可以看出，稅率最低的是新澤西州，稅率中位數是1.89%，稅率最低的是路易斯安納州，稅率的中位數是0.18%，中間相差了10倍。
房屋評估價是怎么來的呢？ 是由州稅務評估員評估出來的。由于房屋市場價在不斷波動，稅務評估員會定期對房屋的價值進行評估。關鍵的問題來了？稅務評估員如何對房屋的價值進行評估呢？他們采用什么方法，什么工具來進行評估的？這個問題目前我沒有找到明確的說法和計算公式。但是有一點是確定的，稅收評估價不是市場價格，稅收評估價根據每個州政府的政策計算得到，由于各州法律不同，評估價可能會比市場價低很多，有的州評估價是市場價的一半。
至于稅率，州政府會根據開支情況，當地的經濟情況，人們的承受能力，政策導向等多種因素確定稅率，畢竟跟中國各個地方招商引資，吸引人才的時候給出的稅收優惠一樣，美國各個州也存在相互競爭的壓力。
那么稅收評估價、稅率確定了，是否有減免政策呢？ 答案是：有的。
我們查閱了美國房產稅的相關政策，對特定的人群和機構有房產稅的減免政策。有的人群和機構是完全免稅，有的人群是可以稅收的抵扣。
能夠獲得減免房產稅的人群和機構包括
- 非營利性組織、宗教機構、政府部門，學校
- 老年人、現役軍人和退伍軍人，殘疾人，低收入者
- 作為家庭主要住房
第一類是完全免稅的。
政府部門的房產是免稅的，這個不用多說，不可能自己給自己交稅。
非營利性組織、宗教機構房產是免稅的。當看到這個信息的時候，我突然想到比爾蓋茨基金會是做慈善的非盈利性機構。蓋茨基金會的房產估計也應該是免征房產稅的，美國頂級富豪避稅的方式可真多。
有資格獲得 STAR（學校稅收減免計劃）的學校，學校的房產可以免稅。斯坦福大學擁有35平方公里的土地，是美國大學里面擁有土地第二大的學校，斯坦福大學用于教學相關的房產也是免征房產稅的。
第二、第三類是有減免的
各州的法律為到達一定年齡的老人提供了稅收減免政策。但是老年人免稅的細節情況，每個州都不太一樣。有的州還要求老人必須居住在這個房子里面，有的州要求老人的收入要低于某個標準，有的州則沒有這些規定，只要滿足年齡條件就能免稅。還有個別的州只是將稅收征收時間推遲了，平時一直在計算房產稅，但是可以先不繳納，等到老人的房子出售的時候征收。
現役軍人和退役軍人的房產也是享受一定程度的減免政策的。軍人的配偶如果沒有再次結婚，也是可以享受免稅政策。
另外，殘疾人以及收入低于某個水平的家庭，也可以享受免稅政策。
在有的州，作為家庭的主要住所，納稅人可以針對這個主要住所申請免稅。
除了上面提到的針對特定人群和機構的稅收減免，繳納房產稅的時候，還能做一定的稅收抵扣，類似于個人所得稅的附加扣除一樣。抵扣分為標準抵扣（standard deduction）和逐項抵扣（ itemized deduction），納稅人可以二選一。
標準抵扣（standard deduction），所有人都能夠享受的抵扣
美國國稅局 （IRS） 向所有報稅人提供標準扣除額。2023 年，標準扣除額細分如下：
逐項抵扣（itemized deduction）
主要包括：
- 房屋抵押貸款的利息。
- 過去，房主最多可以扣除100萬美元的抵押貸款利息。然而，《減稅和就業法案》已將這一限額降低到750,000美元，作為單身申報人或已婚夫婦聯合申報。如果您已婚但單獨報稅，則雙方的扣除限額為375,000美元。
- 購買房貸利率折扣點多支付的費用
當您申請抵押貸款時，您可以選擇購買折扣點以降低貸款利率，這部分費用可以申請抵扣
- 出租房屋的維護修繕、保險費用。
房屋出租，房東需要繳納個人所得稅，但是用于出租的房屋的維護修繕、保險等費用可以從房東應該繳納的房產稅中扣除
- 必要的房屋裝修，可以申請抵扣；
- 如果你是自由職業者，自由住房作為辦公室，可以申請抵扣。
- 賣房的時候，可以抵扣一部分所得稅。
總結
我們去了解美國房產稅的征收政策和相關的豁免政策，其實也不是想了解美國法律是什么樣的，美國社會是什么樣的，我們對美國社會運行情況也沒有興趣。我們只是想通過對美國房產稅的征收政策以及征收的減免政策的了解和解讀，是對未來中國征收房產稅，會采取什么樣的政策來征收，哪些情況可能會得到減免，有一個心理的預期和預判。
