定州房產中介(定州房產中介陳世芝)
前天中午替同事接待了一組客戶，客戶手上有三十來萬，想貸款買一套小三居的房，二手房，新房都能接受，買房的目的也很明確一是要求價格便宜，二是也算是半投資，給自己留下養老錢。按客戶需要和實際情況，我幫客戶選了幾套性價比很高的優質房源，可是一聽房子單價（6500左右），客戶不干了，和我嚷了起來，說什么自己買套房不容易，我是黑中介。給我罵莫名奇妙，還好同事幫助出來解圍，后來才知道這個客戶通過其他渠道了解到，定州某些挨邊的位置房價在2180元，我這給人報的是6500左右，客戶認為我是吃了她差價了！?。?/p>
定州有2000多的房子嗎？真有！??！小產權房，了解一下！
啥叫小產權房？小產權房又是個啥？不都是房子嗎，小產權和商品房到底有啥區別？別急，風光小光為你專業解疑。
小產權
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
法律規定
中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。
產權區分
國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：
1、是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2、是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3、是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證
性質分類
“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“
宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
產生原因
1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
2、擦邊球的空間：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。 正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
3、農地制度不合理：小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。
購買風險
（一）法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
（二）房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
（四）監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
出臺政策
2008年1月，國務院下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月15日，國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
2009年9月1日，國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理“小產權房”。
2012年2月21日，國土部在“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發布會上表示，2012年起各地土地市場流標、流拍類現象須及時上報。同時將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括試點處理小產權房問題。
2013年11月，十八屆三中全會通過的《中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決“小產權房”這樣具體的問題。
2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
分類處理
由國土、住建兩部委聯合推進的小產權房整治只是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小產權房，而對于更多的早已有居民入住的“存量”小產權房，由于歷史情況復雜，有關部門將會區分不同的情況分類研究、分類處理。
未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之后，納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內；而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建筑設計施工質量存在嚴重問題的“小產權房”，則采取改建或者拆除的強制辦法。
原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小產權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是，需要盡快統一有關方面對十八屆三中全會后關于“建立城鄉統一的建設用地市場”的認識，在此基礎上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產權房問題。
2018年國度或采納以下這4種辦法來處理小產權房麻煩!
辦法一、制止新建與販賣小產權房
開始，外地當局要嚴厲考核以鄉村個人名義申報的室第建立項目，嚴厲施行“一戶一宅”的規則，在深化調研的基礎上，從源頭上制止“小產權”項目。
其次，要從各個環節上增強羈系，關于違背規則完工建立的，要實時發明，堅定避免，追查相干職員義務。關于違規出賣的小產權房，要充公非法所得。
辦法二、公道處理已建成與已售出的小產權房
現在，我國保證性住房求過于供，而處理小產權房的大抵思緒就是將其轉變成保證性住房。關于已建成與已出賣的小產權房，可依照以下這3種狀況來處理：
1、滿意請求保證性住房前提的家庭，可為其操持保證性住房房產證實;
2、不滿意請求保證性住房前提的家庭，但支出偏低，且購置小產權房只用來自住，那末就讓他們補繳地盤出讓金、稅費等一系列用度，并按商品房為其操持產權證實;
3、購置小產權房用于投資或滿意樸素性住房需求的，由當局訂定恰當價錢規范，對其衡宇實行強制性收買，轉為保證性住房出賣。
辦法三、監督辦理成范圍的小產權房
關于已成范圍的小產權房，想要撤除并非易事，也不切實際，因而只能實行監督辦理。可樹立居委會或歸入居委會統領范疇，發揚居委會作為住民自治布置的影響，辦理社區一樣平常事件，調和各方干系，展開豐厚的社區運動，保護社區的平安、波動、調和。
辦法四、完美住房保證軌制
小產權房的熾熱從正面反應了我國住房保證軌制還待完美?？蓮囊韵?個方面實行：
1、進一步擴展住房保證政策的覆蓋面;
2、加大保證性住房的投入力度;
3、樹立加入機制。
回到文章開頭，通過耐心的給客戶解釋，終于冰釋了開始的誤會。小產權房你了解了嗎？
注：部分內容來自百度百科和土流網
