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2019年成都土地市場的高光時(shí)刻，一定有12月31日那場土拍。
當(dāng)天，12家房企參與一宗青羊區(qū)百畝宅地的競拍，經(jīng)過50輪競價(jià)，中國鐵建地產(chǎn)才拿下地塊。成交樓面地價(jià)達(dá)到了16700元/㎡，總價(jià)高達(dá)60.6億元，問鼎2019年的“總價(jià)地王”。
如今，中鐵建在這宗價(jià)值不菲的地塊上，打造了全國第二十座西派系產(chǎn)品——西派。而且將于11月12日-14日開盤選房。
高總價(jià)和高容積率（3.96），再加上“西派系”高端系列。三高相遇，產(chǎn)品究竟如何？跟著封叔來看看。
樓盤檔案
中國鐵建西派
物業(yè)類型：高層（21層）、洋房（7層）
建筑面積：123-256㎡
容積率：3.96
開盤棟數(shù)：3、4、5、20號樓
房源套數(shù)：448套（首批次）
價(jià)格：31500-38500元/㎡（含4199元/㎡精裝）
開發(fā)商：成都樂欣置業(yè)有限公司
物業(yè)公司：中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司成都分公司
樓梯戶比：2梯2戶、2梯3戶、2梯4戶
總戶數(shù)：總戶數(shù)2262，其中住宅1572，公寓690（產(chǎn)權(quán)70年）
車位數(shù)：4335
裝修狀況：精裝
購房資格：成都十一區(qū)、天府新區(qū)、高新南區(qū)
交房時(shí)間：一批次預(yù)計(jì)2022年
項(xiàng)目地址：青羊區(qū)西三環(huán)路四段與百仁東路交匯處
版塊&配套
西派位于青羊區(qū)西三環(huán)路四段與百仁東路交匯處，緊鄰金牛區(qū)和青羊區(qū)分界地。項(xiàng)目南側(cè)是城（屬青羊區(qū)），北側(cè)鄰藍(lán)光·金悅（屬金牛區(qū)）。項(xiàng)目更確切的歸屬應(yīng)該是外的百仁板塊。
公開資料顯示，百仁板塊按規(guī)劃一共3000畝，其中67%用于建設(shè)百仁生態(tài)濕地公園，11%用于水域面積，8%用于修建共建配套。項(xiàng)目外側(cè)就是占地約1700畝的百仁公園。目前，位于百仁公園里的蘊(yùn)初園已打造成型。
2019年12月31日，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)西南有限公司，以60.6億元競得青羊區(qū)蘇坡街道百仁社區(qū)3、4組，龍嘴社區(qū)6組二類住宅用地，用地面積為137.3956畝，樓面價(jià)16700元/㎡，溢價(jià)率50.45%。這一成交單價(jià)，也能進(jìn)入成都2019年土地單價(jià)top10的行列。
如今一批次房源，清水售價(jià)一套約336萬-875萬。配套到底如何呢？
生態(tài)方面：
項(xiàng)目外側(cè)的百仁公園，無疑是西派一大銷售亮點(diǎn)，盡管還沒有建成開放，但在成都主城三環(huán)區(qū)域，步行就可去超千畝生態(tài)公園散步，還是很難得的生態(tài)配套。
此外，三環(huán)內(nèi)的蘇坡公園等綠地資源，也離項(xiàng)目也不算遠(yuǎn)，可以算是后期業(yè)主生活的公園配套。
商業(yè)方面：
商業(yè)配套這一塊，西派要弱一些。項(xiàng)目本身是純住宅，無商業(yè)規(guī)劃。目前項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)，暫無已開業(yè)的大型商業(yè)體。甚至項(xiàng)目對面城的底商商鋪，也有一些尚未開業(yè)。
周邊4-6公里內(nèi)有西單商場、家樂福、青羊萬達(dá)、西辰天街等商場。
教育方面：
這是置業(yè)顧問介紹頗多的一個(gè)方面，項(xiàng)目周邊200米內(nèi)有成都市第六幼兒園（百仁園區(qū)）、成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（尚雅校區(qū)）、泡桐樹中學(xué)（百仁園區(qū)），3公里內(nèi)還有成都市樹德實(shí)驗(yàn)中學(xué)（清波校區(qū)）、成都石室聯(lián)合中學(xué)等。
成都市第六幼兒園（百仁園區(qū)），圖源請見水印
據(jù)置業(yè)顧問介紹，未來西派的業(yè)主子女，大概率是讀項(xiàng)目一街之隔的成都市第六幼兒園和成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)(尚雅校區(qū))，泡桐樹中學(xué)。（最終就讀情況請以入學(xué)當(dāng)年教育局劃片為準(zhǔn)）
據(jù)了解，成都市第六幼兒園是今年9月才開始招生，目前只有小班4個(gè)和中班4個(gè)。成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)（尚雅校區(qū)）也是今年9月開始招生，泡桐樹中學(xué)（百仁園區(qū)）未招生，目前校舍基本修建完畢。
交通方面：
目前項(xiàng)目周邊的公共交通相對薄弱。據(jù)高德地圖顯示，從項(xiàng)目步行至地鐵2號線羊犀立交站，需要27分鐘，距離最近的27號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）蜀鑫路站步行距離約20分鐘，距離線清江西路地鐵站則有2.7公里，步行約38分鐘；不過自駕比較方便，門口有加油站，出行就是西三環(huán)。
醫(yī)療方面：
醫(yī)療資源上，西派周邊比較知名的醫(yī)院，比如四川省人民醫(yī)院金牛醫(yī)院、成都醫(yī)院，都在三環(huán)內(nèi)，和項(xiàng)目距離約4公里。
總的來看，項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)還是比較明顯，附近無地鐵站點(diǎn)，大型商業(yè)體，生活上稍有不便，但生態(tài)資源和教育資源又比較突出。
項(xiàng)目&規(guī)劃
整個(gè)小區(qū)占地面積約137畝，地塊呈L型，整個(gè)小區(qū)分為三個(gè)圍合地塊，分3期打造。包含21層的高層和7層的洋房。
小區(qū)整體不是純板式結(jié)構(gòu)，也沒有全南北朝向的樓棟排布，加上3.96的容積率，出現(xiàn)了2梯3戶、2梯4戶的情況，對于一個(gè)定位高端的改善產(chǎn)品而言，還是比較影響居住體驗(yàn)。
并且，因?yàn)楦邔訃鲜降牟季郑由现苓吀邔有^(qū)的遮擋，樓盤內(nèi)不少房源的光照受到影響。
按成都市的有關(guān)規(guī)定，每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)臥室或起居室（廳）大寒日日照不低于2小時(shí)（三環(huán)路以內(nèi)住宅大寒日日照不低于1小時(shí)）。低于這個(gè)指標(biāo)，即為70年產(chǎn)權(quán)的公寓。
西派總戶數(shù)共2262戶，其中住宅1572戶，70年產(chǎn)權(quán)公寓690戶 。
圖據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)
同時(shí)需要注意的是，按土地出讓條件約定，西派需在地塊內(nèi)建設(shè)兩條寬12米的南北向和東西向公共通道，且后期必須無償對外開放。這樣的公共道路，對于項(xiàng)目后期管理提出了更高的要求。
不過，項(xiàng)目的園林景觀方面，依然是較高的水準(zhǔn)。據(jù)介紹采用了從高山到平原的過渡森林景觀，水系是鏡面水景，與西派國際等相似。樓棟外立面采用石材+玻璃幕墻，項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)上也使用了西派浣花一樣的三角弧形陽臺，比較美觀。
西派外立面效果圖
產(chǎn)品&戶型
項(xiàng)目首批次開出的是一期3、4、5、20號樓，全部是高層產(chǎn)品。
3號樓：兩個(gè)單元，2梯3戶，123㎡、129㎡、153㎡
4號樓：一個(gè)單元，2梯4戶，均為152㎡
5號樓：兩個(gè)單元，2梯4戶，152㎡、177㎡
20號樓：是樓王，兩個(gè)單元，2梯2戶，201㎡、256㎡
封叔去看了看本次供應(yīng)最多的152㎡戶型，和面積最大的256㎡戶型樣板間。
152㎡戶型圖及樣間實(shí)拍
152㎡三室三廳雙衛(wèi)戶型，進(jìn)深9.5米，開間7.2米，主臥套房帶飄窗，面積約22㎡。兩個(gè)次臥面積約10㎡，偏小。一個(gè)次臥（老人房）離衛(wèi)生間的位置稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)。總體來看是比較實(shí)用的戶型，可供一家四口居住。
256㎡戶型圖及樣間實(shí)拍
256㎡的戶型位于樓王20號樓，三面采光，11米的大陽臺，同時(shí)因?yàn)榭上硎芮昂箅p中庭，景觀視野是很不錯的。端廳戶型，用小玄關(guān)增加了臥室的隱私性。雙套房設(shè)計(jì)，也都配有衣帽間，中西雙廚，設(shè)有獨(dú)立島臺，廚房雙一字布局，使用長度約7.4米。
公共社交空間（客廳、餐廳、廚房），使用面積約87㎡，設(shè)計(jì)呈轉(zhuǎn)角型。但西廚和中廚相對獨(dú)立于此空間，整體空間的視覺連貫感稍弱。裝修風(fēng)格上更加簡約，年輕化。
西派的裝修價(jià)格是4199元/㎡，包含約克中央空調(diào)、阿里斯頓地暖、百朗新風(fēng)等，貼幾張樣板間的裝修配置圖，大家感受一下。
目前售樓部有152㎡套三、177㎡套四和256㎡套四的樣板間對外開放，感興趣的朋友可以去看看，現(xiàn)場也有裝修材料匯總公示，封叔的圖拍糊了，就不放上來，大家去的時(shí)候可以拍幾張留著。
置業(yè)建議
看完樓盤封叔覺得，西派的優(yōu)缺點(diǎn)還是比較明顯的。優(yōu)勢在于生態(tài)資源、學(xué)區(qū)、品牌、園林等方面。外片區(qū)的百畝生態(tài)大盤，確實(shí)是少見。
成本和利潤的博弈下，西派的產(chǎn)品也有一些槽點(diǎn)。在近期城西幾大改善類樓盤中，例如鳳起蘭庭、西府瑯悅、新力曦悅、五礦西棠等，西派是里面唯一一個(gè)板塔結(jié)合的樓盤，30%的住宅產(chǎn)權(quán)公寓，以及兩條對外開放的公共道路。這些因素，對于一個(gè)總價(jià)400萬起的改善類樓盤來說，還是有點(diǎn)點(diǎn)打腦殼。
封叔覺得，西派比較適合城西地緣性改善類客戶，或者是希望既滿足孩子讀書，自己住著也比較舒適的客戶；如果只是想考慮學(xué)區(qū)，周邊的二手房可以考慮，比如鏈家上二手房參考價(jià)，金地嘉年華2.1-2.4萬/㎡，朗詩城2.5萬/㎡，藍(lán)光coco2萬/㎡。
這一批次的房源將在明日（12日-14日）選房，448套房共317組購房者參與搖號，所以錯過了網(wǎng)絡(luò)登記的朋友，還想買的話可以再去看看能撿漏不。
注：
1、本文旨在傳達(dá)觀點(diǎn)，交流意見，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。
2、除非專門標(biāo)注，文本所指房屋面積均為建筑面積。
3、最終價(jià)格等信息，請以預(yù)售證為準(zhǔn)。
4、十一區(qū)：武侯區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、高新西區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)。
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