房產(chǎn)使用年限—房產(chǎn)使用年限期多少年

今天 ，有一網(wǎng)友問(wèn)了我一個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)，“住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，那我買來(lái)的房子怎么是50年的設(shè)計(jì)壽命?剩下的20年，我的權(quán)益怎么保障?”

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一看相關(guān)的建筑規(guī)范。

根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)規(guī)定:住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。一些臨時(shí)建筑設(shè)計(jì)使用年限為5年，一些易于替換的結(jié)構(gòu)構(gòu)件的房屋設(shè)計(jì)使用年限為25年。對(duì)于一些特別重要的建筑其設(shè)計(jì)使用年限達(dá)到了100年。

一般情況下，我們購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)中，商業(yè)為40年，商住混合50年，住宅70年。

設(shè)計(jì)使用年限的定義是“設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即可按預(yù)定目的使用的年限”，當(dāng)住宅達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限并需要繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)論作相應(yīng)處理。房屋實(shí)際壽命的長(zhǎng)短，主要與使用維護(hù)有關(guān)。如果維護(hù)得越好，房屋的使用年限就會(huì)越長(zhǎng)。

從維護(hù)的項(xiàng)目來(lái)看，不同的項(xiàng)目其維護(hù)后使用的時(shí)間各不相同。水、電、?一般可使用20至50年，電梯可使用15年，防水層可使用10至15年，保溫層可使用25年。在各個(gè)細(xì)節(jié)得到有效維護(hù)的情況下，磚混結(jié)構(gòu)的六層板樓可以超過(guò)50年耐用年限，而帶電梯豎井的肯定是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限可以超過(guò)60年。

所以，網(wǎng)友擔(dān)心地“住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，那我買來(lái)的房子怎么是50年的設(shè)計(jì)壽命?剩下的20年，我的權(quán)益怎么保障?”，其前提就是要有一個(gè)好物業(yè)來(lái)做好房屋的維護(hù)工作。只要維護(hù)好了，使用權(quán)益才能得到保障。

從目前的土地出讓時(shí)限來(lái)看，一般情況下，土地出讓年限一般被認(rèn)為70年。其中，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合或者其他用地為20-50年；居住用地為70年。

但在實(shí)際買房的過(guò)程中，買房人會(huì)發(fā)現(xiàn)兩種情況。

1、土地的實(shí)際出讓年限只有40年，并沒(méi)有70年。

2、土地出讓的時(shí)間從拍賣成功后開(kāi)始計(jì)算，房屋建造需要兩年左右的時(shí)間，再加上部分房地產(chǎn)公司大面積拿地，先囤地再慢慢的分多批次施工銷售，真正到買房人手上的年限沒(méi)有40年或者70年。

此時(shí)，購(gòu)房的業(yè)主們就有一個(gè)問(wèn)題，如果房子還可以使用，但是，土地出讓時(shí)間到了怎么辦？

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?/p>

只不過(guò)，自動(dòng)續(xù)期是好事，是否需要繳納一定的土地出讓續(xù)期費(fèi)用，目前還沒(méi)有明確的規(guī)定，是繳還是不繳，如果繳，繳多少，目前也沒(méi)有定論。

目前，市面上有很多住宅已經(jīng)超過(guò)了20年的使用期，如果維護(hù)不到位或者說(shuō)，這些住宅中的一部分到了使用年限不能繼續(xù)使用怎么辦？

主要有三個(gè)辦法處理：

1、拆遷，這是目前大家很喜歡的一種方式，很多人因拆遷而成為富二代。只要該區(qū)域的舊房拆除后能有利可賺，就會(huì)有房地產(chǎn)公司來(lái)收購(gòu)并給予業(yè)主補(bǔ)償。

2、廢棄。因?yàn)榉课菥S修維護(hù)不及時(shí)，或者維修沒(méi)有價(jià)值，或者不愿意維修的。在沒(méi)有房地產(chǎn)公司來(lái)開(kāi)發(fā)的情況下，業(yè)主自己只有放棄房屋使用權(quán)，或者廢棄擱置。這就是前期很多人關(guān)心的現(xiàn)在大規(guī)模的高層住宅，到了使用年限，怎么辦的問(wèn)題。

很顯然，高容積率的高層住宅缺乏二次開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。

3、拆除重建?？梢韵虍?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃部門申請(qǐng)，因房屋老舊，有安全隱患，原址重建。一家或幾家業(yè)主好商量，可以大家出錢來(lái)新建，但是，當(dāng)一個(gè)小區(qū)幾百、幾千戶業(yè)主的時(shí)候，新建的思想統(tǒng)一就是一個(gè)難題。