房產過戶稅率、房產過戶稅率怎么計算公式
很多人都有買過房子或者是因為各種原因變更過房產信息，那么在這個過程中具體有哪些稅費了，具體有好多，又該誰承擔了，今天我們就來介紹下房產交易中所涉及的稅費。
不動產交易（房屋產權交易變更）中涉及的稅費主要有：契稅、 增值稅及附加（教育附加費、城市維護建設稅、地方教育費附加）、 個人所得稅 、 印花稅、 土地增值稅、 土地出讓金、 轉移登記費、 抵押登記費等。
一， 契稅
契稅，簡單來說就是指在在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人（買方）征收的一種財產稅。
納稅人為承受土地、房屋權屬的單位或個人，即購買人或者新產權人。
計稅依據為官方認可的成交價格。契稅條例規定的契稅稅率為3%-5%，具體實行各地也是根據經濟水品的發展不同在這個范圍內自己決定的，成都市目前的契稅稅率為3%。
1.影響契稅稅率的因素：
（1）購買人性質（個人還是公司）
（2）房屋用途（住宅還是非住宅）
（3）房屋套數（首套還是二套）
（4）建筑面積（90㎡及90㎡以下還是90㎡以上）
2. 契稅優惠政策：
只有同時滿足下列條件是：①購買人為個人 ②交易房屋為住宅 ③套數是首套或二套，才能享受稅費優惠政策，只要有一個條件不滿足，契稅都是按照3%執行。
3.契稅免征或者減征的常見情形有哪些
（1）法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免征契稅。
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征契稅。
享受稅費優惠減免就要承受人提供相應的證明材料，資料不齊或者沒有證明材料也享受不了。比如夫妻更名就需要提供夫妻結婚證。
4. 契稅計算總結（以成都為例）：
二， 增值稅及附加
增值稅及附加，包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅，是一種業主（原產權人）需要承受的稅。增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。
納稅人：出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出賣人（原產權人）。
計稅依據：增值稅的計稅依據：官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。 增值稅附加的計稅依據：本次所繳納的增值稅額。增值稅及附加基準稅率：5.6%。即增值稅及附加金額=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加，也就是增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%。
依據《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期間，增值稅及附加基準稅率：5.3%。具體政策是，對增值稅的附加部分減半征收，也就是城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加之和減半。因此，增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+（本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%）×50%=官方認可的成交價格×5.3%。需要注意，一般納稅人的附加部分稅率不減半，依然是0.6%。
1.影響增值稅及附加稅額的因素
（1）出售人性質（個人或非個人）；
（2）房屋用途（住宅或非住宅）；
（3）房屋購買年限；（一般是產權證或契登記填發時間）
（4）購房發票（有或無）。（不動產銷售發票，不是收據）
2. 增值稅及附加免征常見情形有哪些：
（1）法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免征增值稅及附加；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征增值稅及附加；
（3）直系親屬贈與免征增值稅及附加。
3.增值稅及附加計算總結
三．個人所得稅
個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內的個人財產轉讓取得的所得和境外個人來源于本國的財產轉讓所得征收的一種所得稅。
納稅人，為出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出售人（賣方?原產權人）。
計稅依據，為官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。
1.影響個人所得稅稅額的因素
（1）出售人性質（個人或公司）；
（2）購房發票（有或無）；
（3）房屋用途（住宅或非住宅）；
（4）房屋取得年限（滿5年或不滿5年）（一般是產權證或契登記填發時間，有些性質的房子具體要咨詢）；
（5）出售方家庭（夫妻雙方加未成年子女）持有套數（唯一或非唯一）。
2.個人所得稅免征的情形：
（1）法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免征個人所得稅；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征個人所得稅；
（3）直系親屬贈與免征個人所得稅。
3. 個人所得稅計算總結：
四，印花稅
印花稅是指在銷售、轉讓房地產過程中書立的合同、協議、數據等，應按產權轉移書據稅目，由交易雙方分別按照書據所載金額萬分之五繳納印花稅-產權轉移書據（以下簡稱印花稅）以及5元/本的印花稅-權利許可證照費（以下簡稱貼花）。
依據《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期間，印花稅減半征收，基準稅率為：0.025%，貼花減半征收，即2.5元/本。
1.印花稅免征或者減征的常見情形有哪些：
（1）法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免征印花稅；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征印花稅。
2.印花稅的計算總結：
五．土地增值稅
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（原產權人），以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅費，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
土地增值稅按階段增收30%—60%：
①增值額未超過扣除項目金額50%：增值額×30%；
②增值額超過扣除項目金額50%但未超過100%：增值額×40%-扣除項目金額×5%；
③增值額超過扣除項目金額100%但未超過200%：增值額×50%-扣除項目金額×15%；
④增值額超過扣除項目金額200%：增值額×60%-扣除項目金額×35%。
六，土地出讓金
房屋是在劃撥的土地上建造的，交易時需補交土地出讓金。如房改房（已購公房）、經濟適用房、劃撥土地上建造的拆遷安置房等。
通過交易核稅，納稅人為客戶，通過非交易核稅，納稅人為原產權人。土地出讓金只有在第一次核稅交易的時候需要交，交完之后國土證土地性質就變成出讓了。
土地出讓金的繳費金額以房子所在地房管局為準，每個地方都不一樣，甚至同一個城市，不同區域也不一樣。
其他的一些小稅費就不單獨介紹了，比如轉移登記費，抵押登記費等等，基本都是幾十或者幾百元。
房地產交易稅費每個地方都有所不同，具體要以當地政策規定為準。實地操作過程中可以去當地房管局咨詢。下一篇我們以成都為例詳細介紹下各種稅費和特殊情況的稅費。
